我的多元化建房設想是，以大中城市周邊的自然村為依托，用多元化建房——合作建房、委托建房、自建房等方式，在農村宅基地、農村建設用地、停建的開發區建設新型社區。新型社區功能齊全，有道路、綠地、給排水、電力、通信、消防等設施，有公共交通、幼兒園、學校、醫療站、餐飲店、小超市、治安等服務，符合環保、節
能要求，充分利用太陽能、沼氣、地熱等。
星羅棋布的新型社區為購房戶、租房戶、本村農戶提供住房。新型社區以開發經濟適用房、租賃房（包括廉租房）為主，體現國家的兩個70%的住宅開發政策，為吸引購房者，新型社區的經濟適用房建築面積可放寬至100平方米。
一般而言，住房分自有房、租賃房兩類，並有新建房、二手房之分，按所有權歸屬劃分，自有房為私人所有，租賃房為國有或私人所有。在我國，自有房包括商品房、經濟適用房（普通商品房）、自有租賃房，商品房與經濟適用房是自有自住，自有租賃房是自有出租。租賃房包括自有租賃房、國有租賃房兩類，廉租房應是低收入家庭用政府補貼加自有資金支付租金的租賃房，故這裏所述廉租房非實物配租，要進入市場交易，由受惠家庭自主選擇房屋的租金、地理位置、面積等，並且要定期復核受惠家庭經濟狀況，經濟收入的上升超過了補貼標準，取消政府補貼，轉為租金自付。
需說明，本文所述合作建房、自建房，與政府機關、事業單位、國企推行的合作建房、自建房稱謂相同，但含義有區別，主要區別是後者未進入市場交易，含福利分房性質。
一、多元化建房的具體設想
在開發大中城市周邊自然村之前，由地方政府委托專業機構做好中長期建設規劃，規劃草案向自然村農民公示，修改後報地方人大批準，上一級人大備案，接受監督。批準的規劃文件按市場需求分步實施，原則是先試點，總結經驗，然後因地制宜推廣。
對于開發自然村這樣的新事物，須明確土地開發政策。農村宅基地等土地的所有權仍然歸農民集體所有，政府不徵用，不拍賣，改收取土地出讓金的批租制為年租制，年租制是房主定期交納地產稅（土地使用稅），以此體現土地的增值。
農村宅基地轉為商業用地，農戶也就成了農村拆遷戶，一戶可購買一套住宅，如何購房須制定細則，經村民大會通過實施，其購房資金計入開發成本，因此農村拆遷戶購房不交房款，僅賬面核算，存檔待用。農村拆遷戶購房價款低于土地評估價時，用政府徵收的地產稅支付土地補償金，可設補償期，讓農村拆遷戶細水長流地獲取土地增值的收益。
二、關于合作建房與委托建房
合作建房是有意願合作建房的購房戶，按政府的規定成立建房合作社，從事經濟適用房的開發，負責籌集資金、貸款、簽訂建築合同等。建房合作社充當小型開發商的角色，但不以盈利為目的，按建房合作社章程收取管理費以維持正常運轉，住宅建成一年後，為合作建房成立的建房合作社注銷。
委托建房是地方政府委托建築商開發經濟適用房、租賃房、社區配套設施，換句話說，政府將經濟適用房、租賃房、社區配套設施承包給建築商開發。思路是，無建房合作社開發經濟適用房時，政府委托建築商開發，扮演補位的角色；政府委托開發的經濟適用房，比照建房合作社所建經濟適用房房價上浮出售；租賃房、社區配套設施建成後出售給物業公司，或歸國有，委托物業公司經營管理；國有租賃房、社區配套設施所需建設資金可發行項目債券或通過財政撥款解決，籌集的資金交由委托建房機構運作。
政府對合作建房、委托建房加強監管，監理、規劃等中介機構負責工程驗收，工程竣工驗收合格，政府兌現優惠政策，比如，核定企業所得稅退稅率、撥付“工程合格金”，企業資質升級，嘉獎等；工程不合格則處以罰金、企業資質降級等。
三、關于自建房
自建房也是多元化建房的組成部分，是古今中外最基本的建房模式。我國的開發商建房模式局限于向城市人提供住房，自建房未納入城市建設規劃，然而，正是自建房模式解決了上億進城農民的居住問題。
我國的自建房形式多樣，除農民和部分市民自建自住外，應大量進城農民之需，在城鄉結合部，郊區農民利用集體土地建房出租；農民工在城市中自建工棚居住；企業自建宿舍為務工人員提供收費或免費的住所。這些自建房並非使用政府拍賣土地所建，也表明了用拍賣土地的方式開發住宅無法滿足大量進城農民的居住需求，所謂的市場化出售土地存在著嚴重缺陷，住宅用地供應制度也應該進行改革了。
在我國土地屬于公有，因此用拍賣的方式出售土地對開發保障性住房不適用。實現城鎮化的目標，減少農民工回家過年形成大規模的人口流動，節約不必消耗的能源、礦藏資源，防止買賣土地中官商勾結，都迫切需要改革住宅用地供應制度，具體而言，就是按城市建設規劃供地，對經濟適用房、租賃房用地不搞招拍挂。
政府給政策是自建房（自有租賃房）市場發展的關鍵。近些年政府未撥款，許多地方建成大量自有租賃房的狀況說明，只需將其納入城市建設規劃，要求建築商按住宅建設標準建設，支持他們用貸款、發行公司債等方式籌措資金，就能逐步滿足城鄉居民對租賃房的需求。
政府對自有租賃房要加強物業稅的徵管。需要說明的是，物業稅是所得稅的一種，是對業主出租房屋所獲租金徵稅，而地產稅（土地使用稅）是財產稅的一種，是對房主徵稅，兩種稅的性質不同，稅率也不同。因此，對自有租賃房要徵收地產稅、物業稅兩種稅，有些人混淆了財產稅與所得稅的概念，把自有自住房納稅稱為物業稅，需要糾正，需區分自有自住與自有出租兩種情況的課稅。
為加快自然村的開發，考慮多元化建房的特點，需降低市場準入門坎，扶持小型建築商。改革30年來，我國建築行業大體上已形成人才濟濟的局面，降低市場準入門坎也能夠保證住宅質量，並能提供更多的創業機會和就業崗位，為後繼創業者、就業者提供致富機會。
四、多元化建房的優點
多元化建房指市場主體多元化，包括開發商建房、合作建房、委托建房、自建房等。本文闡述了其中的合作建房、委托建房、自建房，還闡述了用這些建房模式開發自然村等土地的設想，歸納起來，優點如下：
1、用農村宅基地、農村建設用地、停建的開發區建設高層建築的新型社區，既可滿足城鎮化對土地的需求，又保護了耕地，提高了土地利用率，符合環保、節能的要求。新型社區在緩解城市人住房難、住房貴的同時，也為農村人口向城市轉移創造了條件，並能減少城鎮化與新農村建設中的重復建設，為解決小產權房提供借鑒，是易于操作的城鄉一體化模式，各類住戶同處一個社區，共建美好家園，堪稱百年大計。
2、在城市建設規劃的框架下，建築商可選擇開發商建房、合作建房、委托建房、自建房中某一種模式發展，也可同時選擇幾種模式發展，這將使大中小型建築商都能受益。
3、合作建房的特點是供需雙方近距離接觸，因此能及時反映和調節供求關係，化解供求失衡。合作建房等建房模式介入導致的住宅市場結構性調整，將形成有效的競爭，打破開發商壟斷住宅市場，將有效地平抑房價，保障住宅市場可持續發展。
4、新型社區可為本村農戶（農村拆遷戶）提供就業崗位，加上務農、宅基地土地增值的收益，將使本村農戶收入水平提高，分享城鎮化改革的成果。不過，本村農戶將失去養殖業等收入，但可給遠郊農民發展養殖業提供機會，讓更多的人分享改革成果。
5、開發自然村是集中國民財富推動實體經濟發展，將實實在在地拉動內需，引導儲蓄資金直接轉化為住宅，可以規避投機炒房、炒樓花的風險，協助化解金融風險，可以預期，開發自然村在吸收流動性過剩中將發揮積極作用。
6、改革普通住宅用地供應制度，取消買賣土地環節，意味著政府不徵用、不儲備、不拍賣普通住宅用地，政府不充當市場主體有利于轉變政府職能，建設服務型政府。改革批租制為年租制，用房主長期交納地產稅代替一次性收取70年土地出讓金，是我國稅制改革面臨的緊迫任務，唯有如此才能解決地方政府寅吃卯糧、吃子孫飯的問題，才能解決地方政府以地生財，透支未來十幾屆政府財稅收入的問題。
五、多元化建房的社會效應
多元化建房與開發自然村結合，可以逐步解決數億農民工的居住問題，解決農民工子女上學的問題，並為農民老有所養創造條件。新型社區除了設醫療站（社區醫院），還可以吸引有經驗的醫生來社區開私人診所，這樣多方調節醫療資源，可以緩解城鄉居民看病難的問題。當數億農民在新型社區定居下來，與城市人享受大致相同的公共服務，城鄉二元結構將逐步解體，改革戶籍制度也就水到渠成了。
新型社區為數億進城農民提供住房和生活場所的同時，也為全社會提供大量就業崗位，將我國每年新增就業1000萬人的計劃落到實處。並且，新型社區比邊遠地區提供的就業崗位更具吸引力，可滿足人們進城工作和定居的心理需求，吸引來自城鄉的大中專畢業生、各種專業人才、農民工在城市周邊定居下來，推動城鎮化進程。
新型社區提供不同居室和價位的商品房、經濟適用房、租賃房，方便各類住戶入住和退出，比如可滿足年輕夫婦創業期租房、事業成功買房的需求。為各類住戶提供多元化的選擇，讓各類住戶在社區之間流動，保障其居住權和遷徙權，可以避免出現貧民窟，還能分流大城市人口，緩解城市交通擁堵等。
開發自然村是新事物，可承載一些改革試點。比如建築施工預算的人工費，可設計隨原材料漲價而上升的人工費計算模式，以形成建築行業職工工資增長機制，從而推動低收入人群工資增長，落實黨的十七大提出的“增加城鄉居民收入”的目標。
在開發自然村中推行多元化建房，既能滿足城鄉居民的住房需求，又能解決城鎮化過程中出現的社會經濟問題，一舉多得，將產生良好的社會效應，為構建和諧社會做出突出貢獻。 （丁立民）
命名"住房和城鄉建設部"的深意
住房補貼：補“人頭”還是補“磚頭”
建設住有所居的住房體係的政策取向
