物業管理聯席會議是基層政府履行社區治理職責的重要載體。新華網發 兩江新區鴛鴦街道供圖

    新華網重慶4月4日電（邵以南）“事實上，物業管理少有看得見的有形産品直觀地擺在那裏。”

    3月29日，重慶市人大法制委員會關于《重慶市物業管理條例》（下稱“條例”）修訂工作座談會現場，某物業服務企業負責人發出如此感嘆。“做得好不一定令人印象深刻，做得不好小矛盾也會引發大糾紛，我們期待社會治理與物業管理的深度融合。”

    開發設計不合理、産權歸屬不明確、交房違約、設施管理不善、物業服務費價格調整、專項維修資金收繳和使用、公共區域經營收益、前後物業企業更替、業主委員會不履行職責……常常會引發業主與開發公司、物業服務公司，業主與業委會，業主與業主之間的矛盾糾紛。在物業小區矛盾糾紛調處化解中，物業管理行政主管部門和街道辦事處依托《條例》分別扮演著“指揮棒”和“疏導管”的角色。但隨著物業管理在廣度深度上的持續發展，現行《條例》對物業管理工作的有效指導能力在衰減。

    2017年3月，重慶市國土房管局牽頭啟動《條例》修訂調研工作。兩江新區國土房管分局受委托成立了課題研究組，展開了“街道在物業管理中如何有效履職”“如何規范公共收益管理”“專項維修資金引入第三方評審”等調查研究。

    “在實際工作中，個別街道對于如何在物業管理方面有效履職並不太明確。比如，現行《條例》對于物業管理聯席會議制度只有一條規定，該規定介紹了聯席會議的參與人有哪些，主要解決哪些問題，但並沒有明確在什麼情況下可以啟動聯席會議，是定期召開還是依申請召開？只是規定‘物業管理聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集’。可見，街道組織召集聯席會議缺乏明確的方式和程序。”兩江新區國土房管分局相關負責人説。

    如何強化街道辦事處作為最基層政府機關的社區治理主體作用？兩江新區對此已求解多年。

    新華網注意到，早在2016年10月，兩江新區國土房管分局便開展了一項名為《街道在履職物業管理中的運作機制及評價體係》的調研工作，通過開展實地走訪、問卷調查、文獻編寫與論證等工作，于2017年12月底，完成了相關5個項目成果，旨在進一步了解街道在履職物業管理工作的現狀及存在的困境與難點，為建立和完善街道在履職物業管理中運行機制及評價體係提供了參考，對探索強化小區管理和社會綜合治理具有重要意義。據悉，該調研成果已被重慶市國土房管局作為《條例》修訂的重要支撐。

    持續推動物業管理行政監管創新

物業管理正成為社會管理的基礎性工作和重要組成部分。新華網發 龍湖物業供圖

    “物業管理正成為社會管理的基礎性工作和重要組成部分，是各級政府創新社會治理的重要載體。”兩江新區認為，以物業管理為抓手推動共建、共治、共享社會治理格局形成，要緊緊抓住行業監管難點，群眾關注的熱點。

    繼2014年、2015年接連推出《物業專項維修資金使用科目及標準指導意見》和《物業承接查驗實施細則》， 2016年下半年，兩江新區國土房管分局又引入第三方評審。透過公開招標，確定了10家具有甲級資質的評審機構，負責對維修工程造價預算、結算進行審核。

    該局專資辦工作人員告訴新華網，小區共有部位、共有設施設備需使用物業專項維修資金來維修、更新、改造的，比如電梯維修、外墻磚脫落改造、消防管網更新等等，都可以使用物業專項維修資金。電梯維修在2萬元以上，其它維修預算在3萬元以上的項目，均可在國土房管分局建立的第三方評審庫中隨機抽取評審單位，對維修工程金額進行審價，這樣一來，業主們心裏有了底，維修公司也沒法開高價了。數據顯示，2017年，第三方評審制度共評審項目280個，全年省減金額達732萬元。

    2017年以來，兩江新區還在轄區推行前期物業服務在項目銷售環節介入，在房屋銷售中心設置專門物業服務崗位，配備物業人現場答疑解惑，簽訂前期物業服務合同和業主臨時規約，並現場公示。業主透過合理途徑知曉自己的權利和義務，從源頭上減少了物業矛盾糾紛，從而改善物業服務環境。

    2018年3月，兩江新區國土房管分局又基于現行法律法規框架，于全市率先推行前期物業服務合同備案整合，將物業管理區域劃分備案、物業管理招標備案和物業管理前期物業服務合同備案等3個備案程序優化整合為1個備案程序。備案合一後，開發企業變跑三趟為跑一趟，辦理時限由單項疊加的15個工作日縮短為5個工作日，申報材料由13個合並減少為9個。

    同時，兩江新區開始積極探索物業管理信息化建設，搭建智慧物業管理大平臺，其數據庫預計年內建成，旨在充分利用大數據，提高物業管理行政服務水平。

    創新監管引導手段，培育市場環境，幫助業主與企業樹立契約精神，更為完善法律法規提供實踐依據。

    “任何行業終須走向陽光和規范。”兩江新區國土房管分局相關負責人説，“政府要努力做的，是縮短這個時間。”（完）