為什麼遵義商鋪比北京商鋪更能産生現金流?

發表于  10/11 06:30   約9分鐘

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事實上,不理想城市也有它理想的一面,關鍵在于你怎麼看待城市病的問題。

  在規劃師眼裏,“好城市”主要講城市的可持續性、城市的健康程度。按照這個標準,一些城市規劃建設中的定勢思維被推翻,比如城中村、地下室、群租房,恰恰是這些臟亂差的城市區域給予了城市發展的動力。那麼什麼樣的城市是最理想的?

 

何為“不理想的城市”?

 

  當我們去談論“一個城市是不是理想城市”或者“一個什麼樣的城市是理想城市”的時候,實際上在説“一個城市的是與非”的問題,即“什麼樣的城市是好城市,什麼樣的城市又是不好的城市”。作為一名規劃師,我告訴大家,這個問題我沒有答案。

  我們不知道什麼是理想的城市,但是我們都知道什麼是不理想的城市。所以,我想先從“不理想的城市”的角度談這個問題。一説到“不理想的城市”的時候,大家都可以舉例,比如擁擠、污染、臟亂差、無序等等。

  我們來看一個很擠的城市,這個城市叫遵義,分成了兩個區域——老城與2000年左右所建設的新城。老城和新城的城市肌理和城市密度差不多,不像我們現在看到的2000年以後所建設的別的新城,是開闊的高樓大廈和寬馬路。2000年遵義所建設的新城還延續著與老城一致的狀態。我們如果看遵義的衛星圖,你會發現,你基本看不到疏密關係,它只要有房子的地方就挨在一起。

  這樣的城市,我們的第一印象是:這是一個很壓抑的、很擁擠的城市,不開闊,加上貴州省天無三日晴的天氣,始終陰沉沉的讓人得不到開闊的感受。你的第一感覺是——這不是一個好城市。

  其實,遵義的街道上有更高的建築,有更好的街道活力。在北京的街道上,人行道上停滿了機動車。哪怕是首都核心功能區內的人行道也是。再看看遵義的街道——違章停車的人很少,有很好的街道活力;高峰時期內,每條主幹道的每一個人行橫道都有兩個交警去負責把機動車攔下來,讓行人過馬路。而在北京,我們看不到這樣的現象。

  在與北京同樣繁華程度的地段,遵義的住宅價格是4000元/平米,底商商鋪是4萬元/平米;而北京的國瑞城為4.4萬元/平米,王府井2.2萬元/平米,幸福家園3.3萬元/平米(這都是商鋪的價格)。

  這説明,同樣的城市空間,遵義比北京能夠産生更多的現金流。北京的住宅和商鋪的價格是倒挂的,遵義商鋪的價格是住宅的10倍。這證明了在遵義這樣的一個緊湊的城市空間所創造出來的街道活力與臨街店面的商業價值。

  所以,對一個可持續城市的尺度來説,遵義擁擠歸擁擠,但它是一個能夠産生現金流的城市,它是一個在經濟上更健康、更有效率的城市。相比起北京,遵義能做到“交警到主幹道的兩個斑馬線上去維持交通”——這是因為遵義的人口密度高。同樣的人口密度下,它的城市管理者可以去管轄到更小的范圍,可以實現城市的精細化管理。而北京的攤子鋪得很大,管理的成本也越來越高——這就是為什麼北京的人行道上停滿了車而遵義的人行道上不停車的原因。

  同樣,在遵義人口密度最高達約7萬人/平方公裏的中華辦上,遵義並不比北京更堵。遵義的城區有100萬輛機動車,北京有500多萬輛機動車,遵義也沒有比北京更堵。所以,人口密度不一定會帶來城市病。

  如果我們認為城市的擁堵指數是個問題,那打個比方,人的體重比較大是不是病?人的體重比較大並不意味著他就有病,有可能因為他的身高很高。我們不能只看一個指標,而要結合身高、體脂含量來看你是不是有病。

  同樣的道理,我們如何去診斷“城市擁擠”是不是病呢?“城市擁擠”也只是一個狀態指標,它並不意味著有病。一個城市有沒有病不能只看單一的指標“擁不擁擠”,還要看它的人均密度、人均資源的消耗、經濟活力、公共服務水平,把這些綜合起來去看才能知道是不是有城市病。你不能看到這個城市很擠、早高峰堵車,就認為這個城市有病——于是開始下猛藥,下完猛藥就把城市“搞死”了。事實上,不理想城市也有它理想的一面,關鍵在于你怎麼看待城市病的問題。

 

理想的城市在哪裏?

 

接下來談談理想城市是什麼樣子。

  望得見山,看得見水,記得住鄉愁。

  面朝大海,春暖花開,最好家裏還有一個海景大陽臺。

  最好海邊還有個孤獨的圖書館,可以自拍發朋友圈。

  最好圖書館裏還有個咖啡廳,最好別是星巴克。

  萬一沒有咖啡廳,有喜茶(奶茶)也行。

  最好圖書館離我家別太近,太近了不孤獨;也別太遠,太遠走不過去。800米最好。

  最好家樓下有地鐵,去僑福、辦公室、工體、五道營、方家胡同不到5站地。

  也有很多海外的移民朋友跟我説,“加拿大,好山好水好寂寞。回國,好臟好亂好開心”。但如果我們把這些綜合想來,大家理想中的城市是:“好山好水不寂寞,不臟不亂好開心”。但對規劃師而言,我們説“好城市”的時候不是從個人體驗説的。規劃師所説的好城市,主要講城市的可持續性、城市的健康程度。

  為了研究什麼樣的城市是好城市,我們開始去建立一個全球尺度的城市基因庫-指標體係,研究不同的城市類型、城市形態、公共服務水平、住房水平、職住通勤水平、人口屬性;我們搜集各種各樣的城市數據,比如城市建築物的數據;我們開展了一係列關于城市形態的研究,比如北京不同地塊的城市形態,是點狀的、板式的還是圍合狀的以及不同地塊的平均容積率,不同城市的容積率、建築密度是什麼樣。與此同時,我們研究中國所有城市每一個區的不同公共服務水平,比如:

  兒童遊樂場的密度

  咖啡廳的密度

  菜市場的密度

  便利店的密度

  藥房的密度

  健身中心的密度

  遊泳館的密度

  ……

  我們去研究每一個街道、每一個區的職住關係——住在這裏的人在哪兒上班,從哪兒來?我們去把全中國的每一個街道跑一遍,然後就得到了一係列的指標,比如對于上海來説,我們把上海每一個街道佔比算出來:

  它的面積

  它的職住比

  它的內部通勤比

  它的內向通勤比

  它的通行距離

  它的人口

  它的就業人口

  它的居住人口

  它的人口密度

  ……

  我們主要把中國排名靠前的、所謂的“宜居城市”、一線城市和新一線城市,如上海、成都、深圳、杭州的各個街道的人口密度、各個街道的職住比、各個街道的通勤距離、內部通勤等都給算出來了。這樣就可算出來這些城市的街道的體徵指標,把這些城市單元聚類,聚出來是這樣一個結果:

  第一類、人口密度低的郊區(最糟糕)

  分布在城市的邊緣,人口密度比較低。他們的特徵是上班也遠,通勤不好,職住比比較差,公共服務水平很差。

  第二類、人口密度稍大的新區

  人口密度稍大的新區,大概分布在城市的遠郊。它們的特徵是所有的方面都比第一類稍微好一點。通勤還是很遠,高速路、寬馬路,居住建築質量差異較大,設施較為薄弱。

  第三類、緊鄰城市中心的區域

  在城市的中心區和外圍挨著城市中心區的這些區域,它們屬于城市的次新帶,各方面居于中等水平,如服務的水平、職住關係、就業崗位數量等等。

  第四類、城市的老城區

  最好的城區無一例外出現在了城市的老城區。所有城市的老城區聚類聚出來的各種指標都是最優的——他們的設施密集而且種類豐富,平均通勤距離最低。

  進一步來看,我們把中國的城市按照區域進行了排名,發現:

  第一名:中國最好的城區——靜安區

  第二名:上海的黃浦區

  靜安區的人口密度為3.2萬人/平方公裏,職住比為0.68,職住比的排名全國第一,通勤距離排名全國第一。上班最近,公共服務水平全國最高,出行最方便,各種生活設施服務最好。

  把每個區域排下來,靜安區是中國最好的城區。所以,當我們回答“何為理想城市”的時候,我覺得靜安區是個好樣本。

  我們對全中國所有的城區進行了可步行指數的打分,靜安區的可步行性是非常好的形態特徵,主要是以高層圍合和中層圍合的形態。它的街景綠化率比較高,同時臨街充滿了商鋪,這些商鋪都提供了非常好的公共服務水平。15米到18米的路板寬度,兩側都有高樓,同時在它的主幹道上比如常德路也提供了現代的寫字樓,能夠容納一些高端的就業,這樣它就提供了很好的城市多樣性。

  經過研究,我們發現:無論是靜安區還是黃浦區,一好什麼都好。所以,幸福的城市都是相似的,但是不幸的城市則各有各的不幸。(編輯:任琳賢)

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茅明睿

北京市城市規劃設計研究院規劃信息中心副主任 /  2 篇文章

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