央行及銀監會于昨天晚些時候發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(下稱《補充通知》)，令房地產市場措手不及。多數市場人士感到意外，並表示新政將對未來樓市產生重大影響。

    根據《補充通知》，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區別對待。專家稱，將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。

    《補充通知》要點：

    ●第二套房貸政策以戶為單位執行

    ●有貸款記錄的均按新政執行

    ●已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區別對待

    促緊縮政策真正顯力

    “補充通知很及時，且與中央經濟會議確定的從緊信貸政策吻合。其中將公積金貸款納入‘二套限令’將使房貸緊縮政策真正顯力。”上海某公積金專家表示。專家介紹，目前，全國公積金累積已經達到約10000億元，雖然佔銀行體係的資金比重還很小，但從房貸規模來看，到今年上半年，全國商業房貸與公積金房貸的比例大致為5:1。上海今年以來的新發放貸款中，商業房貸與公積金貸款比例已經達到2.5：1。“如果信貸緊縮不能覆蓋公積金貸款，將使二次房貸限制政策失去信貸投向控制的意義。”專家稱。

    根據《補充通知》，已經利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業銀行申請住房貸款的，也應該按照不同的首付成數和利率區別對待。而此前，在9月27日的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(簡稱《通知》)下發後，相關部門解釋，暫時不考慮公積金貸款是否列入新的信貸政策要求之內。

    加重購房者觀望情緒

    根據《通知》，購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。

    此次《補充通知》另外明確，以借款人家庭為單位認定房貸資數。對已經利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次貸款買房可按首套自住房政策執行，否則按第二套房貸執行。已經利用公積金貸款購房的家庭，再次買房也適用上述規定。

    “以家庭為單位計算套數的規定也將是影響樓市交易量的重要細則之一。”上海中原地產按揭部負責人介紹。據了解，目前上海等地均按照人為單位執行“二套限令”，這樣的操作比較寬松，加上每年年底都是樓市淡季，《通知》的實際影響並不明顯。但是，市場人士認為，一旦以戶為單位計算，更多剛性需求和投資需求將會選擇進一步觀望。

    落實到地方尚需時日

    交通銀行上海分行某支行個人貸款部經理則告訴記者，今年4月起，上海樓市進入快速回暖期，因此9月底以來的新政影響沒有帶來房貸業績的同比大幅下調，但環比確實下降了30%以上。一些銀行如果無法將對公業務的貸款指標移入對私業務，可能房貸量會更低。“如果以戶為單位收緊購房貸款，對貸款業務確實會有較大影響。”上述銀行人士表示。

    但是，市場人士也透露，央行與銀監會公布政策之日並不是地方具體執行新政的日期。銀行貸款政策從總行下發到分行，再到具體支行大概需要一個月的時間。因此保守估計，新政執行日期可能在明年1月中旬。

    另據了解，早在9月中旬，上海已經開始區分多次和首次申請公積金房貸享受不同的最高限額政策。比如第一次貸款的夫妻雙方可以疊加計算貸款額度最高達到50萬元，多次購房者則不能享受這種疊加政策。

    “多種跡象表明，《補充通知》將房貸新政的緊縮力度進一步加強。但如何確認購房者之間的夫妻和親屬關係，如何嚴查稅收、戶籍、房產、收入等多項個人信息，還需要地方執行部門的全面配合。政策越繁雜越是給執行者留下放松的空間。”專家提醒。 （于兵兵）