新華網福州４月２３日專電題：福建地價：半年“冰火兩重天”
新華社記者 來建強
從"地王"頻現到"流拍"迭起，甚至有開發商"退地"，福州、廈門土地市場在半年時間裏顯現了"冰火兩重天"的景象。同時，斷尾求生的開發商制造了大量的房價"亂象"。
土地市場地價大幅波動
僅僅半年時間，福州、廈門土地市場地價大幅波動。而去年９月，這兩個城市還沉浸在"地王"頻現的瘋狂之中。
去年９月上旬，先是廈門成功出讓了島內一處濱海地塊，其樓面地價接近１７５００元／平方米，該"地王"的誕生迅速推動廈門各區域地價和房價追漲。緊接著在福州，萬科經過２３９輪激烈的競價廝殺，衝破本土房地產大鱷的重重圍堵，以樓面地價超過７０００元／平方米的價格，奪下遠離市中心的一宗地塊。當時，該地塊附近現售樓盤均價尚在６０００元／平方米左右。
今年３月中旬，福州市挂牌出讓兩幅市中心地塊，４家開發商經過３９輪舉牌就"摘走"了一幅地，而另一幅地塊慘遭"流拍"。成交的地塊不僅面積較小，而且成交價也遠低于去年同期同一地段的地價。４月上旬，廈門市挂牌出讓１０幅地塊，結果僅成功出讓６幅，其余均遭"流拍"。成功出讓的地塊中，最高價為廈門島內的一幅地塊，其樓面地價不足８０００元／平方米。
近日，福建本土房地產大企業--融信房地產開發有限公司傳出"退地"風波：被退的地塊竟是該公司去年９月在福州競拍爭得的一幅高價地。半年間，福州、廈門火熱的土地市場迅速冷卻，地價大幅波動。
福州大學房地產研究所所長王阿忠認為，這種現象是回歸理性和正常的徵兆，反映出開發商目前面臨的政策和市場困境。去年１０月，國土資源部發布了《招標拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》，這一土地新政策加上同期開始執行的房貸新政策，大大增加了開發商的融資成本。
福建省政府發展研究中心一位不願具名的研究員認為，不少房地產開發商已經陷入資金"缺血"狀態。此前房地產企業投資６０％的資金來自銀行貸款，但目前這些企業的資產負債率超過了７５％，回籠資金的壓力不斷增大。
"亂象"叢生的房價
為了急于回籠資金，房地產開發商近期掀起一波又一波促銷旋風。有的開發商推出極具誘惑力的扎堆特惠，還有的降低首付款支付比率，甚至以"零首付"方式，向銀行套取按揭房貸……在這種消息不對稱的情況下，房價跌漲陷入混亂不堪的局面。
去年底，福州、廈門不少房地產開發商開始推出一些所謂的"降價房"。記者發現，這些"降價房"大多數是各樓盤的"掃尾房"，其房價不是降了，反而暗漲了一截。假降價、真漲價的"降價房"現出原形後，隨即淡出大眾視野。
今年春節過後，福州市頻頻出現房地產商將一個大套戶型的商品房，人為地拆分成兩個中小戶型，或者一套中戶型與一套小戶型房間捆綁銷售的現象。閩江學院經濟師林忠華告訴記者，開發商這種"一拆為二"的銷售方式，明顯是在規避國家有關房地產的限制性規定。
記者發現，開發商"一拆為二"售房，通常將小戶型以較便宜的價格出售，並要求購房者一次性支付小戶型房價。將差價轉移到大戶型，直接抬高大戶型的均價，然後向銀行貸款，這樣不僅能得到更大額度的貸款，樓盤的房價也水漲船高。
最近一段時期，福州市許多房地產開發商紛紛採取降低首付款支付比率的辦法，甚至不惜為購房者墊付全部首付款，向銀行套取按揭房貸。王阿忠說，開發商為購房者墊付首付款售房現象還在深圳、廣州等城市重新抬頭，這表明開發商資金"缺血"狀況已經相當嚴重。
業內人士分析，透過這些房價"亂象"可以看到，人們對房價普遍上漲預期發生改變，市場觀望情緒濃重。
年內樓市仍存不確定性
分析人士認為，今年以來，各地樓市出現一些異動信號，但直到目前，地價與房價仍存在諸多不確定性。
ＳＯＨＯ中國主席潘石屹坦言，房地產行業發展到今天的局面，與開發商有很大關係。特別是在去年，開發商一味追求"價高者得"，直接"導演"了土地市場"面粉比面包價格貴"的現象。
國土資源部一份最新的報告顯示，從今年第一季度來看，雖然上海、成都等一些城市也出現了地價下降的苗頭，但各大中城市地價總體呈現有升有降的狀況。該報告還預計，今年各大中城市的地價水平仍將保持上漲趨勢，房地產市場也仍有上升空間。
"地價與房價回歸正常和理性在全國范圍內很難同步實現。"林忠華說，"如果地價重新進入上漲通道，將可能再次推動房價過快上漲，房地產市場價格畸高的局面很難改觀。"
業內人士表示，開發商必規范自身市場行為，順應宏觀調控政策，及時建立房地產投資項目的風險分擔機制。同時，有關部門也應重視改革現行"土地招拍挂"制度存在的不足之處，促使地價逐步回歸正常和理性，使樓市駛入健康發展的新軌道。（完）