——《物權法》的實施與配套法律法規完善(之一)
編者按:《物權法》即將于今年10月1日施行，與之配套的相關法律法規的制訂、修改和完善已提上議事日程，有關的司法解釋也已啟動。近日，應國務院法制辦之邀，中國人民大學法學院院長王利明教授就與這部法律實施密切相關的《國有資產管理法》和《徵收徵用法》的制訂、《物業管理條例》的修改、不動產登記條例的制定以及《土地管理法》和《城市房地產管理法》的修改作了深入淺出的講解。本刊今天先行刊載關于《物業管理條例》修改的部分，作為《物權法》的實施與配套法律法規完善係列之一，敬請關注。
在今天看來，《物業管理條例》很多內容是比較科學的，在實踐中發揮著很大的作用。但是，該條例與《物權法》的規定在一些方面不是很協調。嚴格地說，應該是先有《物權法》，後有《物業管理條例》，也就是說，必須先由《物權法》把業主的基本物權確立下來，在這個基礎上才能制定《物業管理條例》的基本規則。物權沒有確立，就很難確立適當的物業管理規則。《物業管理條例》回避了物權的確認等問題，這是因為它很難對此進行規定。《物業管理條例》與《物權法》在理念上存在一定的差別，《物業管理條例》強調的是管理，《物權法》強調的是對物權的保護和對業主自治的尊重，這在《物業管理條例》上有一定的體現，但是體現得不是很充分。在一些具體制度設計上，《物業管理條例》和物權法的規定也不一樣。例如，該條例沒有從業主所享有的物權角度出發來規定物業管理問題，尤其是對小區的共有財產沒有界定。有關業主大會和業主委員會的議事規則等規定得也並不十分完善，比如《物業管理條例》規定，業主大會的表決程序是按人數來計算，而《物權法》規定既要考慮人數，又要考慮面積，顯然《物權法》的規定更合理。再如，《物業管理條例》對業主所享有的聘請物業服務企業等權利，也缺乏明確的規定。這就有必要對《物業管理條例》進行修改。
基于對建築物專有部分的所有權，我們享有對建築物共有財產如綠地、道路的共有權，同時還享有作為業主參與管理的權利。
我想談一下《物權法》中的建築物區分所有權制度及其特點。《物權法》專門用第六章規定了建築物區分所有權。有很多人對區分所有權提出疑問。在獨門獨院的情況下，產權歸屬于一個人，不存在共有的問題，處理起來非常簡單。但是，現在的商品房大部分都不是獨門獨院，需要把建築物進行縱向和橫向上的區分，在區分的基礎上形成一套一套房屋。我們在區分的基礎上購買一套房屋，就是購買專有部分的所有權。基于對專有部分的所有權，我們享有對建築物共有財產如綠地、道路的共有權，同時還享有作為業主參與管理的權利。之所以叫做區分所有權，就是指在區分的基礎上，由專有部分的所有權、共有權和管理權三者結合在一起所形成的權利。
《物權法》上的建築物區分所有制度主要內容有兩個方面：一是強化對業主權利的保護，二是尊重業主自治。
首先是對業主權利的保護。對業主權利保護體現在如下幾個方面：第一，《物權法》確立建築區劃內的道路綠地等屬于業主共有，這個問題在討論的過程中沒有爭論，但是在《物權法》頒布後，對第73條提到的“道路屬于業主共有，但城鎮公共道路除外”、“綠地屬于業主共有，但是明示屬于個人的除外”中的“明示屬于個人”在理解上產生了分歧和爭論。比如，開發商在賣房的時候把一小塊綠地賣給了個人，是不是就屬于個人所有了？明示屬于個人的主要是規劃屬于個人的，而不是開發商賣給個人的。現在有些開發商趕緊賣綠地的行為，完全是對《物權法》的錯誤理解。第73條還提到“建築區劃內的其他公共場所、公用設施屬于業主共有”，也引發了很多爭論，這個問題需要國務院法制辦作進一步研究，在相關法律法規中加以規定。現實中住宅小區內的公共場所、公共設施有很多，但是不是都屬于業主共有？我認為，公共場所首先是能為業主共同使用，只能為某一個或某一部分業主使用的，不能認定為公共場所。如屋頂的平臺，有的是大家都可以上去的，就可以認定為公共場所；有的只是一家可以上去的，就不能認定為公共場所。電梯應當是公共場所，有人會提出，一樓的人不用電梯，所以電梯就不是公共設施。這個問題不能這麼理解，電梯是公用設施。
第二，公用設施必須是專門服務于業主、作為業主專有部分的配套設施來使用的。不是專門服務于業主，而是向社會開放的設施，不能說都是業主共有。比如會所，因為要經營，要對外開放，但是經營就有可能存在虧損的風險，如果虧損後由業主來承擔，會引發很多矛盾，並且不切合實際，所以不應當認定為業主共有。
第三，鋪設到小區內的管道、管線、設施，如果歸業主共有，也不能免除有關公司的維護維修責任。現在這個問題比較突出，如鋪設到小區內的管道管線是歸業主共有，將來管道管線發生爆裂造成人身財產損失，應當由業主承擔。這種觀點存在著很大問題，就是按照服務合同，相關公司也有義務來進行維護。爭取權利的時候，應當考慮這項權利對業主究竟有什麼好處？我們有時候只是想爭取權利，而沒有想到承擔相應的義務。比如，管道爆裂引發的責任，業主就很難承擔。法制辦在起草相關法律法規時，應該就這一點作進一步規定，明確相關公司應當承擔對小區內管線、管道的維修維護義務。
第四，關于車位車庫的爭議也很大，《物權法》對此確立了兩個原則。第一個原則是，車位車庫必須根據約定來確定歸屬。《物權法》沒有直接規定歸業主公有，而是由雙方根據約定來確定歸屬，約定主要是在購房合同裏明確。這種做法是比較好的，一來在商品房買賣實踐中，車位車庫都是通過約定來確定歸屬的；二來這樣規定有利于鼓勵開發商修建車位車庫。修建車位車庫需要一定的投資，如果由業主共有的話，就會打擊開發商修建車位車庫的積極性，不能解決當前“停車難”的問題——車位車庫修的少了，最終損害的還是業主的利益。這樣規定有利于社會財富的創造，因為車位車庫是在地下修建的，並不是在地上，對社會財富的創造是有利的，沒有損害業主利益。有人認為開發商都是強勢的，如果允許通過合同約定，他們就肯定要保留所有權，不利于保護消費者的利益。但是，車位車庫的價值與房屋銷售市場相聯係，房屋好賣了，車位車庫的價值就比較大，房屋是否好賣存在著一定的風險，因此不能說這當然會損害業主利益。
《物權法》確立的有關車庫車位歸屬的第二個原則是，車位車庫必須首先滿足業主的需要。根據第一個原則，開發商可以與買房人通過約定確定車位車庫的歸屬。但是現在最大的問題是車位車庫建成後，開發商將其高價賣給業主以外的人，導致業主最後買不到車位車庫，同時業主以外的人頻繁進出小區，也帶來管理上的問題。為了解決這個問題，《物權法》規定了小區車位車庫首先滿足業主需要的原則。車位車庫建成後，開發商首先應當問業主是否需要，在業主沒有滿足需要前，開發商與業主以外的人訂立的買賣合同應當是無效的。這個原則應當比優先購買權還要嚴格。優先購買權是在同等條件下有權優先購買，如果業主以外的人出價更高，就可以賣給業主以外的人。但是按照這個原則，業主以外的人在出高價的情況下也不能出售。這裏也提出了一個問題，對車位車庫價格應當有適當的管理。政府現在對房價和車位的價格管理不夠，把車位車庫的價格完全放手給開發商，不符合實踐的需要。
構建和諧社區需要充分尊重業主自治,如果沒有業主自治，我們就無法落實業主權利,就無法管理業主的共有財產。
《物權法》充分尊重業主自治。《物權法》是私法，業主自治體現私法自治。業主自治就是要由業主通過業主大會制定管理規約，作出有關決定，管理他們的共同財產和共同事務。
第一，構建和諧社區需要充分尊重業主自治。很多人還沒意識到這個問題的重要性。有人提出說，把業主召集起來開業主大會很難實現，甚至連開會的場地都沒有，《物權法》的規定脫離現實。但是我認為，如果沒有業主大會，《物權法》上規定的很多業主權利也就沒有意義了。現在，我國有將近五億人住在社區，相互之間會產生各種衝突和糾紛。是不是產生了這些問題後，大家都要去法院解決？實踐中已經提出了很多問題，比如唱歌打牌影響其他人休息等，這些問題都要法院來解決是不現實的，這樣就需要業主自治。如何構建和諧社會？和諧社會在小區的體現就是構建和諧社區，而構建和諧社區必須要充分發揮社區自治的功能，就要真正實現業主自治。不能遇事都找政府、找法院。業主通過業主大會來制定相關的規則章程，解決業主間的矛盾，約束業主的行為。如果沒有業主自治的話，像小區內對業主的收費等問題都要通過司法調節的話，就根本無法管理好自己的社區，更談不上構建和諧小區。
第二，如果沒有業主自治，我們就無法落實《物權法》規定的業主權利。比如自行管理權，對物業服務企業的聘任權、解聘權、監督權等等，都是非常重要的業主權利，如果沒有業主大會，這些權利根本就無法落實。有人提出，即使有業主認為物業服務公司的服務不好，但是單個業主卻無權解聘它。關于這個問題，應當明確，有些權利是法律賦予全體業主的，單個業主自然沒有權利解聘物業服務公司。在房屋剛開始銷售的時候業主比較少，由開發商聘請物業公司是合理的。但是隨著業主的增多，業主就有權召開業主大會，根據具體情況選擇物業服務公司，而不受開發商的限制。業主享有自行管理權，行使這個權利也必須要召開業主大會，全體業主通過業主大會行使權利，單個業主無法行使自行管理權。為什麼實踐中業主和物業公司矛盾很大？一個很重要的原因就是，物業公司是開發商聘請的，不是由業主大會選擇的，物業公司實質上很容易受到開發商的影響，即使收費很高或者服務質量差，業主也沒有辦法。如果是通過業主大會聘請物業公司的，那麼收費問題就必須按照管理規約進行處理。
第三，如果沒有業主自治，就無法管理業主的共有財產。舉例來說，一個電梯用了很長時間，不能繼續使用了，需要更換；但是物業公司說沒有權利更換，因為這是業主的共有財產，物業公司無法決定換還是不換；最後電梯出故障，官司打到了法院，在審判過程中提出問題，這究竟是誰的過錯？這就是因為業主自治沒有搞起來。本來是否更換電梯完全可以並且應該通過召開業主大會議定，但問題是無人管理，而且業主也沒有地方開會。《物權法》特別強調業主自治的重要性，第78條就是為了要尊重業主自治，規定業主大會和業主委員的決定對業主產生約束力，業主都要遵守。如果有關決定侵害業主利益，業主可以請求人民法院予以撤銷。但是，管理規約不能依照第78條的規定請求撤銷。管理規約是業主的共同生活章程。對棄置垃圾、排放污染物或者噪音等問題，都要通過管理規約來解決，包括第77條涉及的“住宅商用”問題。現在《物權法》規定必須通過管理規約加以確定，管理規約規定不允許，就不能撤銷。管理規約是全體業主的共同行為準則，需要由全體業主通過共同意思表示加以執行，因此業主大會機制不健全的話，管理規約實際上就無法執行。
我建議，國務院法制辦應當致力于推進業主自治。首先必須要把業主大會開起來，場地費用是另一個問題。第75條寫明，地方人民政府對于設立和選舉業主大會給與支持和引導，這是政府的義務。沒有政府推動，業主自治就根本無法做起來。如果設立和召開了業主大會，很多關係就會理順，大部分問題就會迎刃而解，否則就無法實現整個小區的有效管理。按照《物權法》的規定，小區可以不設業主委員會，也可以不請物業公司，但必須設立業主大會。我還建議，政府應當提供管理規約的示范文本，這非常重要，否則《物權法》這一章的規定就很難落實，因為如果完全放給業主自己寫，一是怎麼寫不清楚，二是實際控制權還是會落到開發商手裏。(王利明
標題係本刊編者所加)
