作為歷史和現實的“黃金寶地”，泉城路在改造過程中，一直沒有停止商家之間的利益“較量”。專家預測，作為濟南市規劃的“中央商務區”的核心組成部分，“新泉城路”通車後將成為名副其實的“金街”，堪與國內大城市的一流商業街相比美。
泉城路改造的一年中，商戰硝煙四處彌漫，在背後呼風喚雨的首先是大公司、大集團。大連萬達集團借趵突泉復涌的機會，打起“泉水牌”，決定搶灘泉城路，斥巨資建設“沃爾瑪購物廣場”。據了解，這一大型購物廣場除大型超市外，穿著類將是其主打商品之一。
去年，泉城路上“濟百”（濟南百貨大樓）重組鬧得沸沸揚揚，但好事多磨，北京華建科技最終重組成功。華建入主濟百後，新濟百已確定在今年“五一”開業，屆時將以“中高檔綜合百貨商場”的面目“復出”。
不久前，泉城路上的大型商業設施——珍珠泉大廈，在多個商界強手爭奪中“花落”山東魯能。魯能公司有關人士表示，繼貴和購物中心之後，他們將在泉城路上開設姊妹店——３萬平方米營業面積的貴和商廈。據透露，這是正在建設的泉城路上迄今為止最大的商場，標志著泉城路上大商場開始對外兼並擴張。
有關人士透露，貴和商廈在經營定位上將以中檔為主，高檔為輔，與高檔定位的貴和購物中心實行錯位經營，力求形成“精品化、係列化、超前化”的經營特色和整體合力。目前，貴和商廈正在招商。
在泉城路上，還有國內家電商場的“龍頭”三聯商廈，他們正借“百年老街”重獲新生的歷史機遇，鞏固陣地，擴大自身影響。
眼下，泉城路改造的業主濟南市城建投資公司，正在加緊拍租拍賣新建的１６座商業樓、約４萬平方米營業面積，使泉城路的商業競爭氛圍更趨濃厚。
盡管招商競爭日益加劇，但這絲毫沒有動搖專家們對新泉城路將迅速成為濟南“金街”的預測。他們說，商業有一種“扎堆”的集聚效應，商業氣息越濃的地方，吸附力越強，人氣越旺，資金流越集中，商業效益越高。所謂“寸土寸金”，就是這個道理。
| 新泉城路開通在即，需要花多少錢才能買一平方米的“進路票”，為眾人所關注。去年泉城路改造中間階段，“這張票”的價格是：每平方米商用房日租金均價為５元左右。當時這在全市是最高的，但考慮到泉城路的商業潛力， |
 | 這張票價實在不高，甚至較改造前泉城路全盛時期的租金還要低一些。之所以出現這樣的租金價位，是因為泉城路仍在改造建設之中，不可能在短時間內形成鼎盛的商業氛圍，使得租金缺乏上漲的支撐力。事實上，從近來開始招商的單位看，現在的租金已上漲了３０％左右。
有關專家說，道路拓寬後需要一個積聚“人氣”的過渡階段，租價太高可能不利于商業街的長遠發展。因此專家向商家建議，進駐泉城路宜早不宜遲，一旦進入大規模“拍租拍賣”期，“進路票”的價格可能一天一個價。
泉城路尚未開街，一些小商小販就搶佔了剛剛鋪好的大理石路面，幹擾了兩側商業設施的施工。為此，泉城路工程改造指揮部調集保安人員，專門整治小商販“亂上路”難題。
這裏似乎有一種隱喻：“新泉城路”開街後不歡迎小商販入駐。
“五一”開街在即，新泉城路各投資商已大規模開始招商。但大多數業主公開表明，泉城路是日進鬥金的黃金路段，租金售價不菲，管理成本也高，更適合實力較強的大商場、品牌連鎖專賣店和大型超市，建議財力有限的商販莫輕易舉債進路。
泉城路改造的業主、濟南城建投資公司總經理張建國說，在這條１５６０米長的黃金路段上，競爭將是異常慘烈的。以前由于設施落後，經營分散，泉城路上有小商販的一席之地，大規模改造後，泉城路的定位面向中高檔商品，兼顧旅遊、休閒、文化功能，經營成本提高，這是小商販力所不能及的。
記者注意到，原泉城路兩側已有十幾座大型商業樓，如貴和購物中心、齊魯國際大廈、百貨大樓、三聯家電、華能大廈、輕工大廈、龍泉商廈等。一些大型商業樓利用泉城路改造的機遇，進行資源整合。加之外來大投資商的介入，泉城路商業攤位已在不斷升值，據悉，繁華路段每平方米產權已實破２萬元。可以預見，泉城路中心商業街功能恢復以後，將會上演大商家之間的“群雄爭霸”戲，他們將在價格、服務、品牌、設施等方面“大比拼”。在這種形勢下，缺乏實力的商家很容易被淘汰出局。
張建國一再提醒，泉城路“淘金”靠實力，實力不濟難扎根。新泉城路招商歡迎大公司，小商家租買“進路票”一定要三思而後行。
作為“百年老街”，泉城路一帶是“老濟南”的聚居地。一個“老”字，意味著往日輝煌，也意味著今朝衰落。但城市發展是不可逆轉的，不管拆遷的陣痛有多強烈，老街坊們必須與往事幹杯。
還記得，２００１年５月１５日的泉城路，一派“大撤退”的景象。商店門上、玻璃上，政府大大的“拆”字令隨處可見，“最後一天甩賣”之類的吆喝鋪天蓋地。突然空氣中傳來一陣抱怨聲：拆，拆，拆，不給足錢拆他姥姥個頭！
在“百年老街”的大拆遷中，攻守雙方，從來都是扭纏不清。扭纏不清並非因為市民素質不高，而是因為揮之不去的地緣情結和歷史情思。在拆遷者眼裏，路邊庭院的一棵老柳樹就是棵老掉牙的柳樹。可沒準，它正是哪家主人的歷史“信物”，總也舍不得拔掉。正如一句話說得：“古城是老年人的常春藤，是中年人的下午茶，是青年人的思鄉豆。”久有的平靜被打破，拆遷矛盾便由此而生。
泉城路改造一年來，記者曾接到不少“老濟南”和老業戶的投訴和抱怨，有些人甚至還四處上訪。平心而論，就除了為錢，確實還有歷史原因。在錢的問題上，有的是因為老業戶要價太高，也有的是政府部門或單位的責任。
當然，多數人能理解政府的難處。第一次泉城路拆遷時，記者曾採訪過一些小業主，開食品店的吳老板４０年代末就來到濟南，泉城路搬遷在即，他正愁著食品店往哪個地方挪，一臉的無奈。但對于政府的搬遷指令，吳老板表示理解：不當家不知柴米貴，大家和小家一樣，眾口難調嘛！再說，這街不擴，哪像一流商業街的樣子？
與老業戶相比，單純作為居民的“老濟南”心裏心情是同樣的，只是內容有所不同。
在泉城路沿線北側的條條深巷裏，“隱居”著一個個古舊的小院落，沒有多少人說得清他們何時在這裏定居的。與繁華喧鬧的泉城路相比，這裏簡直就是一大片“城市村落”。“一個是黃金塊壘，一個就是小家碧玉”，相鄰一體，竟然恍如隔世，令人驚訝不已。也許不是泉城路的大規模改造，很少有人會注意到他們的生活，除了喜歡抓拍“老照片”的記者們。
濟南一位記者曾到一條叫將軍廟街的胡同採訪，在寬不足兩米的巷道裏遇到李女士。４５歲的她說：一家三口住在不足２０平方的平房裏，已有近５０年。自己就出生在這個胡同裏，感情已經融入了這兒的街巷。她一方面表示深深的留戀，同時又期待著盡快拆遷改造：政府能幫著改善住房條件，是難得的機遇，感情歸感情，咋不願搬？
泉城路改造的業主、濟南城建投資公司總經理張建國說，按照最初的規劃，泉城路改造主要著眼于路面拓寬和美化等基礎設施建設，目的是改善商業經營環境。作為市政府的城建投資公司，我們擔負的主要職能是市政建設，而非經營性開發。因此，去年首次拆遷時，主要是針對影響路面拓寬的商鋪和單位。隨著開發的深入，認識也在逐步深化：道路高標準改造後，沿路兩側一定區域內的地價勢必大幅升值，大規模經營性開發便提上日程，否則便失去了投巨資改造的意義。這是“經營城市”的基本要義，政府投資公司也面臨著重新定位和轉型。為此，伴隨著泉城路的改造，經營開發性的二次拆遷、三次拆遷勢所必然。
正是看到政府的心思，泉城路周邊的“老濟南”都想搭上這班“幸福快車”。可以設想，新的泉城路建成後，路北巷道的開發很快會擺上政府的案頭。然而，搬遷，怎一個“錢”字了得？政府的政策、投資商的錢袋能與“老濟南”的胃口吻合嗎？期待和現實之間有多大的距離？只有時間才能回答。 | |
在泉城路拆遷改造中，一些五十年、一百年的“老字號”忍痛搬離泉城路，圍繞他們能不能回歸“百年金街”的問題，在濟南著實引起了不少爭議。
去年５月１５日，記者在泉城路上漫步，充斥在耳邊的是各種“大甩賣”、“大出血”的叫賣聲。原本古色古香的門面正被“毀容”，不經意間，一些裝飾材料便從某個“老官號”塌下來，散發出一股年月久遠的霉味。這一切都只有一個歷史性原因：明天就是泉城路商店最後的搬遷期限。
作為泉城路的一家老店，人民藝術攝影樓曾勾起不少“老濟南”的美好回憶。但那一天，店員正將各種器材打包裝箱。影樓的一位負責人說，到２００２年影樓整整１００年，拆了可惜，但城市建設總要發展，咱老百姓懂。他期望泉城路改造後，能再回來。“在新泉城路上慶影樓百年華誕，預示著百年老店的新生，是件令人難忘的事。”他喃喃自語。
作為“百年老街”，泉城路在明清時代就是濟南的主幹道和商業中心區，這裏培育了大批“老字號”，他們大多從事食品、工藝品、藥品、日用小商品經營，正是他們，支撐著泉城路創造了百年商業史。
“老字號”撤出泉城路後，還能順利回歸嗎？
面對這一問題，泉城路改造的業主、濟南城建投資公司總經理張建國告訴記者，針對一些“老字號”的呼聲，他們曾專門向市政府打報告，經過深入討論認為，新改造的泉城路在兼顧文化、旅遊、休閒功能的情況下，應突出商業功能，按照市場競爭優先的原則，公開對沿路商業設施拍租拍賣，誰舉牌競價高，誰就是贏家。
政府有關人士認為，從原泉城路“老字號”的情況看，有兩個現實問題必須明確：一是多少年算“老字號”，一百年？五十年？三十年？不好界定；二是多數“老字號”的競爭優勢已喪失，返回新泉城路後，不具備競爭的實力和能力。鑒于此，“老字號”的回歸問題應是市場選擇為主，歡迎有競爭優勢的“老字號”回歸。事實上，像“齊魯金店”這樣有實力的“老店”誰也難把它擠出泉城路。
同時，張建國認為，對“老字號”的認識應歷史地看。近些年來，城市新崛起了一批成長性好的品牌店，如濟南的“建聯中藥店”等；再就是外來的名店，如國外的“肯德基”等。實踐證明，這些伴隨市場崛起的名店有現實競爭力，也有文化品味，更適合“金街”的胃口，也是泉城路招商的重點之一。
不過，濟南市政府在制訂新泉城路招商方案中，還是沒有完全將原泉城路上的“老東家”忘掉。按照拍租拍賣方案，在同等條件下，包括“老字號”在內的原經營單位享有競買優先權和較小幅度的折扣，並可享受有關銀行的商業經營房優惠按揭貸款。
盡管如此，包括市民、專家在內的一些人還是期望多數“老字號”能回歸泉城路，“老字號”本身的願望更強烈，他們期望政府給予更多的優惠待遇和保護性政策。理由很簡單：按照改造規劃，新泉城路除了商業功能外，還有文化、旅遊、休閒等重要功能，“老字號”的文化含量較高，不能單純用商業經營一把尺子量。一些專家批評政府部門的急功近利，他們提出建議，呼吁新的泉城路應辟出專門的“老字號”區段，與名泉、山水相呼應，以提升濟南的文化品味和旅遊價值。
越是“老街”，改造越難，原因很簡單：人們對其文化品味、建設風格、商業氣氛、美化程度、交通條件等因素的期望值很高。新的泉城路什麼樣？——按照規劃，新泉城路定位于“準商業步行街”。
新泉城路路面將全部鋪裝石材，以恢復古城風情。據悉，最終入選的石材主要是產于山東萊州市的“櫻花紅”，這種石材看上去古色古香。新建的泉城路路面分為快車道、慢車道和人行道三部分，因承壓要求不同，石材規格亦有區別，快車道石材厚達１５０毫米，慢車道石材厚８０毫米，人行道石材厚５０毫米。
新的泉城路除公交車可以通行外，只允許車輛自東向西單向行駛。按照最初的改造規劃，泉城路上確定建設３條地下過街通道，供行人通行，但後來已決定取消。這意味著新泉城路進一步強化了“步行街”功能，為將來對車輛通行進行分時段管制打下基礎。
泉城路道路兩側過去主要栽植法桐樹和梧桐樹，有數百株，樹齡都在幾十年以上，絕大部分梧桐樹已老化。泉城路拓寬改造中，已老化的梧桐樹被刨走，只保留了樹齡較長的法桐樹，其樹冠將被重新整修，以達到最佳美化效果。根據規劃設計，道路兩側的留下空位將從外地移植法桐２００棵，並種上合歡、連翹、棣棠、玉簪、珍珠梅、金枝柳、大葉女貞等３０多種植物。路上還設有吊蘭、花缽、荷花缸和應時鮮花盆。今年“五一”開街時，新泉城路將成為一條“綠色的街”。
泉城路原有的雨、污水管管徑較小，且大部分路段未實行清污分流。新泉城路建成後，雨水和污水將“各行其道”，因為雨水水質較好，收集後將匯入護城河，道路兩側地區的污水將並入新修建的污水幹管輸出，保證毗鄰的護城河不再受這裏污水的污染。據悉，這一設計在國內城市道路中並不多見。
泉城路兩側新建商業設施在風格上有較高的要求，主要為民族形式、歐式和現代形式。為保持文化品味，原泉城路上少量古建築得到保護，沒有被拆遷，如高家當鋪。而且，古建築周邊的新建商業設施在設計上體現了文化關聯性和一致性，如緊靠芙蓉街歷史性街區的新建商業房造型設計為民族形式，部分建築還承襲了舊有建築的特點和風貌，周邊建有水街、夜星海旱噴泉等，集歷史、文化、經濟、旅遊為一體，既是商業經營寶地，又是傳統民谷旅遊區，古今融合，相得益彰。
新泉城路尚未開通，市民們已迫不急待地結伴看街。想像著“五一”後泉城路將成為國內一流的商業“金街”，自已可以常到這兒悠閒地逛街、購物、休閒，與外地遊客一起分享泉城文化，不少人露出會心的笑。
隨著改造後泉城路漸漸浮出水面，市民和遊客會驚喜地發現：“百年老街”將到處“泉水叮咚”，盡顯泉城風採。
據專家介紹，新泉城路環境設計中，十分注重用水體景觀充分體現泉城泉水特色。與趵突泉等四大天然名泉不同，５組人工水景充分運用了現代技術手段，再現了一個“空中泉城”。
獨特的“水街”景觀意在體現“家家泉水”和“石板清泉”的意境，將建于傳統歷史街區芙蓉街景觀帶中。長約２００米的水景分為５段，段與段間設計為小型涌泉、噴泉，各段內則為流水景觀，動靜結合，讓人掬之揮之，融于其間，盡情感受“水街”之美。
時空主題廣場噴泉十分壯觀。專家在設計中，特意用一條蜿蜒“小溪”將廣場分為南北兩部分。“疊水瀑布”分立于廣場水池兩側，設計為八列漸噴漸高的水幕墻，由１米多遞增到３米，形成令人嘆為觀止的“瀑布群落”。“石板清泉”特立獨行于水中平臺，形象地展示了濟南老街石板縫中散泉。“趵突涌泉”夾在“石板清泉”中，你中有我，相映成趣，觀之突生感嘆：正是時隱時現、四處涌動的纖纖泉流，養育了曾經健碩、洶涌的“天下第一泉”，給中外遊客以帶來美的感受。
在新建的泉城路上，遊客還會看到“之”字形人工噴泉，它是由一段段圓弧水柱組成的“空中跳泉”，華亮高照，凝然不落，令人叫絕。還有約３２米長的歐式冰柱噴泉景觀，據稱水型潔白，華貴高雅，如水晶般跳動，引人入勝。
在貴和購物中心門前的夜星海小廣場上，花崗岩地面竟然安裝著泉水噴頭，這叫旱噴泉景觀。晚上，巧妙安裝的燈源照亮噴泉水柱，遊人能在水柱中走動戲水，更增添了幾分人與自然的和諧。
濟南市市長謝玉堂說，去年濟南趵突泉等四大名泉在停涌９００多天後“重出江湖”，使濟南的“泉城”美譽得以名副其實。今年，濟南將舉辦首屆國際泉水節，屆時，自然名泉與人工噴泉將遍布濟南主要景區和休閒場所，泉城濟南再現“家家泉水，戶戶垂柳”的新景觀。
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作為“百年老街”，泉城路一帶是“老濟南”的聚居地。一個“老”字，意味著往日輝煌，也意味著今朝衰落。但城市發展是不可逆轉的，不管拆遷的陣痛有多強烈，老街坊們必須與往事幹杯。
還記得，２００１年５月１５日的泉城路，一派“大撤退”的景象。商店門上、玻璃上，政府大大的“拆”字令隨處可見，“最後一天甩賣”之類的吆喝鋪天蓋地。
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