大學城建設、少年宮、國泰大戲院、圖書館、科技館、美術館……近幾年來，在重慶市經濟快速發展中，一批社會文化設施也紛紛落成，成為重慶社會發展的重要和諧因素。
一個地處我國西部的城市，如何在短時間內籌到這麼多資金，進行經濟效益並不明顯的社會文化設施建設呢？重慶的經驗是讓土地生金，繼而反哺公益。
土地整治撬動資本升值
房地產開發為完善城市形態、優化城市功能、改善人居環境起到了積極的作用，但是，隨之顯現的是土地粗放型利用帶來的弊端，土地供給和土地需求的矛盾日益明顯。近年來，以經營性土地“招、拍、挂”為主要內容的土地使用制度改革在全國展開，在改革過程中產生了一種新的土地運作方式——土地儲備。
2003年，重慶地產集團應運而生。它的運作方式是：在政府主導下，立足于土地一級市場，對重慶主城規劃區的經營性土地進行收購儲備或徵收，以儲備的地塊土地使用權證融資，再依照城市規劃和供地計劃開展土地整治工作，通過整治將生地轉變為熟地，然後將熟地交與市土地交易中心以“招、拍、挂”方式出讓土地使用權，實現土地價值的最大化。
市地產集團承擔著重慶大學城的基礎設施建設任務，計劃投資40億元，其在重慶大學城建設規劃區域內儲備的一萬畝經營性用地，按照當時的市價，每畝地最多值20萬元，即使把土地全部出售，仍然有20多億元的資金缺口。
市地產集團一方面把這些儲備地作抵押向銀行融資，爭取項目資金投入到建設中，確保“大學城”道路基礎設施的建設時間；另一方面抓緊了對已儲備土地的整治，迅速及時地將生地變為熟地，再通過土地交易市場進行“招、拍、挂”出售。
僅僅一年的時間，大學城建設已如火如荼，建設規劃區呈現出無限商機。通過整治的儲備地，搖身一變，全部成了可以立即進行開發建設的熟地，每畝地出售價格達到60萬元，一萬畝經營性用地實現了巨大增值，解決了40億元建設資金的難題之後，還有剩余，確保了土地國有資產的增值。
在平衡中尋求社會和諧
從2003年2月地產集團挂牌成立至今，重慶的土地儲備初步實現了“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”，市地產集團在政府宏觀調控土地市場中的“土地供應總儲備、土地市場調節器”的基礎地位得到確立，成為重慶城市建設和社會事業發展的重要投融資力量。
重慶地產集團董事長李英儒說，實施土地儲備整治投融資戰略的意義在于，加強政府宏觀調控房地產市場和宏觀調控經濟的能力；規范土地市場秩序，促進土地合理利用，對城市實施規劃建設起到保障作用；按照社會主義市場經濟規律凸顯國有土地資產價值；確保土地出讓增值收益全部歸于財政，保證地方財政收入穩步提高，加快城市建設發展步伐。
重慶作為地處西部的中國最年輕直轄市，基礎比較薄弱，經濟和各項社會事業欠賬多。地產集團通過市場運作機制進行土地整治，提供熟地交由政府拍賣；通過招、拍、挂出讓土地，將土地增值收益再投入到社會文化建設項目和城市基礎設施建設中，使這些項目的建設資金得到保障。
按照重慶市政府安排，地產集團在2003至2007年間，需要通過土地儲備整治的收益完成“一宮、一院、三館、三城”等投資建設任務。把通過儲備土地的融資投入到城市基礎設施建設和社會文化基礎設施建設中去，幫助政府實現加快城市建設步伐，全面建成“與長江上遊經濟中心地位相適應的新重慶”的戰略構想。
巨額資金源于何處？這些建設資金，將全部來自重慶地產集團土地儲備整治實現的收益。為此，地產集團還將繼續進行土地儲備，加緊對城市拓展重點區域和改造地段的土地儲備，“以時間換空間”的運作方式構築強大的融資平臺，提高集團核心競爭力，使政府獲得更多的土地增值收益，為城市基礎設施建設提供雄厚的資金保障。
“五管齊下”用好土地資源
如何管好用好土地資源，重慶市委常委、常務副市長黃奇帆總結了重慶“五管齊下”的科學方法和管理措施。
一是加大土地市場化配置力度。“九五”末期，重慶主城區經營性土地供應的90%左右是協議出讓，採用招標、拍賣、挂牌方式出讓的只有10%左右。2000年，國土資源管理部門按照市政府要求，採取措施大力推進“招、拍、挂”的市場化進程。到2002年，主城區經營性土地供應“招、拍、挂”出讓率達到90%，2003年達到了100%。
二是加大已供土地監管力度。加強閒置土地清理處置，凡開發商閒置兩年以上的土地，依法強制收回使用權。在“十五”期間，將主城區120個久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“爛尾樓”全部處置完畢。此外，清理處置了256宗、665公頃閒置土地。
三是變先賣地後規劃為先規劃後賣地。2002年以來，國土資源管理部門每年墊資1000多萬元，委托規劃部門對主城區200多平方公裏土地作控制性詳細規劃，完成之後再推向市場公開招標、拍賣、挂牌出讓，提高了土地價值。
四是變出讓生地為出讓熟地。由政府出面實施農村土地徵用和城市房屋拆遷，並進行土地整治，完成“七通一平”配套後再出讓給開發商。既減少和避免開發商與群眾間的徵地拆遷糾紛，又提高了政府的土地收益。
五是變土地無形儲備為有形儲備。開展戰略性土地儲備，由市政府土地儲備機構地產集團儲備開發建設土地，實現一級土地市場的良性循環。(記者:郭立)
