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導讀 〉〉〉
最近半年時間，北京、上海、南京等一線城市已有超過４０宗土地“流標”“流拍”，引起部分城市房地產市場的波動，而市場狀況一直比較平穩的合肥市、蕪湖市等二線城市日前也出現了“流標”“流拍”，讓不少人跌破眼鏡。據了解，合肥日前計劃拍賣１２宗土地，結果１０宗“流標”、１宗“流拍”、１宗轉挂牌；蕪湖２宗土地結束挂牌準備拍賣，結果１宗“流標”、１宗“流拍”，這說明土地“流標”“流拍”已經呈現出向二線城市蔓延的趨勢。
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“面粉”貴過“面包”現象終難持久。自去年底樓市進入“拐點”以來，土地流拍現象在全國各地屢屢上演。
  全國地價首季漲幅回落 部分城市負增長或零增長
 潘石屹：北京“地主”很著急
合肥 今年首場土地交易會公開出讓合肥市金寨路、蒙城路、懷寧路上等12宗土地，總面積達1100余畝。盡管報名企業不少，但地塊卻以11宗流標1宗流拍慘淡收場。
深圳：剛剛結束的一場土地拍賣中，位于寶安區和龍崗區的五塊出讓土地中，僅有龍崗區寶荷路與沙荷路交叉口南側的一地塊被深振業在無人競拍的情況下以6.9億元的價格獲得，其余四塊流拍。
上海：4月9日，上海土地交易中心，臨近拍賣時間，仍只稀疏坐著幾個買家。上海土地首次拍賣遇“冷”，8塊土地挂牌拍賣，竟有兩塊無人問津。
廈門：廈門在繼上次9塊地塊集體流拍之後進行了第二次拍賣，10塊地塊又有4塊流拍，成功交易的思明區黃金地段地塊與年前相同地塊比，價格被腰斬。
最近土地流拍之風潮已經開始在全國范圍內蔓延。從深圳到上海、從廣州到北京、從廈門到南京、從東莞到杭州等各地，從2007年10月開始，全國普遍出現了土地流拍的現象。據不完全統計，自2007年10月以來的半年時間內，全國土地市場流拍達40幅之多，而且這些土地流拍基本都出現所謂的房地產市場一線城市。現在看上去，盡管有不少土地市場仍然在交易，但大量土地都是以底價成交。這與2006-2007年全國各地“地王”頻出的現象，已經有天壤之別。
政策面： 政府宏觀調控
國內土地市場泡沫破裂的原因是2007年以來國內房地產政策的根本改變。這種房地產政策表明，未來中國的房 地產市場是一個民生的市場，是一個解決及改善全體人民住房條件的市場。因此，任何房地產市場的炒作，無論是炒住宅還是炒土地，都會受到政府的嚴厲打擊。既然房地產市場的投資炒作是政府嚴厲打擊的對象，既然國內房地產市場是一個居民居住消費的市場，那麼以前那種房地產以投資炒作為主導的市場就會發生根本性的變化。房地產開發商比我們政府管理部門，比我們的研究人員更明白。正因為，房地產開發商看到房地產市場已經出現了拐點，他們或是降低其住宅產品的價格，先他人一著而大量銷售。他們或是知道房地產市場未來的發展變化，不敢進入土地市場來拍賣土地。因為，對于房地產開發商來說，面對已經發生巨大變化的房地產市場，面對已經變化了的房地產市場的不確定性，任何一個房地產開發商比他人都清楚，未來的房地產市場會走向哪裏。特別是土地的價格取決于未來的房價時，房地產開發商更是知道這個土地市場的風險有多大。因為，誰都知道，土地價格的高低完全取決于房價的高低。當房價高企時，土地的價格也會隨之走高。同時，由于房地產生產的周期性，當房地產開發商預期房價會往下行時，也意味著土地的價格要往下走。因此，土地市場的價格是房地產市場的價格先行指標，如果大量的土地流拍，如果全國土地市場的價格全面向下運行，也就預示著未來房地產市場的價格會走向哪裏。在目前的情況下，開發商對房地產市場的預期並不樂觀，自然會反映到土地市場上，這就是土地價格走低或土地流拍的根本所在。
 國土資源部出臺拍賣建設用地新規
 建設部將加快用地指標修訂
 國務院加強土地調控
 土地管理實行問責制 杜絕政府領導"因公違法"
開發商：未來房地產預期改變
對目前全國范圍內頻繁出現的土地招標拍賣“流拍”現象，根據《國房分析咨詢報告——2007中國房地產調控政策盤點分析及趨勢展望》的分析可知，在土地出讓的後面,是房地產開發商對未來房地產預期的改變。大家知道，2007年是中國房地產有史以來出臺政策最多的一年，無疑將對2008年及其以後的若幹年的房地產市場產生重要影響，值得很好地分析，並以之為基礎對未來房地產市場進行必要的趨勢展望。房地產企業可依之降低決策層的決策風險，爭取更大的贏利能力和發展機會。在2007年出臺的係列調控政策基礎上，2008年，1月7日國務院更出臺了3號文“土地新政”。緊接著，1月16日，央行上調了商業央行存款準備金率。之後，國家稅務總局又出重拳，要求從嚴徵收土地增值稅。隨著調控政策的不斷嚴厲，房地產預期越來越發生大的改變。房地產開發商會重估房價趨勢，進而重估地價，重估土地市場價值。房地產開發商一方面會將手中大量閒置地盡快開發入市，另一方面又會更謹慎拿地，甚至在高地價面前放棄拿地。土地招標拍賣頻繁“流拍”,說明房地產開發商對未來房地產的預期在急劇降溫。實行貨幣從緊政策, 房地產開發商從銀行獲取資金難度增加,有的無法從銀行獲取資金，不但將影響其拿地能力，甚至還會影響房地產開發商開發項目的後期資金鏈。同時，國務院2008年3號文“土地新政”釋放出了更強勢土地調控態度的強烈信號，而其執行細則還沒有制定出來, 房地產開發商對地價未來走勢的預期仍不明朗，對未來房地產市場尤其土地市存有觀望情緒。這樣，因房價上漲預期被重度打擊，地價上漲預期也將受到重度打擊。房地產市場預期、土地市場預期正發生巨大改變，地價就可能越來越走低。在此背景下，如果地方政府不改變目前的出讓土地模式、維持高地價，就不排除這樣的可能：將來，為降低風險，全國各地開發商更多地集體對地價說“不”，土地招標拍賣“流拍”在全國更廣泛范圍更多、更頻繁出現，在全國范圍內進一步蔓延，引發地價拐點。
 專家認為:開發商的首要任務是保護資金鏈
 王石：該降價的樓盤都已降了 應該不會再降價了
 潘石屹:進入"房少地多"時代 行業規模將不斷萎縮
銀行：銀根緊縮，放貸更謹慎
 ４月２５日開始，金融機構存款準備金率上調至１６％，這也是今年第３次上調存款準備金率。據央行統計，以金融機構人民幣余額為基數計算，３次上調存款準備金率相當于凍結了約６０００億元資金。
“存款準備金率再次上調，被凍結在央行的資金增加了，銀行發放貸款的規模也就縮小了。”工商銀行安徽省分行副行長朱文信說，最近兩次上調存款準備金率相隔僅１個月，這使得一些銀行調整放貸計劃。
合肥一家房地產開發企業負責人向記者透露，他們一個多月前就開始向浦發銀行申請貸款，各項申請手續和資質也都符合要求，可是錢還是貸不下來，而以前申請類似的貸款只要半個月時間。該負責人坦言，目前房地產業風險較大，放貸時銀行比以前更加謹慎了。
安徽中信房地產評估有限公司董事長虞浩東也告訴記者，目前銀行向開發商發放信用貸款的情況幾乎沒有了，都要求開發商以實物作擔保，開發商想玩“空手道”根本就行不通了。
 銀行業看淡未來兩年房產市場
 銀監會加強房地產信貸監控 引導金融機構防風險
 地產商資金短缺嚴重 今年房價走勢不確定性增加
地價的下跌是房價步入下跌周期的開始，而住房保障體係的完善可能加速房價下跌周期形態的完成。開發商等市場主體，應該正確看待住房市場發生的這些變化，順應大勢，及時調整自己的經營策略。 1月24日，國家統計局公布了2007年國民經濟運行數據，經初步核算，2007年全國70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲了7.6%，漲幅提高了2.1個百分點。從表面上來看，房價仍在上漲。但是，有關部門發布的房價漲幅數據遺漏了交易量急劇萎縮的現實——國家統計局和發改委發布的數據屬于抽樣統計，無法反映具體的交易量。從去年9月份開始，我國房地產市場交易量就在迅速下降，一些炒房者有房賣不出去，這正顯示出住房這一大宗商品的投資弱點：變現難！
 地價下跌是一個房價下跌的一個重要信號。此前，業內不少人之所以對房價保持堅挺抱以信心，主要是以地價的堅挺為依據的。“地王”的不斷涌現所營造出來的面粉價格貴于面包價的現象，的確加大了人們對未來房價將持續上漲的預期。然而，經濟學發展史用無數實例告訴我們，面粉比面包貴的現象是不可能長久的。誠如萬科董事局主席王石在接受央視採訪時所說：“面粉貴過面包的現象不可能持續。”
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當房價從上漲軌道步入下跌軌道的時候，它一般會呈現出如下徵兆
 其一，房價持續多年上漲，在上漲周期末期，房價上漲突然加速，漲速之快到了令人目不暇接的地步。購房者難以承受，民生壓力日益累積，民眾的不滿上升。
其二，投機者日益增多，從房價的推波助瀾者變成購房的主體。
其三，地價瘋狂上漲，樓板價格遠遠超出周邊的房價，即面粉價格遠遠超過面包價格，進一步推動房價上漲。
其四，由于房價持續快速上漲損害民生、累積泡沫，政府從民生和經濟可持續發展的角度考慮，不斷出臺嚴厲的調整政策。尤其是促使銀行提高貸款利率和首付，嚴厲抑制炒房等行為。並且，政府加大對社會保障性住房的投資力度。
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事實上，面粉價格高于面包價格本身就已經為房價的下跌埋下了隱患。這一點從房價的運行周期中可以清晰地看出來。經濟運行具有一定的周期性，住房作為經濟體中的一個組成部分，它的走勢同樣存在著周期性特徵。這一點是難以改變的。在過去的10年中，我國的房價處在一個上漲周期中，2007年，深圳市房價半年的漲幅就遠遠超過了50%，其中，大部分是投機性購房，而且，“地王”在全國各地密集涌現。國家不斷出臺嚴厲的調控政策，並加大了實施住房保障的力度。
因此，從房價的運行周期來看，地價的下跌乃是房價步入下跌周期的開始。它同樣要經過兩個階段：第一個階段，地價快速下降，一直降到低于周邊房價的程度，即面粉價格首先低于面包的價格。第二個階段，地價下跌帶動周邊房價的下跌，進而，為地價的下跌騰出更大的空間，在此壓力之下，地價進一步下跌。這兩個階段相互交替，構成一個個小的循環。之後，地價回歸到它本來的價值，房價也自動擠壓掉其中的泡沫，逐漸在調整過程中探底、趨穩，等這一周期走完，再逐漸步入下一個周期。
一些開發商希望抵抗這個周期，而經濟學原理告訴我們，一些內在的調整衝動必須經過釋放，這種力量是很難抗拒得了的。以地價為例，那些前期以高于面包的價格拿下地塊的開發商，他們能囤積土地不開發以抵禦地價的下跌，等待下一個周期的到來嗎？不能。我國法律明確規定，土地閒置滿兩年將依法無償收回。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。即使沒有這些規定，在房價步入下跌軌道的時候，囤積土地的成本也是非常高的。別的不說，僅幾十億元的資金利息是多少？損失掉的機會成本又將是多少？
地價的下跌是房價步入下跌周期的開始，而住房保障體係的完善可能加速房價下跌周期形態的完成。從溫家寶總理和建設部高級官員最近的講話來看，將中等收入者納入住房保障體係已經沒有任何懸念，這無疑將大大減少對市場化的商品房的需求量，進一步拉低房價。開發商等市場主體，應該正確看待住房市場發生的這些變化，順應大勢，及時調整自己的經營策略，而不是採取對抗的心態，繼續囤積居奇，哄抬房價，惡化民生。那樣最終只會損及自身利益。
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 策劃編輯：王菲 | 