（新華視點）開發商“套貸”：埋下深重隱患
資料圖片：順馳“套貸”舉動嚴重破壞市場規則和法制。中新社發 馬健 攝
新華網上海４月２日電（記者楊金志、劉丹）記者最近調查發現，在過去的數年間，房地產開發企業順馳中國控股有限公司為了解決資金緊張問題，在全國各地多個房產開發項目中，至少上百次指使、脅迫旗下員工“購買”本公司房產，憑虛假購房合同向銀行套取房貸，數以億計的資金實為開發商控制使用。
專家認為，這種“套貸”舉動嚴重破壞市場規則和法制，給房地產行業、金融行業埋下深重隱患。
蹊蹺：拖欠房貸案件同時爆發
２００７年８月，上海市徐匯區法院接連受理５起拖欠房貸案件，原告均為中國銀行上海閘北支行。被告的５個人，先後于２００４年、２００５年購買上海奉賢區莘奉公路４５８８弄“陽光海岸”小區的別墅住房。他們在支付了３０％的首付款後，向銀行貸款１０６萬元到１７８萬元不等。此前，他們歸還貸款的情況正常，但是自２００７年５月起，他們都“不約而同”地開始拖欠貸款。
蹊蹺的是，被告的５人在向銀行貸款時，均為順馳上海公司旗下上海海岸線置業有限公司的員工，而海岸線公司開發的就是“陽光海岸”房產。目前，法院對這５起案件已經先後判決或調解，被告均須還清所有貸款，否則抵押的房產將被銀行收回。
幾乎與此同時，上海市黃浦區法院也受理了３起類似案件，以工商銀行上海第二支行為原告的有１起，以建設銀行上海第五支行為原告的有２起。案由同樣是拖欠房貸，被告同樣是海岸線公司原員工，涉案房產同樣是奉賢區的“陽光海岸”樓盤！
員工：“套貸”之中藏玄機
作為房產公司員工，這些貸款人為什麼“不約而同”地選定了本公司開發的樓盤？為什麼又“不約而同”地拖欠房貸？一位涉案員工向記者講述了其中的玄機：
“２００４年，在未經我們個人同意的情況下，順馳上海公司高層圈定了中層七八個人，要我們買下海岸線房產的尾盤，簽訂買賣合同後向銀行拿貸款。我當時是業務經理，包括我在內有５個人是找中國銀行放貸，其他人是找建行等銀行放貸。公司跟我們說，這些房子如果賣掉了，就解除我們的抵押貸款。
“那時候，老總、副總都在做我們的工作，說‘你們要和公司一起成長，公司暫時有困難，要跟公司一起承擔風險’。我也不希望這樣，但是如果不配合公司，工作怎麼辦？做到業務經理這個職位，我在公司奮鬥了４年。
“申請銀行貸款需要公司開收入證明。如果銀行看我們是海岸線公司的員工，還去買海岸線公司的房子，不會願意放款。于是，上面就用順馳公司的名義給我們開收入證明——沒有哪個銀行會仔細去查項目公司的上級公司。銀行是要看首付款發票的，但因為買家、賣家都是海岸線公司，也就無所謂首付。
“順馳這麼做，就是要盡量多地佔有現金。尾盤放在那裏賣不掉，豈不是影響開發商獲得流動資金？時任順馳負責人孫宏斌的發展理念就是迅速擴張，發展快了資金鏈就有問題。其實，順馳在上海奉賢、青浦的兩個項目是賺錢的，但是順馳在蘇州又展開了新項目，就從上海公司拿錢過去。
“我２００５年１２月離開公司時，公司要求我做了個委托公證書，委托公司的一個員工全權代理我的還貸業務。我後來才想到，公司是擔心我們離開後不配合。２００６年我要結婚買房，因為背著１００多萬元的按揭，銀行根本不給貸款。直到現在我還沒法買房子，住在岳父母家。２００７年１０月，銀行給我發了逾期付款的通知書，我這才知道整個順馳公司都被香港陸勁集團吃下，公司停止償還貸款了。接下來，我就收到了法院傳票……
“其實，順馳在上海青浦區開發‘藍灣公寓’小區時，剩下近１０套尾盤，也是用類似方法‘套貸’的。順馳不僅讓員工去‘套貸’，還把一些尾盤房子做了‘工抵’。所謂‘工抵’，就是開發商付不起工程隊的款子，讓工程隊挑房子，然後房產公司給他做預售合同，讓工程隊拿合同去銀行貸款，拿到現金後結算工程款，多退少補。”
開發商：主動申請當被告
如果順馳公司不被收購，其大規模“套貸”的行為還不會被發現。從事收購業務的一位人士說：“根據我們掌握的資料，保守地說，順馳用類似方法‘套貸’的行為，在各地不下上百起，涉及資金上億元。”
這裏有一個典型案例：２００５年７月，蘇州工業園區順馳置地有限公司與自己的員工李某訂立商品房銷售合同，李某購買“湖畔天城”小區商品房一套，總價８３萬余元。蘇州順馳公司在合同中寫明，如果雙方出現爭執，採用仲裁方式解決爭端，而非法院判決。“法院判決必須公開審理，仲裁則無須對外，外人也就無從得知內情。”一位法律界人士解釋其中“奧妙”。此後，李某拿著買房合同，向中國建設銀行蘇州工業園區支行申請放貸，銀行放貸５８.７萬元。
２００７年８月，蘇州順馳公司向蘇州仲裁委員會提起仲裁申請，稱李某並未交付過購房款，“該合同訂立的目的是因申請人資金緊張，借用被申請人的名義，訂立了《房屋銷售合同》”“訂立該合同並不是為了買賣商品房，而是以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款，故應認定為無效合同”。仲裁部門採信了蘇州順馳陳述的事實，根據合同法判定合同無效。
記者了解到，在申請仲裁前，蘇州順馳已經為李某還清貸款，因此要把房子收回，並不惜承認自己“以合法形式掩蓋非法目的向銀行借款”。
事實上，在上海的若幹起拖欠房貸案件中，順馳公司都是主動向法院申請成為被告，要求幫助欠貸人還款，其目的就是要確認自己對房子的實際“主權”。
層出不窮：違法成本過低
復旦大學房地產研究中心副主任華偉說，開發商利用員工“套貸”，其目的有二：第一，緩解資金鏈緊張，獲取眼前利益；第二，在房價上漲的心理預期下，制造房屋已經售出的假象，達到“捂盤惜售”目的，獲取長遠利益。“這些案子之所以能暴露出來，是因為開發商的資金鏈發生了問題。如果資金鏈不發生問題，恐怕還暴露不了。”華偉說。
記者曾向這幾起拖欠房貸案件原告方的相關銀行採訪，銀行堅稱當時的發票、合同都真實有效，收入證明則隱匿了員工與開發商的關係。華偉表示：“在銀行貸款體係中，房貸業務因為有房子作抵押，壞賬率最低。銀行不怕你不還款，就怕你不貸款。銀行員工確實也無法深究其中貓膩。”
專家認為，房地產開發商違法成本過低，必將導致“套貸”等違規違法行為層出不窮。為此，必須嚴格行政處罰、刑事處罰力度。華偉說：“行政主管部門必須嚴厲處理‘套貸’開發商，並將其列入黑名單，永世不得踏入房產業界。”華東政法大學刑法學副教授孫萬懷則表示，我國刑法規定，使用虛假的經濟合同，以非法佔有為目的，詐騙銀行或者其他金融機構的貸款，可以認定為金融詐騙罪，最高法定刑為無期徒刑。
對于那些成為開發商“棋子”的員工，專家認為他們雖然值得同情，其行為卻並不可取。“雖然他們是被指使、脅迫的，但也不排除一些人的確抱有與公司‘一起成長’的幻想，也就是說，在‘捂盤’高價出手後分一杯羹。”華偉說，“事實證明，他們成了最大的受害者。”孫萬懷表示，這些員工不僅要承擔完全的民事責任，而且事件一旦進入刑事司法程序，可能還要承擔刑事責任，雖然按照刑法規定，他們具有從輕、減輕或免除刑事處罰的情節。
