深圳樓市提前遭遇“寒冬”，上海樓市步入觀望，北京房價漲跌互現，目前國內房價只漲不跌的神話似乎正在被打破。房價“拐點”的呼聲也一浪高過一浪，一些中小城市的房價漲勢出現緩和，甚至有走跌的趨勢。國內房價將會形成何種走勢，這與房地產市場中的主要參與者地方政府、商業銀行、開發商以及購房者的行為有著直接的聯係，同時，國內宏觀經濟的發展狀況也對其有著重要的影響。

    房地產開發企業的資金來源包括自有資金、留存收益、股市、商業銀行貸款以及其他方式。商業銀行是房地產企業和購房者資金的最主要來源，房價走勢直接影響著商業銀行這一部分資產的盈利狀況。如果出現房價的大幅下跌，商業銀行要面對開發商和購房者可能出現的違約現象，這將迫使作為理性經濟人的商業銀行管理者在響應國家調控政策的同時產生道德風險，即“業主——代理人”問題。因此，商業銀行通過諸如銀信合作等各種規避措施將資金輸入房地產市場以維持高價，從而保持房地產貸款這部分資產的賬面盈利狀態，掩蓋潛在的不良貸款率。

    在國內流動性總量過剩的情況下，僅僅通過採用控制商業銀行貸款以及房地產企業股票市場融資等傳統手段還不足以控制房地產企業的資金來源。現在，國內PE(私募股權基金)也逐漸興起並快速發展起來。據統計，2007年第三季度，共有43家企業得到私募股權投資，投資額為34.65億美元。此外，中國也有一些本土和私人股本基金，它們在海外募集外幣資金，通過復雜的離岸公司結構進行投資。PE的本性就是追逐高風險高回報行業，因此，房地產企業的資金緊缺為這些PE提供了巨大的市場，即使國家控制了房地產上市公司在資本市場的融資，但股市對樓市的這種“曲線救市”卻無法控制。

    房地產市場的聯動效應以及直接效應給政府帶來的收益佔了地方政府財政收入的30%左右，在一些房地產業比較集中的省市，該比例達到50%以上。“土地財政”儼然成為地方財政收入的重要來源，對于地方政府來說，高房價首先可以使房地產企業上交高額稅收；另外，房價與地價相互推高，地價的上升又直接增加了地方政府的財政收入。同時，房價上漲帶來的財富效應既可以增加當地的GDP總量，又可以通過“聯動效應”增加就業率，這時，同樣作為理性經濟人的地方政府在面對中央宏觀調控時也會發生“業主——代理人”問題。

    房地產市場是一個信息不對稱的市場，“拐點論”的提出肯定會使得大量購房者進入觀望期，同時，“拐點論”的提出也容易使消費者產生這樣一個預期：“只要國家在調控，房價就會下跌”。對于投資、投機購房者而言，國家對房地產市場的調控一方面增加了其入市成本，另一方面，國家調控也對其形成了房價看跌預期，從而把這部分資金從房市抽出進行觀望；對于自住需求者來說，同樣會形成類似的看跌預期。同時，隨著黨的十七大提出的“安居工程”目標，中央對經濟適用房、廉租房的重視以及限價房的推出，也會對商品房市場產生一定的“擠出效應”，商品房價格上漲的空間受到一定的限制。

    從以上分析可以看出，房地產市場存在著房地產開發企業、購房者、商業銀行、地方政府以及中央政府等多方博弈的狀況。中央政府對房地產市場的重磅打壓使得房地產市場出現“資金失血”現象，由于信息不對稱以及各種信息噪音存在的情況下，購房者出現持幣觀望的情緒，房地產開發企業與購房者發生博弈。但是，剛性需求仍然存在，部分房地產開發企業可能通過降低價格以及推出各種優惠項目等變相降價來回籠資金。而同樣作為房地產市場的利益攸關方商業銀行也擔心房價過度下跌導致房地產企業發生理性違約的現象，因而增加對房地產開發企業的貸款以此維持企業資金鏈條，使貸款脫離不良區域。同樣，地方政府也會以同樣的行為來阻止房價的大幅下跌，而中央也明確要防止房地產價格大幅下降的現象出現。

    綜合看來，在多方博弈下以及一部分房地產企業降低價格的效應下，房地產價格會出現小幅下跌。未來，隨著購房者消除各種信息噪音以及國家政策取向更為明朗，購房需求將會不斷釋放，房地產價格也會在理性中趨于平穩。(作者單位：中央財經大學中國銀行業研究中心) （郭田勇 蔣蛟龍）