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小區物業怎麼管?市人大常委會深入十區調研

  物業管理面臨的困境有哪些?如何從制度入手破解?自2月下旬起,市人大常委會組成調研組,赴渝中、南岸、沙坪壩、璧山等十區深入調研,並在南川召開片區會,詳細聽取街道、社區、業主、業委會、物業管理公司、行業協會、基層法院及政府有關部門等方方面面的意見建議,開門立法,為修訂重慶市物業管理條例打下堅實基礎。

  市人大常委會主任張軒,副主任張定宇、王越等率隊調研。

  業主自治組織運行難,可由居委會成員兼職業委會副主任,提高公信力、增強執行力

  去年11月,市五屆人大常委會第七次會議上,《重慶市物業管理條例(修訂草案)》(簡稱“草案”)迎來一審。會上,市人大常委會委員圍繞物業管理的焦點問題展開了熱烈討論,提出了100多條意見建議。次月,市人大常委會發布《重慶市物業管理條例(修訂草案)》全文,公開向社會各界特別是市民徵求意見建議。

  “很少有業委會主任想幹第二屆的,除非有利可圖。”調研中,渝中區一位業委會主任直截了當點明了業主自治組織運行難的現狀。在實際工作中,業主大會召開需要過半數業主參加,有的小區業主數量大,少則幾百戶,多則上千戶,不參加業主大會或不提交表決票的業主佔比較高,直接導致業委會無法選舉産生或換屆。即便磕磕碰碰成立起業委會,其中的各項工作也極為繁瑣,甚至吃力不討好,業委會成員“撐滿”一屆已經很不容易。

  南岸區一位業委會主任也表示,業主參與業主大會的積極性不高,有時花費數月時間徵求業主意見,但投票率仍不足50%,通過一項決議的比例普遍僅有30%左右,業委會工作難的呼聲從來都不絕于耳。

  “業主大會召開以及業主委員會組建和履職過程中,經常出現業主參與度不高甚至抵觸等問題,容易産生矛盾糾紛。這些問題的主要根源在于業委會成員結構復雜、工作不夠透明等,引起業主對業委會的不信任。”對于業主大會召開難、業委會成立難、業委會開展工作難等問題,有關部門提出建議,業委會成立後,由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指定一名非該物業管理區域業主的居(村)民委員會成員為兼職副主任,一名居(村)民委員會成員可兼任多個業委會兼職副主任,有效提高業委會的公信力,増強業委會的執行力。

  嚴明物業不公示公共收益應承擔的法律責任,強化監督作用

  調研中,渝中區法院提供了一組數據:自2016年以來,該院新收物業服務合同糾紛案件5016件,其中,由于業主不繳或少繳物業費而被物業服務企業起訴的佔比很大,而業主抗辯理由多集中于物業服務質量不符合物業服務合同約定或相關法規規定標準,主要體現在環境衛生、安全保障、設備維護等方面。

  渝中區法院在審理中發現,業主對物業服務瑕疵反映較為強烈的,包括公共收益未公示或未明確分配;小區存在安全隱患,房屋失竊或門禁失效問題顯著;前期物業服務企業選聘流程不明,物業合同合理性存疑等。

  為此,渝中區法院建議,草案不僅應明確業主對公共收益共有和共同管理的權利,明確其知情權和監督權,並承擔相應義務。此外,還應明確不公示共有部分所得收益的法律責任。如未嚴明違法規定應承擔的法律責任,難以對物業服務企業起到監督作用。

  “有的小區公共收益數額很大,業主維權有難度。”律師程建建議,可考慮以公益訴訟的方式,支持業主為公共收益維權。

  目前,南岸區在各小區探索建立了公共收益內容公開、公共收益收支公開和業主委員會成員補貼公開的“三公開”制度,並明確業主委員會成員補貼最高限額,規定公共收益的80%用于補充本小區物業專項維修資金,必須開設專戶進行專項存儲,並由所在社區居委會財務兼章管理,進一步降低揶用公共收益的風險。

  進一步從嚴規范業主委員會行為,對業委會成員身份界定問題加以研究,防止業委會失職

  “業委會的失職,也可能造成較大經濟損失,導致嚴重的後果。”調研中,一位物業管理公司負責人對加強業委會的監管提出了意見建議。

  對此,有關部門建議,探索建立業主委員會任職資格審核機制,建立由區住房城鄉建委、區民政局、區司法局、區公安分局和有關鎮街組成的工作小組,指派專人對新成立和換屆選舉的業主委員會候選人資格進行審核,對不履行業主義務、抱有個人目的、不熱心公益事業的候選人堅決予以否定,進一步提高業主委員會成員的基本素質。

  此外,還應進一步從嚴規范業主委員會行為,明確業主委員會不按規定召集業主大會的補救措施,明確業主委員會備案爭議的核實處理辦法。

  同時,有業主反映,目前物業小區中經常出現的因業委會個別成員或者業委會成員與物管公司非法侵佔公共收益,造成業主與業委會和物管公司之間産生糾紛,向公安機關報案或者法院起訴,但司法機關在處理此類問題時,因業委會成員身份界定不明,存在一些困難和爭議。對此,建議對業委會成員身份界定問題加以關注和研究。

編輯: 王龍博
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