房價成本揭秘：樓盤“成本清單”背後的玄機

    房地產商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

    數字是枯燥的，面前的這份樓盤“成本清單”，行內人一看就明白，但對普通消費者而言也許仍是一頭霧水，更難以想象記者獲得這些數據的艱辛。

    福州物價局局長：公開成本信息還購房者知情權

    福州市物價局不久前在全國率先公布了該市商品房的社會平均成本，這無異于一枚重磅炸彈，在房地產界掀起軒然大波。有關人士稱，這是第一個用準確數據揭開房產內幕的范本，並有可能產生多米諾骨牌效應。日前，記者就此專訪了福州市物價局局長朱光華。

    新華網福州８月２４日電 記者 陳芳、宋振遠、沈汝發

    建１平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數目究竟有多大？

    ８月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的２３個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米１６３６元至３０９４元不等；銷售均價從每平方米２５００元至５５００元不等。經測算，開發商的利潤率平均約５０％，最低的約為２０％，最高的超過９０％。其中利潤率超過５０％的樓盤有１０個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

    在全國３５個大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統計局的數據顯示，今年上半年福州市商品房平均銷售價格為３５８７元／平方米，同比增長１１．６４％，其中商品住宅銷售價格為３２２８元／平方米。福州市物價部門對當地挂牌出讓的１０１塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發成本在２０１９元／平方米至２３０５元／平方米之間。

    為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州＊＊花園），按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較係統的“成本核算”。通過相關數據的交叉印證，測算發現這個樓盤的利潤率達６０．２％。

    現粗略列出這個樓盤的住宅房產“成本清單”：

    福州＊＊花園（８月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價３９００元/平方米左右）

    １、地價：６８３元／平方米。

    ２００３年９月，開發商通過競拍以每畝１１２．６萬元購得這一地塊，面積３２０余畝，小區規劃建築容積率為２.２７，規劃建築密度為２３．７％，總建築面積為４８．５萬多平方米，其中商業建築面積為１．４５萬多平方米。將地價攤入小區住宅建築面積，可得出商品房的地價成本。

    ２、土建和安裝成本：８７５元／平方米。

    這項費用主要包括：所有因建房而發生的建築安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發成本有差異。

    ３、配套建設費用：４８６元／平方米。

    這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。後者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

    ４、開發商的運營成本：３９０元／平方米左右。

    這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告投入、貸款利息、納稅等。 據業內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的１０％）。

    綜上所述，保守計算該項目總成本約為：６８３＋８７５＋４８６＋３９０＝２４３４元。開發商利潤約為：銷售均價３９００元－總成本２４３４元＝１４６６元。

    開發商的利潤率為６０％左右。 （完）