長租公寓還有未來嗎?丨思客問答

發表于  09/15 18:36   約7分鐘

  長租公寓企業高管失聯,公司員工工作群被解散,租客交了房租卻無家可歸,房東的租金也沒有進賬。近日,這樣的情況在杭州、上海、重慶、成都等多地上演。

  什麼是長租公寓?長租公寓頻頻暴“雷”,究竟是為什麼?疫情影響外加各地的風險提示和監管收緊,長租公寓還有未來嗎?

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什麼是長租公寓?

  長租公寓,就是以一定價格從房東手中拿到房源,再通過裝修提升居住條件,以更高的價格分租出去。在這個過程中,長租公寓的經營者賺到的是差價,成本則主要包括重新裝修和運營費用。

  一套房的裝修費用少則幾萬,多則十幾萬,但是分租給租客的價格卻不能太高,否則租客寧可多費點勁去尋找直租的機會。因此,長租公寓的商業模式決定了它只能是一門平平無奇的生意,有人測算其回報率僅有幾個百分點。

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  長租公寓也有風險,其出租率和租金價格深受經濟形勢影響,經濟形勢不好可能導致出租率下降及租金下跌。

  例如今年上半年的租賃市場,受疫情影響很長一段時間內處于低迷狀態,大量房子空置。對于這些空置房子,相關長租公寓的持有成本很高,除了前期裝修和家具配置成本外,還有後期運營維護所産生的費用,以及每個月要交給房東的租金。

  空置時間越長,空置房源越多,相關長租公寓企業的收入銳減,成本支出卻一直居高不下。這是因為長租公寓簽的都是長期合同,成本早已被合同鎖定。

 

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長租公寓頻頻暴“雷”,究竟為什麼?

  利潤不高,風險還不低,然而令人詫異的是,近些年來,長租公寓被各路資本追捧,2017年進入高潮階段。大量新企業涌入這個行業,積極進場,迅速擴張。

  對于一門風險生意,幾個百分點的回報顯然是缺乏吸引力的。但為何資本仍然蜂擁而至?

攝圖網_500997489_房産投資(企業商用)

  假如一家公司A,要搞長租公寓,左邊是收租客的錢,右邊是給房東的錢。如何讓自己資金最大化?

  一個好的辦法可能是盡可能從租客手中一次性收取更多的錢,然後盡可能把錢晚給房東,這樣就有了資金流,形成池子。

  這也是近年來資本盯上長租公寓的主要原因:一方面是經營者寄望這種“二房東”模式逐步擠壓散租市場空間,進而形成壟斷,成為租賃市場的主導模式,一旦實現這一目標,長租公寓就有可能變成好生意;另一方面,資本也將其視作一個金融工具,不通過經營賺錢,而靠金融來賺錢。

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  近年來,長租公寓企業靠著“高收低租”“長收短付”等模式,在短期內尋求大量資金集聚,進而走上了租賃資産證券化之路。畸形的瘋狂收房,嚴重脫離市場需求。這不僅為後來的高空置率埋下了隱患,也讓這些長租公寓企業在“資本的遊戲”裏迷失。

  可以這樣説,疫情的影響,再疊加長租公寓企業盲目擴張所埋下的隱患,就呈現出了今天的情況。

 

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多地發布風險提示

  面對長租公寓的“爆倉跑路”現象,上海、廣州、海口、合肥、成都等城市的相關地産協會近日紛紛發布住房租賃市場風險提示。

  而進入2020年以來,多地已啟動資金監管新舉措,進一步限制“二房東”們。

  4月16日,南京市發布《關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知》及租賃機構托管協議示范文本,要求南京市所有的住房租賃機構建立租金托管制度。

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  南京規定,採用“高進低出”、“長收短付”經營模式的住房租賃機構,應將在銀行設立的租金托管專戶變更為租賃資金監管賬戶,設立經營規模相匹配的風險保證金,並將相關租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金均納入監管賬戶。

  8月7日,西安發布《西安市住房租賃資金監督管理實施意見(試行)》,明確從2020年10月1日起,住房租賃行業管理部門將對“托管式”租賃企業的監管專用賬戶日常收支情況進行監督。

  8月13日,杭州也發布相關規定:9月30日前,“托管式”住房租賃企業對2020年新增委托房源,應將對應房源的風險防控金繳交到位;對存量委托房源,應繳交風險防控金30%,剩余風險防控金繳納時間按規定順延執行。

 

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長租公寓還有未來嗎?

  貝殼研究院統計顯示,2020年上半年,長租公寓出租率明顯下降、違約率提升,同時仍然需要正常給業主支付房租,企業現金流普遍吃緊。同時,疫情期間租賃企業的管理成本提升。

  再加上各地的風險提示和監管收緊,長租公寓還是門好生意嗎?

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  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為,國內的長租公寓運營還在起步階段,如果再多幾年的摸索,機構對運營的方向更加清晰,在政策的傾斜下,未來長租公寓仍有機會。

  貝殼研究院高級分析師黃卉也看好長租公寓的未來,她認為,雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境,但行業的長期向好向穩發展的態勢不會變。

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  從房地産市場發展的大趨勢來看,長租公寓是完成房地産市場平穩健康發展長效機制的手段之一,未來會扮演越來越重要的角色。中南財經大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為,對于目前長租公寓所存在的問題,除了企業自身加強自律,政府也應加強監管。

  首先,加強和完善長租公寓的市場監管機制,特別是對于金融資本進入的問題,更需要加強監管。不可否認金融資本的進入為整個長租公寓市場帶來了活力。但金融資本本身的投機性也給長租公寓帶來了諸多問題。如何推出更完善的規范條例,令長租公寓這個服務性行業真正服務消費者這個主體,這是亟待解決的一個問題。

  其次,能否適當利用現有房産補給租賃市場的缺口,以政府和企業聯手合作的形式惠及租房者,這或許是解決租賃市場目前存在問題的方式之一。

 

  參考資料:
  1.《長租公寓:住起來沒有那麼美》,新華每日電訊,2019年11月18日
  2.《長租公寓企業別迷失在盲目擴張裏》,中國青年報,2020年7月8日
  3.《長租公寓爆雷提醒人們回歸常識! 》,人民網,2020年9月14日
  4.《長租公寓的問題是必然》,半佛仙人,2020年9月7日
  5. 《房東和租客注意!長租公寓頻現跑路,別做冤大頭》,中國新聞網,2020年9月7日
  6.《長租公寓規范發展才有未來》,經濟日報,2020年9月13日

 

  來源:新華網思客
策劃:劉娟
監制:唐心怡
編輯:周佳苗
校對:馬宇聰

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