【聽到】為什麼有很多德國人心甘情願不買房?

發表于  2018/05/16 20:38   約6分鐘

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  聽到,可以聽的知識。

  租房還是買房,這是個問題。

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  在傳統觀念裏,我們總感覺家就是有一個屋頂,擁有一套屬于自己的房子是剛需。只是高昂的房價難免讓人望而卻步。

  而另一邊,國家開始實行一係列“租購並舉”的政策,讓人們發現即使租房子似乎也能享受不錯的生活。

  例如廣州提出“租購同權”——符合條件的承租人子女可就近讀書,上海樓市公布2幅擬出讓地塊70年只租不售等等。

  如果租房子就可以在理想的城市安穩生活一輩子,似乎也是挺美好的事。

  所以,到底應該買房還是租房呢?

  在5月14日國務院參事室與新華網思客聯合舉辦的“參事講堂”上,國務院參事、國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌給出了自己的答案。

▲夏斌參事做客最新一期思客參事講堂

▲夏斌參事做客最新一期思客參事講堂

  他表示,對于經濟實力還不夠的人,不應該鼓勵他買房,而是租房。年輕人應該去拼事業,而不是早早就背上房貸。

  巧合的是,在去年的另一期參事講堂上,國務院參事陳全生也持相似意見,認為“有房住不等于有住房,我國應該大力發展租賃市場”。

  那麼,租房市場應該怎麼發展?租房政策怎麼落實?兩位參事都建議我們學一學德國。

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  德國的房地産市場在全球可謂“獨善其身”。

  近30年來,全球主要發達國家的房地産市場經過了多輪周期上漲,而德國的房價波動幅度明顯低了很多。從1970到2015年,英國名義住房指數漲了50多倍,相對漲幅較小的美國都增長13倍,只有德國僅僅增長了3倍多。

  事實上德國房地産市場發展穩定,與國內大力發展房地産租賃市場存在很大關係。

  德國的住房擁有率一直都比較低,平均在40%左右,而歐盟的住房擁有率平均約達到63%。德國建立起了規范發達的租賃市場,一半多的家庭通過租房解決住房問題。

  德國的租房政策究竟有什麼亮點,能夠讓消費者心甘情願不買房呢?

1、房租管制

 

  德國出臺了《住房租賃法》和《經濟犯罪法》,該法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進行約定,並對解約程序進行了嚴格規范。用來保護租客利益,遏制投資投機性需求。

  《住房租賃法》規定各州政府控制該州主要地區內,房租3年內漲幅不得超過20%。政府規定該地區的合理租金,如果房租超過合理租金的20%,房東就構成違法行為,房客可以向法庭起訴;

  如果超過50%,房東會被認為是賺取暴利構成犯罪,可判入獄三年。即使房東有正當理由想提高租金,也須經過房客同意。

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  那合理租金如何界定?標準非常嚴格,是由當地房屋管理部門與房客協會、中介組織溝通協商,定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據。

 

2、退租保護

 

  “退租保護”即承租人可以不用給出理由和出租人解約,但是出租人需要在符合法律規定的情況下才能提出解約要求。

  夏斌參事就提過,德國有一係列政策保護租房弱勢群體,例如房東不能在數九寒天隨時把房客掃地出門,即使房客有欠租違約等行為,業主也要出示足夠證據,然後才能由執法人員將房客請出。如果房客無法找到新住處,則將暫住到流浪人員收容所。

  另外,房客雖然不得因房東對改善住房條件而要求減租,例如安裝外墻保溫、新的採暖係統等。但如安裝過程超過三個月,房客可以要求補償。

 

3、住房補貼政策

 

  租房補助的資金來源于德國聯邦政府,由各地的社會福利局進行具體行政操作。根據家庭人口、收入、房租給予居民房租補貼,確保每個家庭有足夠的租房支付能力,86%的德國人可以享受不同額度的租房補貼。

  “租房補助”正日漸成為德國住房政策的核心內容。租金補助考慮申請人的收入、申請人家庭是否符合申請標準的人數等等,不同層次對應不同補助水平。

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  這個政策的優點還在于,對申請人的考核是動態的——並非申請到補助後便“高枕無憂”,政府每年都會進行考核。

  租金補助期原則上定為12個月,如果能夠預測到補助期內會有重大變化,審批的補助期就會縮短,比如家庭總收入提高超過15%等等。

  動態的租金補助也有利于保證德國人選擇工作的自由流動性。

長效機制的建立並非朝夕可行

 

  德國的租房政策的確值得我們借鑒,或許能夠有效解決我國租房市場的痛點。

  但就像夏斌參事所説的那樣,大幅度調整我國的房地産市場並不是一朝一夕就可以完成的事情。

  中國的房地産市場並非獨立而生,而是與方方面面相聯係,例如住房政策、首付政策、利率政策、稅收政策、土地供應政策、財政關係政策、教育政策等等。

夏斌參事認為,目前對于房地産而言,最重要的,是迅速建立起長效機制,越拖越尷尬。

  希望大家都能夠靜下心來,不要用幾代人幾輩子的錢買一套房,踏踏實實坐下來,該做事業做事業。

  這就是今天的聽到,領先別人半步,就是這麼簡單。我們下期見。


  (策劃:劉娟;作者:辛曉彤;編輯:趙怡然、馬宇聰;配音:王俊景)

  版權聲明:本文為新華網思客獨家稿件,轉載須注明來源為新華網思客。授權合作請聯係sike@news.cn。

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事實上德國房地産市場發展穩定,與國內大力發展房地産租賃市場存在很大關係。

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