上海樓盤合同撤銷率畸高
開發商對抗政策是主因
樓盤合同撤銷率緣何如此驚人
上海部分樓盤合同撤消率創新高
穗樓盤合同撤銷率近70%
背後是開發商抬高樓價
上海部分樓盤如此“熱賣” 簽約285次撤銷285次
新華網上海４月１５日電(記者徐壽松 姚玉潔)近來，上海市房屋交易服務係統上顯示的一些樓盤的合同撤銷率（含預訂）之高令人驚詫：百分之三四十的不鮮見，有的樓盤甚至高達百分之百。消費者、媒體質疑紛起：這是否與樓市熱銷存在某種關聯？
記者採訪的多個銷售商不約而同地指出，高撤銷率在于主管部門的交易服務係統不能區分購房人逾期簽約與真正的撤銷合同。而上海市房屋土地資源管理局稱，目前上海商品房預售合同撤銷率正常，但也不排除個別開發商存在通過虛訂合同進行自我炒作等行為。
是什麼導致了樓盤撤銷率謎局？對于當下樓市，合同撤銷次數畸高意味著什麼？
謎面：有樓盤合同撤銷率竟達１００％？
一篇質疑“２００７上海十大期待樓盤”和“２００７上海十大房價翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關注。從隸屬于上海市房地產交易係統上查核，這２０個樓盤中確有８個樓盤合同撤銷率（含預訂）超過４０％，最高的竟達１００％。
上海市房地產交易中心統轄于上海市房屋土地資源管理局，其所主辦的“網上房地產”是全上海房地產交易行情的數字化體現。每個新開樓盤的可售套數、已售套數、簽約次數、合同撤銷次數等信息，在交易係統中均一一反映。
上海市房地產交易係統顯示，一個名叫沿海麗水馨庭的樓盤，截至２００８年４月１０日銷售住宅２８３套，共簽約２８５次，合同撤銷次數也為２８５次（含預訂）。單單就數據而言，這一樓盤的表面撤銷率（含預訂）竟達到１００％，實在有些駭人聽聞。
位于中心城區的樓盤寶華現代城，從２００６年５月到２００７年９月，共分四次推出房源１２５４套，至今已售１１３６套，累計簽約１４１９次，撤銷９３２次（含預訂）。據此計算，表面撤銷率（含預訂）高達６５．７％。
諸如此類的樓盤合同高撤銷率案例在上海市房地產交易服務網上並不鮮見。
蹊蹺的是，一般而言，每套住宅售出會有兩次簽約，一次是預售簽約，一次是銷售簽約，即便直接進入銷售，也至少要簽訂一次銷售合同。前述沿海麗水馨庭樓盤，既然已售住宅２８３套，那就要至少簽約２８３次，而這個樓盤總共簽約只有２８５次，這就意味著它最多只能撤銷２次銷售合同，何來撤銷２８５次？
同樣，鑒于每成交一套住宅至少要簽約一次，寶華現代城已售１１３６套，而累計簽約１４１９次，故最多只會撤銷２８３次銷售合同，剩下的９３２次撤銷從何而來？
于是，謎面便出現了：如果房地產交易係統顯示的已售數據是真實的，那麼，合同撤銷次數就是值得推敲的；反之亦然。
謎底：高撤銷率是技術原因還是別有因由？
究竟是什麼原因導致上海某些樓盤表面撤銷率過高這一異常現象？
接受記者採訪的開發商們異口同聲，這是房地產主管部門的交易係統不能識別逾期簽約和撤銷合同，錯誤地將購房人在簽訂了定金合同後逾期簽約的行為視為合同撤銷所致。
上海金滬房地產發展有限公司的高小姐解釋說，房屋銷售的通常程序是：購房人看中一套房子後，繳納數萬元（一般２萬至５萬元）不等的定金，與房產銷售公司簽訂定金合同，約定數天（一般７天至１５天不等）內簽訂預售（期房）或者銷售（現房）合同。與此同時，在上海市房地產交易中心網絡係統中，被預訂的那套房子由原來顯示為“可售”狀態的綠色變為粉紅色，示意此房已有人預訂，不再可售。但在實際銷售中，經常出現購房人因銀行放貸推遲等原因，推遲簽訂預銷售合同的情況。而一旦出現逾期，登記在房地產交易中心網絡係統中的該套房源就會重新“返綠”，即由不可售重新變成“可售”。這時，交易係統即將此種情況視作合同撤銷一次。但實際上，在樓市行情並不緊俏的情況下，盡管逾期，銷售商往往仍會與預訂者簽訂正式預銷售合同。
上海市房地局的解釋與此相似：在引起質疑的樓盤中，“１８個樓盤開盤至今，網上共簽訂預售合同８９７１套，撤銷２９７套，預售合同撤銷率為３．３％，基本正常，但這些樓盤的定金合同撤銷率較高。”上海市房地局有關人士說。
照房地產部門的解釋，表面合同撤銷率高達３０％至４０％的受質疑樓盤，大多屬于預訂合同撤銷，而不是預售合同撤銷。
問題是，預訂合同的撤銷率畸高同樣令人費解——以前述一樓盤為例，在１１００多個買房人中，竟有９００來人“逾期簽約”，逾期率之高，實在難以想像。
一位不願具名的房地產研究專家認為，無論是合同撤銷率還是逾期簽約率，正常情況下一般都不會超過１０％，超過了１０％就是異常，“需要切實調查”。
上海市房地局表示，對上述定金合同撤銷率較高的樓盤，房地局將做進一步調查。一旦發現房地產企業存在違規操作行為，將按照法律法規和房地產市場專項整治規定予以查處。該局同時表示，下階段將進一步改進信息發布方式，按照合同類型分類公布合同撤銷信息。
隱憂：誰在損害“陽光交易”？
真實的樓市成交量和合同撤銷率是衡量市場熱度、判斷行情走勢的重要指標。如果這些數據失真，難免會對市場產生誤導。“適時、精準的數據是樓市健康運行之本。”上海房地產研究專家顧海波認為，這表面上關乎房地產市場秩序、公平、公正的交易環境，實質上直接影響購房人的錢袋子。這在當下樓市運行的敏感期尤其如此。
如何從制度安排、流程設計、技術支撐上切實保證樓市公平、公正、公開地“陽光交易”，成為刻不容緩的問題。事實上，目前國內諸多城市都在讓房地產交易公開上網，初衷即在于防止開發商在供不應求的賣方市場下囤房惜售，人為制造緊張氣氛，拉抬房價。這種情況近年曾在多個城市的樓市中反復出現。上海是較早實行房地產交易上網的城市，從樓盤預售證發放開始，可售房源套數、面積、朝向等信息均須上網公開，每預訂、銷售一套房屋，網上會適時顯示。這種做法曾被認為是對付暗箱操作的有效武器。而現在，多個房地產銷售商透露，為了保證不會出現房源大面積“返綠”（即由不可售變為可售），避免逾期簽約被視為撤銷合同，銷售商在購房人簽訂了預訂書之後，不再去上海市房地產交易係統中標志，直到簽訂銷售合同之後，再上報係統。
業內專家認為，銷售商的這一自稱是“不得已而為之”的規避法，某種程度上是對房地產交易係統適時、透明、陽光操作的挑戰。原本，對于網上顯示為可售的房源，銷售商無權拒賣。一旦銷售商不再將預訂信息上網，會留下一大後遺症：如果想囤房的話，只需以有人預訂為由，即可拒絕銷售。在樓市不景氣的情況下，當然不會出問題，但樓市一火爆，在惜售能夠獲利更豐的情況下，會不會回到囤房待價而沽的起點？對此，房地產主管部門不可不察。
