事件回放：
開發商住宅總公司于1997年建成小區及其配套設施，于1997年9月，就將配套設施文化活動站和綜合辦公樓分別移交給政府有關部門。有關部門把配套設施出租給一家飯館和一家娛樂城，至今已有6年多。2003年末，飯館倒閉，又轉租給娛樂城，娛樂城重新裝修，而且違反規劃，並加以擴建。由于飯館和娛樂城造成很大的噪音和空氣污染，特別是對附近的226樓、228樓污染最嚴重，由此產生了很多擾民問題。
居民要求：有關部門和娛樂城應當按照政府規定，立即停止娛樂城的營業，撤出小區，恢復文化活動站和綜合辦公樓的功能。有關部門無償地接收公建設施，又有償地出租，造成對業主權益的侵佔，應賠償業主公建使用費。
專家觀點：
秦兵（北京律協房地產專業委員會委員）：
產權不明晰導致公建糾紛
房地產市場從拿地、開發、銷售到物業管理等等各個環節都比較容易出現糾紛，由于我們物權法的缺位，物業管理糾紛在房地產糾紛中會越來越多。導致物業管理糾紛的一個很重要原因是由于物業產權，特別是公建配套設施產權不明晰所造成。
相對而言，住宅本身的物權比較容易區分，而住宅小區配套公建的產權歸屬就遠要復雜得多。公建一般可分為公益性配套公建和盈利性配套公建。我國《物業管理條例》第二十七條規定：業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。但具體到物業的哪些共用部位、共用設施設備業主擁有所有權，哪些只有使用權方面，我國共有建築中物業產權的劃分並沒有一個全國性的統一法律、法規和辦法。雖然一些地方已經對住宅小區公建設施產權歸屬在條款上作了相對明確的規定，但在實際操作中，業主要弄清楚哪些設施設備是非盈利物業，哪些屬于物業服務設施，哪些又攤入了建設成本，則不是一件容易的事。
配套公建設施處于產權不明的狀態。這不僅侵犯了小區業主的權益，而且也給配套公建設施的目前管理和今後維修造成困難。許多小區住戶和業主委員會，只能聽任房地產商或物業管理公司使用出租甚至再次出租這些配套公建設施。
關于人防工程，當前我國對于人防工程的權屬問題並沒有專門的立法。《中華人民共和國人民防空法》第五條第二款、第二十六條規定，國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能。
從這些法律、法規和規章的規定可以看出，物業小區作為民用建築，其人防工程是公建配套設施，應當遵循“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則。即人防工程的權屬屬于投資者所有，所有者可以將人防工程依法進行轉讓、租賃。如果開發商在開發樓盤時，沒有把人民防空工程的建設成本計算入銷售成本時，人防工程應歸開發商所有。反之，則應當歸所有業主共有。
對于人防工程的具體歸屬，按國家有關規定應承擔的開發小區內基礎設施和公用設施配套建設費作為商品房的成本，包括在商品房銷售價
格構成內。因此，如果開發商沒有將人防工程的投資作為成本包含在商品房銷售價格中，應當在合同中向購房人明示。否則可以推定開發商出售商品房時已將人防工程的建設費用作為商品房價格的組成部分，人防工程屬于全體業主所有。
除法律、法規、規章有特別規定外，只要物業小區人防工程符合並滿足以下條件之一，即可認定其屬于全體業主共同所有：（一）開發商在計算公攤面積時把人防工程的建築面積計算在內；（二）開發商在出售單元房屋時承諾無償提供人防工程供全體業主使用；（三）開發商把建造人防工程的成本核算在住宅開發成本之內。關于小區學校，目前沒有比較明確的規定，但我認為也應當依照人民防空的規定處理，而不應當直接將其產權歸政府部門，因為小學所有的土地使用權也已經轉讓了，其所有權應當歸投資者所有，如果被計入銷售成本中，也應當歸全體業主所有。
