事關民主能力的一場考試
最近幾天，北京新天第小區的業主委員會正面臨著一個考驗。
北京新出臺一個規定，居民住宅裏可以開公司了，決定權在居委會和業主委員會。“小區裏到底讓不讓開公司呢？這可是個眾口難調的事。”大家的眼睛都在盯著，業委會主任張大憲急得直上火。
部分業主是反對
的，認為在小區裏開公司會影響到整個小區的安全和環境衛生，還有人擔心業委會因此有了腐敗的空間。“可能給點好處費，他們就給開證明了。”
不過，也有一些業主讚成，“如果開公司的業主能給其他業主一些補償，或者是開的公司對我們的生活有便利的話。”
現在業委會的方案是，向住宅商戶每平方米多收1元的專項資金，用來維護電梯和環境。但這只是一個提議，具體能否施行還得通過業主大會表決。
“我們有沒有能力實現社區自治，有沒有能力通過民主的辦法辦好事。這就是一個考試。”張大憲說。
當了業委會主任，手機費翻番，汽油費翻番，為什麼還有這麼大的熱情？
“其實現在的小區業主是中國正在形成的中產階級，他們就像一批新興的紳士，不滿足于自己個人物質需求，他們更願意致力于推動社會進步和民主。一屋不掃，何以掃天下，中國的民主進步，也許就是從社區建設開始。”張大憲的回答代表了當前許多小區業委會骨幹們共同的想法。
業主大會一個月開好幾次
新天第小區業委會的選舉是開發商籌備，業主以自薦的方式參選。“當時小區裏可熱鬧啦，參選的代表都挂出自己的照片和建設小區的設想，業主們七嘴八舌地議論，投票。”
提出“和諧社區”理念的張大憲，以73％的得票率當選業委會主任。張大憲說，業委會只是業主大會的一個執行機構，最終決策都得通過業主大會。新天第的業主大會已經成為一種常態，“別的小區可能一年也開不了一次業主大會，我們這兒是一個月就要開好幾次。並且有專門的《新天第小區業主大會議事規則》。”
每次開業主大會，都請開發商客服部、物業公司、街道辦事處、居委會、片警參加，“實際成了聯誼會，大家見面的機會多了，溝通的時間也就多了，相互之間也更和諧了”。當天會議形成決議，次日便公示，以便業主監督。
通過民主的程序，業委會為小區居民做了幾件大事。
業委會多次和開發商協商，將公攤面積收益收歸為全體業主所有，設立專業賬戶專款專用。利用這筆錢，新天第做了好幾件事：改造小區監控係統，業主免費收看衛星電視，建立各種娛樂設施，“六一”給孩子們買禮物，定期組織大家一起出遊、聚會、球賽等各種社區活動，業主每年在小區內享受一次醫療體檢服務……
“對公共收益，每年都審計和公示。”張大憲介紹，業委會做到了公共收益取之于業主，用之于業主。資金的使用，一律都是業主說了算，一般是業委會成員提議，召開會議形成初步意見，然後在小區公示15天，收集業主意見，最後召開業主大會決定。
如改造監控設施工程，張大憲多次與政府部門及律師探討，確定了對改造施工單位的招投標、改造方案，最終得到了89.86％業主的書面同意。
小區現在的物業公司是經業委會提議、業主大會同意選聘的。物業公司按照要求將服務內容、服務標準、收費標準、有償服務項目在小區進行公示，並請廣大業主就服務內容提出意見，最終通過全體業主的投票後作為合同的內容予以簽訂。物業公司每月都要給業委會送報告書，說明上月的工作情況和下月的服務設想，然後公示給業主。
規范透明的服務讓業主們非常滿意。物業管理費收繳率從業委會成立前的44％提高到了90％。
新天第是北京第一家收回住房維修基金的小區。2006年3月，在新天第小區業主委員會裏，就開始了一場如何管理700多萬元住房維修資金的熱烈討論。
以前，這筆錢都存在銀行裏，有了新政策後，可以選擇國債，也可以選擇銀行理財服務，利息會高很多。
“既要使這筆資金保值增值，還要確保使用過程的透明與便捷。”為此，業委會組織召開了書面業主大會，並直接上門徵詢業主的意見。結果，75％的業主同意授權業委會對這筆資金進行管理。2006年3月初,業委會以招標的形式從4家銀行獲得了理財方案，最終確定的銀行為小區業主帶來了許多福利。而招標工作完成後，業委會定期將相關賬目、計劃等向業主公示。
分權制衡與“社區人大”
這幾天健翔園小區也在忙著制定住宅商戶解凍的政策。健翔園業委會的打算是：要想讓大家都心服口服，就需要公開透明，比如哪門哪戶的住戶要求注冊公司，那麼就把其申請在小區裏公示15天，居民如果有意見就向居委會或業委會反映，若公示期過了，沒有反對者就蓋章，如果有不同意見者，就讓他們商量。
健翔園社區的業主委員會是2005年成立的。為了實現分權制衡的業主自治原則，業主大會同時設立了代議機構業主代表大會，行使日常決策權和對業主委員會的監督權。
《物業管理條例》規定的業主大會制度，確立了主權在業主的制度。而業主的權利很多是由業委會來執行的，腐敗就不可避免地會發生。近幾年，健翔園業委會主任任晨光一直在思考的一個問題就是，如何建立一個有效的分權制衡的業主自治體制。
任晨光認為，應由全體業主一起或分區普選產生一個由13~25名委員（另加60％的候補委員）組成的業主委員會，業主委員會再選舉產生一個3~5人左右的常務委員會（含主任一名），常務委員會人數不能超過全體委員人數的三分之一，以免常委會架空業委會，形成業主委員會加常務委員會這樣一個大的業主委員會來作為業主大會的日常決策機構，然後明確業委會及其常委會可以決策的具體范圍。
監督機構由全體業主普選產生，任期三年。監督機構成員不得兼任業委會成員。
按照任晨光的設想，將來有可能的小區治理機制為“業主代表大會＋業委會＋監事會”。健翔園小區初步實現了任晨光的這一社區自治理念。2003年12月，小區民主選舉產生了居委會，健翔園社區創設的秘書長制度打破了原先的居委會“議行合一”體制，將民主議事、民主決策的權力真正地交給居民代表大會，而居委會只負責具體執行。
而健翔園社區成立了居民會議的常設機構社區居民代表大會，並選舉產生了居民會議秘書長。設立居民會議秘書長之後，居民代表大會和居民會議將由秘書長負責召集，居委會要向居民代表大會和居民會議負責並報告工作，接受居民代表大會對日常工作的監督。社區居民代表大會被社區居民親切地稱為“社區人大”。
炒了物業公司自己來
北京市海淀區的品閣小區，可能是全北京第一個沒有物業公司，而是由業主自主進行管理的商品房小區。
2006年6月29日，該小區的業主自治管理機構，從工商局領到了“北京三自品格社區服務中心有限公司”的營業執照。如今，一年多過去了，這一群完全沒有社區管理經驗的非專業人士，他們的“自治”生活過得怎樣？
近日，記者專訪了品閣小區業委會原主任，現任物業公司經理邵裏庭。
2006年，和業主矛盾不斷的物業公司撤走，邵裏庭，這個曾帶領業主向開發商索賠違約金的業主代表，此時再度被大家推到了臺前。
邵裏庭臨危受命，先用38天的時間帶領大家成立了業委會，然後通過書面業主大會形式，決定成立自治管理模式的社區服務中心。服務中心的股東是全體業主，股東代表由7位業委會委員擔任，邵裏庭擔任總經理。之所以定名為“三自”，意思就是“自願、自律、自管”。
“其實我不想成立公司，公司是以營利為目的的。我不想掙錢，但人家說我非法集資怎麼辦，業主交了費開不了發票怎麼辦？我是在沒辦法的情況下才開公司的。”但他堅持認為這個公司是為業主服務的，不應以營利為目的，所以他想出了三三制分配。公司章程裏約定，全體業主都是股東，業委會代表董事會，收入按三三制分配：1／3用于小區建設，1／3充實次年物業費，1／3用于獎勵經營人員。
邵裏庭今年67歲，退休前曾是一家大型企業的廠長，“管過6萬多人。”公司成立後，邵裏庭獨創了他的小區管理模式：一方面服務公司作為業委會領導下的一個職能部門向業委會負責，另一方面，服務公司雇傭專職的工作人員擔任小區內諸如保安保潔類的工作，並設立8個層長和16個組長，這20余人全部是業主中的志願者。
實行自治一年多以來，品閣小區各方面運行有條不紊，物業費從原來的每平方米2．78元降為現在的1．8元，而且還略有盈余。錢到底是從哪兒省出來的呢？首先雇用的人員少了，小區原有工作人員19人，邵裏庭卻只雇了7個人。
一棟樓就是一個社區
7個人真能管得了小區所有的事？邵裏庭還有另一個竅門，就是發動大家共同治家。他利用當初維權時建立起來的檔案庫，每家業主有什麼專長他都了然于心，需要的時候就當義工支援。“小區本來就是自己的家，為小區做一些力所能及的事也是應該的，如果把每個人的智慧和力量都發揮起來，就可收到事半功倍的效果。”
小區地下二層車庫原來有146個照明燈，每月耗電量是一筆不小的開支。一位懂電學的業主向邵裏庭提出省電建議，最後按他的建議去做，果然節省了能源和開支。邵裏庭說：“自己治家，每一筆支出都跟自己息息相關，所以大家都有主人翁的意識，業主們各盡其能建設小區。”
邵裏庭告訴記者，小區的金魚池是“撿破爛”修起來的。原來小區裏有一個角落是堆垃圾的，又臟又亂，邵裏庭早就想著想把它改造利用一下。恰好有業主反映小區排水係統不好，一下雨就積不少水。後來經大家建言獻策，決定建立一個環保導水係統，將雨水收集起來，把垃圾堆改造成金魚池，“雨水既可澆花，也可養魚。”
邵裏庭曾向裝飾公司詢問過報價，最少也要2．8萬元。小區業主知情後，當有親友裝修時，業主就將廢棄的玻璃、磚瓦撿回來交給邵裏庭。恰好，小區裏的一位業主和裝飾材料公司相熟，通過這位業主，服務中心只用4000元買了部分材料，加上大家找來的廢舊材料，金魚池就這樣建起來了。
邵裏庭最為驕傲的是小區的監控係統。這套監控係統在市場上的價格是70萬元，而品閣小區安裝這套係統一共花了不到兩萬元。原來小區內居住著兩位參與過“神六”設計的退休老專家，他們親自給小區的監控係統做設計並幫助安裝，小區服務中心只花了材料費。
此類事情還有很多。“自治讓業主感覺到，給小區出力就是為自己出力，為小區節約就是給自己省錢。我們原則上不用工，業主裏有的是能人，要發掘業主資源。這個小區是大家的，每人都要盡自己所能出一點力。但必須堅持一個原則，就是’千金重擔大家挑，每人分擔一點點’，不能給分得太多，否則大家的積極性難以長久。”邵裏庭說。
“以前大家對物業不滿，有六成以上的人拒交物業費，現在我通知一貼出去，大家馬上就來交錢了。”邵裏庭自豪地說。服務中心現在每個月向業委會公布賬目，每季度向全體業主公布，每年向全體業主做決預算報告。
經營物業以來，邵研究了很多物業管理的經驗。他發現世界上很多國家都是小型社區為主，“美國一個小區最多100多戶，也是自治，香港也沒有大社區，一棟樓就是一個社區。”
邵認為應該打破現在以開發商建立的樓盤來劃分小區管理的傳統模式，應該以樓宇為單位進行自治。至于小區配套的會所、幼兒園，“本身就屬于公共管理范疇，應該由政府進行統籌管理，也可以交給社會公益組織。”
自治的物業公司成立之初，就有人發出“品閣小區能走多遠”的疑問，邵自信地說，他們會一直走下去。他認為自治是管理社區最好的方式，只有自己成立的公司才是真正為業主著想的，“交給其他的物業公司，勢必要以營利為目的，不營利誰來做？”
社區自治離中國基層民主還有多遠
有專家指出，目前中國社區自治的動力很足，但往往只是以維權為中心形成暫時的利益同盟，而維係一個長遠的自治組織的正常運轉卻很困難。據統計，在北京市3000多個住宅小區中，成立了業委會的小區僅佔總數的14.5％。
《物業管理條例》規定：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案，但到備案制實施的時候，就常常變成了居委會蓋章、街道辦蓋章、最後區縣建委蓋章的層層審批。
“要成立業委會，太難了！”很多業主這樣說。
但中國人民大學張麗曼教授認為，業主自治是不可阻擋的歷史潮流。《物權法》已經明確要保護私有財產，這涉及到千家萬戶的生存權問題，業主自治有很多的先行者，他們大膽創新，突破了重重阻力，創新出了很多模式，但還需國家在政策和法規層面給予支持。
北京大學社會學係教授王思斌長期研究社區建設，他認為居委會在社區自治中應該發揮重要作用。“一方面業主委員會成立存在困難，完全自發地靠一部分精英人士來發動，不具有普遍性，且難以持久。另一方面，社區裏的事務很瑣碎，業主委員會關注的主要是涉及業主利益的事，長久來看，社區裏各種瑣碎的事務應該由專職人員負責，而居委會有著服務社區的傳統，但居委會應該隨著社會的發展有所革新，才能承擔起這一任務。”
王思斌建議，今後居委會主任應該實現民選，政府在民選的基礎上對其聘任，要向社區居民負責，定期對居民報告工作，並能夠把民意及時上達。“這樣才能真正實現社區自治。”
專家認為，中國現代城市社區民主自治還在探索過程中，實踐中尚面臨很多問題，如公民意識需要繼續提升、制度有待完善、自治不夠充分、政府職能仍需轉換等，但在整個中國基層民主的浪潮中，社區民主自治一定會越來越成熟。
(記者 王俊秀)
