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降低業委會成立門檻 物業費不能説漲就漲

  ● 《修訂草案》提出,為方便業主委員會成立,將申請人數比例從20%降低為10%

  ● 《修訂草案》對物業服務收費項目、標準以及收費方式作了規定

  ● 《修訂草案》提出,建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位和個人

  兩會現場,目前正向市民廣泛徵求意見的《重慶市物業管理條例(修訂草案)》(以下簡稱《修訂草案》)引起代表委員的熱議。

  記者約請參與了條例修訂的市人大代表、市人大常委會委員、重慶合縱律師事務所首席合夥人魯磊,與居民業主、物管企業以及相關部門負責人,就物業管理條例修訂中的幾大熱點問題展開探討。

  魯磊介紹,去年11月27日,市五屆人大常委會第七次會議分組審議了《重慶市物業管理條例(修訂草案)》。審議現場,市人大常委會委員圍繞業委會成立、物業費收取和繳納、車庫車位管理使用等焦點問題,討論十分激烈。因物業管理關係千家萬戶,目前《修訂草案》正向社會廣泛徵求意見,截止日期為1月31日。

  熱點一

  “降低業委會成立門檻,可更好發揮業主自治作用”

  《修訂草案》提出,為方便業主委員會成立,將申請人數比例從20%降低為10%,並明確了首屆業主大會的籌備組成人員和職責,設定了籌備程序,細化了啟動流程。

  “小區鄰裏關係陌生是當下普遍存在的問題,很多業主不願意參與或管理小區事務,所以業委會的成立比較困難。”魯磊説,成立業委會也讓物管公司的部分既得利益受到影響,一些物管公司自持部分房屋産權,他們在業委會成立時行使否決票,使一些小區多年難以成立業委會。

  “《修訂草案》降低了業委會的成立標準,符合法律規定,更符合現實情況。”魯磊認為,業委會成立起來後怎樣開展工作,這還需要進一步明確其權利、義務和職責,“業委會委員謀私利,肯定是不行的。同時,還應回避一些特殊身份,比如,物管公司工作人員的配偶以及直係親屬,也不能成為業主委員會委員。”

  魯磊説,業委會為小區居民提供服務,應有相應報酬,才能把小區工作做得更完美。不過,經費來源要認真研究,這需要對小區公共收益的分配進一步細化。同時,還必須完善對業委會的審計制度,不能讓業委會成為一個特殊的利益群體。

  “物業管理活動中權利與義務的産生,是基于業主所擁有的房屋所有權。”在市住建委物管處處長彭安緒看來,成立業委會,不僅是業主維權的需要,更是發揮業主自治作用的需要。

  “業主是分散的,因此需要有一個機構來組織業主發揮自治作用。”彭安緒認為,降低業委會成立門檻,能夠更好地使業主在小區管理上發揮主體作用,“單就維權而言,我們主張通過協商溝通、人民調解等方式維權,而不應把業委會理解成一個維權的機構。”

  戴德梁行重慶公司物業及設施管理部主管向渝認為,降低業委會成立標準後,業委會能更快成立起來。他建議,既要增強政府職能部門的適當幹預,又要充分發揮業主自治作用,且業委會通過的管理規約應當對業主具有約束力。

  “唯有業主與物管雙方共同配合與努力,才能保持小區的長期良好運營狀態。讓業主能夠合法、有效地參與並監督物業管理,這既有利于小區全生命周期的運營,也有利于幫助物業企業不斷改進自身並能夠長期健康運作。”向渝説。

  熱點二

  “通過拒交物業費來維權不是良策,損害的是小區全體業主利益”

  《修訂草案》對物業服務收費項目、標準以及收費方式作了規定,提出“物業服務收費管理辦法由市發展改革部門會同市住房城鄉建設主管部門制定”,並在業主義務中新增“按時交納物業服務費用”。

  通過實地走訪一些小區,魯磊發現,部分物管公司作為經營企業,隨著成本上升,物業費難以支撐物管運營,所以,物管公司提出漲價。“按照法律規定,物業費漲價需業主同意,且要達到一定讚成比例。”魯磊説,但大多數進行得不太順利——少部分業主支持並支付物業費,一部分仍按原價支付,還有一些業主甚至不再支付物業費了。

  “條例的修訂就是為了解決這一係列問題和矛盾。”魯磊説,業主拒交物業費,物管公司難以為繼,導致物業服務質量下降,下降後更多業主拒交,由此變成惡性循環。因此,條例不僅要對業主交納物業費的義務作出規定,還要建立正常的調整物管費的機制。

  對于具體細節,他提出兩點建議:一是物業費調整不能隨意定價。“比如,我市某小區物管提出一次性漲價60%,這讓絕大部分業主難以接受。”建議循序漸進地推進漲價,明確規定一次10%至20%的漲幅,這樣業主心理和經濟上更能承受。二是必須讓業主看到物管服務質量與收費增加成正比。為此,物管公司必須先做好小區服務和管理工作。

  “另外,有些小區物業費前期定價低,其中一個重要原因是開發商為銷售住房,以‘低物業費’手段,吸引消費者購買。”魯磊説,不僅是物業費,物業管理矛盾中有不少是開發商遺留問題造成的,所以條例修訂也要對開發商誠信進行約束。

  “對于物業費拖欠的問題,物管公司雖可通過法律手段追收,但易引發物業與業主間的矛盾衝突,也大大耗費物業企業的管理精力及利潤。”向渝認為,將業主交納物管費納入公共信用平臺,將有望解決收費難問題。

  “目前物業服務包含什麼服務內容、支出多少、服務標準我們都不明確。我覺得應該制定物業管理服務標準,且服務收費應該和服務考評質量挂鉤,建議採用‘基礎付費+績效付費’模式。”市民張先生説。

  熱點三

  “小區車位只售業主,保障了業主利益”

  《修訂草案》提出,建設單位依法出售車位(庫),應當進行公告,不得出售給業主以外的單位和個人。屬住宅配套車位(庫)的,每戶業主只能購買一個車位(庫),公告之日起滿六個月有多余車位(庫)的,可以向其他業主出售,每戶業主總計購買住宅配套車位(庫)不得超過二個。

  “小區車位緊張屬于普遍性問題。”向渝説,即使是新建小區,因開發商“只售不租、高額租金”等車位銷售策略,很多地方佔道停放。從車位銷售、租賃來説,車位始終具有配套功能,應考慮引導開發商提高車位使用率,不能單純以銷售為目的限制業主合理使用。

  “建議除了加強懲罰措施、引導開發商合理規劃車位或利用地下空間外,應進一步規范小區車庫停車位的銷售條例,以此進一步緩解停車難問題。”向渝説,可考慮配套未售車位租金指導標準,讓出租、承租行為更有據可依,積極化解各方主體的利益矛盾。

  小區車位禁止出售給非小區業主,能有效保障小區業主的利益。不過對于每戶業主只能購買一個車位的規定,南岸區某小區業主李濤認為,現在一個家庭擁有兩輛車已不少見,應該將首次購買一個車位的限制放寬到兩個。

編輯: 李海嵐
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