物：動產和不動產
熱點解讀：
所謂物權是指權利人支配的物的權利。物權法中的物包括不動產和動產。工廠、房產都是不動產、耕地、草原、灘涂、礦產等自然資源就也都是不動產。不動產還包括道路、通訊、電力、天然氣等基礎設施。動產的概念非常寬，汽車、輪船、工廠的機器設備、家具、衣服、手機都屬于動產。
有委員建議，物權法的調整范圍還應該進一步擴大。全國人大副委員長路甬祥在草案三審時說：“水上航道和空中航道，還有頻道，也是有限的自然資源，是不是在這部法上要規定？它們不是傳統的物的概念，但是因科技發展，實際上是可利用的重要公共資源。”
《物權法》專家組成員王利明認為，無形財產，只要有可支配性，也受物權法的保護。因此關于物的解釋中，附加規定了“法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。”
國家、集體、個人財產平等保護
熱點解讀：
物權法是關于財產權利的基本法，社會各界對物權法強化保護私有產權寄予厚望。
草案在所有權一章增加了7個條款，對國家所有權、集體所有權、個人所有權的保護做出了更為細致的規定。
《物權法專家建議稿》主持人梁慧星教授認為，“這種所有權分類，是為了反映生產資料所有制的性質，更多具有政治意味。民法中所有權的主體無論是國家、集體、個人，其所有權性質都相同，保護的手段應該沒有差異。”也有學者認為，對國家所有權設置同集體所有權和私人所有權不同的保護規則，這個是違反民法上的平等原則，也是違反物權法對于所有物權一起保護的精神。
對此，全國人大法工委副主任王勝明解釋說，在物權法當中，規定國家所有權以及集體所有權，以及私人所有權，並不違背民法中規定的平等保護民事主體原則。在我國，作為規范和調整財產關係基本法律的物權法，應該體現和反映我國的基本經濟制度。我國的基本經濟制度是多種所有制經濟共同發展。這裏的“多種所有制經濟”，當然也包含鼓勵、促進和引導非公有制經濟的發展。對幾種所有權都平等保護立場是非常鮮明的。
三種途徑解決物權受損
熱點解讀：
目前我國沒有專門的物權法，有關物權的法律規定散見于民法通則、擔保法、土地管理法等法律的相關條款，對物權的保護不全面，缺乏係統性，有些規定也過于簡單、原則，缺乏可操作性。
加強對物權的保護，是維護權利人財產權益的必然要求。物權法草案在現行民法通則等法律有關規定的基礎上，對確認權利、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、損害賠償等物權保護方式作了較為全面的規定。
草案規定，物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解等途徑解決，也可以依法向人民法院提起訴訟。造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求恢復原狀；不能恢復原狀或者恢復原狀後仍有損失的，可以請求損害賠償。侵害物權，除承擔民事責任外，違反行政管理規定的，應當依法承擔行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
統一登記制度正在進行
熱點解讀：
我國有關不動產的登記機構比較多。房屋、林地、土地承包經營權都要分別登記。建一座廠房需要到多個部門進行登記。這大大的浪費了社會成本。有的登記部門還變相收費，查閱復印一次收費上千元。針對這種情況，因此許多學者，包括不少常委會組成人員都認為應該規定統一的登記機構。
草案明確規定，“國家實行統一登記制度。”並且對現在存在的一些問題作出了針對性規定。
但是如何統一，由哪一個部門來統一登記，草案並沒有做出直接規定。梁慧星教授在他的專家建議稿中主張，不動產的統一登記應該由縣級法院統一管轄。也有學者主張應該由司法局進行統一登記。物權法專家建議稿起草者清華大學程嘯博士在接受記者採訪時說，統一登記制度涉及多個行政部門的利益，有待于行政體制的進一步深化改革。
拆遷、徵收要合理補償
熱點解讀：
拆遷、徵收徵用是個焦點問題。草案對拆遷、徵收徵用的適用條件和補償標準做出了比較明確的規定。即徵收徵用只能是為了“公共利益”，公共利益應該如何界定，草案並沒有說明。另外，補償的標準是“按照國家規定給予補償；沒有國家規定的，應當給予合理補償。”但是，有專家提出哪一級政府的規定才是國家規定，“合理”由誰確定。
在草案三審過程中，烏日圖委員提出，拆遷的“合理補償”由誰規定，應予以明確，以免造成法律上的漏洞。嚴義塤委員認為，市場經濟發展以後，公共利益是多元化的，在這種情況下，這樣寫是否太簡單了。如果把補償的標準定得合理的話，可以抵制亂徵用的問題。
但也有委員認為，現在有的人是給多少錢都不肯搬。制定法律既要考慮一方面的利益，也要考慮另一方面的利益，要協調好。如果只是過分強調一方面的利益，比如國家要發展，發展需要用地，肯定要拆遷，過分地保護會使發展付出過大的代價。
低價出售國企追究法律責任
熱點解讀：
草案對國有資產流失進行了特別關注，第五章國家、集體和私人所有權中，專設兩條規定國有資產流失和非正常貶值的法律責任，以打擊利用職權損害國家利益的非法行為。
第七十一條違反國家規定，以無償或者以低價折股、低價出售等手段將國有財產、集體財產轉讓，造成國有財產、集體財產流失的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十二條國有企業、集體企業直接負責的主管人員嚴重不負責任，造成國有企業、集體企業破產或者嚴重虧損的，應當依法承擔民事責任和行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主會議代表業主行使訴權
熱點解讀：
隨著我國住宅小區的增多，小區業主的權益和小區糾紛日益受到關注，草案用15條條款，對業主的權利進行詳細規定，為業主維權提供了很強的指導作用。其中，對小區業委會能否代表業主打官司這一外界爭議很大的焦點，草案並沒有給出答案，而是規定，業主會議代表業主行使訴權。
70年建設用地使用權期滿收回
申請續期需提前一年
熱點解讀：
在我國，土地屬于國家所有，但我們可以在一定期限內有償使用。比如，一般人所擁有的住房的土地使用期限就是７０年。那麼，７０年後，我們的房子怎麼辦？一段時間以來，這個問題已成為社會關注的焦點。
針對這一問題，物權法草案規定，建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權消滅。建設用地使用權消滅的，出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當回收建設用地使用權證書。建設用地使用權的期間屆滿，建設用地使用權人需要繼續使用土地的，應當在期間屆滿前一年申請續期。
參與這部法律草案起草、修改工作的法律專家表示，這只是一個原則性的規定。至于具體如何操作，有待今後進一步明確。
索取合法買的贓物要付費
熱點解讀：
目前，我國的民法通則規定對于贓物不適用善意取得，也就是對贓物應無條件返還。草案第一百一十二條規定了贓物的適用善意取得條件。
對此，參加草案三審的寧夏回族自治區人大常委會副主任張小素表示擔憂，如果這樣規定，“勢必會助長一些人去偷盜，然後很快銷贓，同時，也會助長社會上一些人通過善意取得的方式，購買明知來路不明的東西，並在法律上獲得保護，這樣可能導致犯罪現象增加。”
王利明教授認為，現在各國的法律最後都採取了一致的態度，優先保護善意的買受人，目的是保護交易安全，背後的依據是交易的安全體現了社會利益，關係到整個市場經濟健康發展，而所有人的利益是單個人利益，單個人的利益和社會利益相比較，應該放在較後的位置。但善意取得制度的適用范圍在各國不一樣，我國善意取得制度的適用面比較小，因為我們歷來不承認贓物可以善意取得，凡是偷的、搶的，都是追贓一追到底。現在大家感覺到這樣做也有一個問題，犯罪分子偷來的贓物拿到公開市場買賣，買受人並不知情，如果一追到底就拿走了，不給買受人任何補償，對于買受人也不公平。因此，很多人呼吁對于這點也要開個小口子，主要看這個贓物是否是在公開市場買的，如果是私下買別人偷的東西，就不受保護。如果是公開市場和通過拍賣得到的，應該要給予一定的保護，這不是保護盜竊犯和搶劫犯的利益，而是保護買受人的利益。原所有人還是有一個得到保護的機會，就是所有人可以向無權出售人請求賠償損失，草案有這樣的規定，這是為所有人提供的救濟渠道。
拾金不昧沒有報酬
熱點解讀：
對于拾金不昧者應不應給予報酬，這是一個法律和道德難題。三審草案基本延續了現行民法通則的法律精神，即拾金不昧者不應該獲得報酬。但是針對目前存在的懸賞尋找遺失物找到之後又反悔的情況，草案認為懸賞者應該履行承諾。
草案規定，無人認領的遺失物歸國家所有，這依然延續了現行法律規定。對此，梁慧星教授認為，這不符合各種所有權權利平等的原則。對于無主物，應該用先佔原則確定所有權，即誰先拿到，誰就擁有它。
禁止城鎮居民購置宅基地
熱點解讀：
草案對宅基地的轉讓作出了更為嚴格的限制，明確規定，宅基地只能在本集體經濟組織內轉讓，並且強調禁止城鎮居民購買農村宅基地。
程嘯博士認為，將轉讓范圍限制在本集體內，實際上基本上阻止了農村宅基地的轉讓。很有可能讓宅基地成為一種“死產”。程嘯說，這樣規定是立法機關擔心農民流離失所，並且如果開了口子可能造成農村土地開發的“熱潮”。
是否規定“漁業權、採礦權、典權”
熱點解讀：
草案第三編規定了五種用益物權，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居住權等。有委員和專家認為，應將漁業權、採礦權、典權納入其中。
海域、灘涂使用權、採礦權，都是大量發生的用益物權，應在物權法中單獨列章。這幾個方面盡管有專門的漁業法、海域使用管理法、礦產資源法等規定，但這幾部法的立法思路和物權法不一樣，這幾部專門法主要是從行政許可和管理的角度作出的規定，立足于怎麼管理。而物權法的思路是從對物權的確認、利用和保護的角度作出規定。典權也是一種用益物權，梁慧星、王利明等民法專家主張，典權是我國對世界法制的一個貢獻，可以為老百姓提供一種融資手段，規定典權是有必要的。但有人認為典權的生命力不旺盛，所以三審草案沒有規定典權。
維護特殊人群權利
草案設立居住權
熱點解讀：
有一位老人真實的遭遇：她在北京城裏的一戶人家做了３０多年的保姆後，雇主承諾要給她“養老送終”。但在她生病後，雇主就將她送回鄉下，導致這位８０多歲的老人無處棲身。該如何解決類似上述老人的問題？物權法草案以專章的篇幅，通過設立居住權的方式，來維護這一特殊人群的利益。
草案規定，所謂居住權，是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有佔有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。設立居住權，應當向登記機構申請居住權登記。居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用，可以不支付住房使用費，不承擔重大維修費用，但遺囑、遺贈另有表示或者合同另有約定的除外；居住權設立後，住房所有權人變更的，不影響居住權。
關于居住權的期限，草案規定，期限根據遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。因住房滅失，住房所有權人獲得賠償金的，應當給予居住權人適當補償；沒有獨立生活能力的居住權人，也可以放棄補償，要求適當安置。
同時草案明確規定，上述居住權不包括因婚姻家庭、租賃產生的居住關係。
物權法名詞解釋
建築物區分所有權
隨著住宅商品化，建築物向多層、高層發展，一棟高樓通常為眾多住戶所有，這種現象就是建築物區分所有。建築物區分所有權包括三種權利，即住戶就高層建築物內其居室等享有所有權，就走廊、電梯等享有共有的權利，就該建築物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。
共有
指兩個或者兩個以上的民事主體對一項財產共同享有所有權。共有關係可以依照法律規定發生，也可以根據合同約定發生，還可以根據共同受贈、共同繼承等法律行為發生。依照民法通則的規定，共有分為按份共有和共同共有。例如，二人共同出資購買一輛汽車，並約定對該汽車按照其出資額享有權利，即為按份共有。夫妻雙方對他們婚後取得的財產，如果沒有特別約定，應當不分彼此地享有權利，即為共同共有。
孳息
指由某一特定物產生的收益。孳息可以分為天然孳息和法定孳息。天然孳息指根據物的自然屬性而獲得的收益，如樹木所結的果實、母畜所生的幼畜等。法定孳息指基于法律關係所獲得的收益，如出租人根據租賃合同收取的租金、出借人根據貸款合同取得的利息等。
用益物權
指在法律規定的范圍內，對他人所有的不動產，享有佔有、使用和收益的權利。包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等。
建設用地使用權
用益物權的一種。指對國家所有或者集體所有的土地佔有、使用和收益，在該土地上建造並經營建築物、構築物以及其他附著物的權利。
地役權
用益物權的一種。指因通行、取水、排水、鋪設管線等需要，利用他人的不動產或者限制他人不動產的利用，以提高自己的不動產的便利與效益的權利。例如，甲工廠原有東門，後想開西門，借用乙工廠的道路通行。甲工廠與乙工廠約定，甲工廠向乙工廠適當支付使用費，乙工廠允許甲工廠的人員通行。此時乙地稱為“供役地”，甲地稱為“需役地”。
居住權
用益物權的一種，指對他人所有的住房及其附屬設施佔有、使用的權利。設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。例如，某人在遺囑中寫明，其住宅由他的兒子繼承，但應當讓服務多年的保姆居住，直到保姆去世。設立居住權，應當向縣級登記機構辦理居住權登記，經登記後居住權才成立。物權法上的居住權，不包括因房屋租賃產生的居住權，不包括住旅館等，房屋租賃或者住旅館不需要向房地產登記機構申請登記。
擔保物權
指在借貸、買賣等活動中，債務人或者第三人將自己所有的不動產或者動產作為履行債務的擔保。債務人未履行債務的，債權人有權拍賣或者變賣債務人或者第三人提供的不動產或者動產，就賣得的價款優先受償。擔保物權包括抵押權、質權和留置權。
抵押權
指債務人或者第三人不轉移財產的佔有，將該財產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人有權就該財產優先受償。債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。例如，某人向銀行申請貸款，並以自己的住房作抵押，在這一擔保關係中，銀行即為抵押權人。
質權
分為動產質權和權利質權。動產質權指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，以該動產作為債權的擔保，債務人未履行債務時，債權人有權就該動產優先受償。債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質押財產。出質人也可以將法律規定可以轉讓的股權、倉單、提單等財產權利出質，這時質權稱為權利質權。
留置權
指債務人未履行債務時，債權人扣留已經合法佔有的債務人的動產，並依照法律規定的程序就該動產優先受償的權利。例如，顧客不向裁縫店支付服裝加工費時，裁縫可以留置加工的服裝，待顧客支付加工費後再歸還做成的服裝。
佔有
指佔有人對不動產或者動產的實際控制。佔有人可以是依法有權佔有不動產或者動產，例如根據買賣合同佔有對方交付的貨物。佔有人也可能是無權佔有他人的不動產或者動產。例如，借他人的物品，過期不還。佔有人不知道自己是無權佔有的，稱為善意佔有；明知自己是無權佔有的，稱為惡意佔有。
律師：
建議小區共用設施屬業主所有
四川合泰律師事務所律師何佳林稱，對小區內公用設施的所有權，物權法草案規定，開發商與業主有約定的按約定處理，沒有約定的，如果開發商有證據證明是自己的屬于開發商，沒有證據屬于全體業主共有。
何律師認為，這條將給一些不良開發商留下空子，有的開發商可能採用霸王合同的形式，約定遊泳池、廣告位等配套設施屬開發商自己所有，顯然不利于保護廣大業主的利益。這樣下去，開發商與業主勢必會為共用設施加深矛盾。
何稱，共用設施本來就應該屬于全體業主。何律師建議，物權法草案取消相關“約定”，直接規定共用設施屬全體業主所有。
市民：
拾金不昧適當收取報酬
市民李育華覺得這一規定可能造成物品丟失後，拾主不願返還主人，將更不利于保護物。李建議將此條修改為適當收取報酬，金額以5%~10％較為適當。本報記者黃慶
全民立法催生恒產時代
據新華社7月10日消息，物權法是一部關係每一位公民切身利益的民事基本法律，這部法律草案提請審議伊始就受到社會廣泛關注。依照全國人大常委會委員長會議的決定，全國人大常委會辦公廳日前向社會全文公布物權法草案，廣泛徵求意見。
在我們的集體記憶中，這是新中國成立以來少有的幾次“全民立法”之一，此前影響最深遠的莫過于1954年制訂憲法時的全民討論。物權是現代社會人與人、人與自然界、人與社會的最基本關係的規則化，和其他法律可能只規范某一特定群體而非全民的權利不一樣的是，物權法和每一個人的利益息息相關。在各方意見不一、各種爭論未定的時候，將這部法律草案全文公布並公開徵求意見，體現了全國人大常委會理性和成熟的立法思想。
物權立法全民參與，充分地吸納民意，充分地尊重每一個利益相關者，讓利益相關者進行充分的博弈，有利于催生一個理性恒產時代的來臨。從一組數字可以看出物權法在調整財產關係中的重要性：2003年全國法院審理刑事案件74萬件，行政案件11.5萬件，而民事案件則達到了484萬件———它的完善出臺對于保護私有財產的意義不言而喻。
對財產權認識最深刻的莫過于英國的哲學家休謨，他認為，財物的穩定性佔有對于一個政治社會是至關重要的：社會上的主要亂源起于我們所謂的外物，起于那些外物可以在人們之間隨意轉移而不穩定時。這時他們就一定要去找尋一種補救辦法，設法盡可能地把那些外物置于和身心所有的那些固定的、恒常的優點相等的地位———秩序源于個人擁有一個不容他人侵犯的私域。
休謨的深刻還在于，他認識到穩定性的佔有財物不是自然關係，而是一種人與物的道德關係———財物的穩定佔有使社會擁有了一種“共同的利益感覺”，而市場公德正是建立在這種感覺之上：欠債所以要還錢，不在于人性的善良，而是為了別人也能夠如此對待自己。中國的先哲有著類似樸素的認識：有恒產者才有恒心———“恒產”隱喻的是人穩固的物質基礎，“恒心”隱喻的是人穩定的精神訴求，人的向善、誠信、進取心等美德正是建立在“恒產”基礎上。
毋庸置疑，以物權法確立恒產對當下中國社會秩序的健康推進是相當重要的。一方面是公權力缺乏對私人財產權的尊重，近年來以“公共利益”的名義剝奪公民合法財產權的惡性事件時有發生，這不僅危害了社會穩定，也傷害了公民對國家的熱情；另一方面是公民缺乏對財產權的安全感，雖然“保護公民合法私有財產”寫入了憲法，但基于我國憲法尚未司法化，私產缺乏法典的護佑，無恒產也就無恒心，這自然傷害到公民創富的熱情和守富的信心；還有，物權的飄忽也傷害到了市場道德的建立，沒有恒定的物權牽連起社會“共同的利益感覺”“私惡即公益”的公德鏈條就會斷裂，騙貸、欺詐、制假等敗德行為就會充斥于市場。
而通過全民參與的物權立法，在充分博弈中確立恒產的同時，傳遞一種基于“共同的利益感覺”的恒心，強化公民感覺，修復市場道德傷痕。當然了，正如一位專家所言，對一部法律抱過高的期望是不現實的，物權法之外還需要更多的配套法規———但通過全民參與物權立法，恒產時代的大門廣闊地敞開了，憲法“公民的合法的私有財產不受侵犯”的規定將有堅實的踐履支點。（曹林）
