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樓市冬眠，“搖擺一族”左右為難
作者：新華社記者 姚玉潔、徐壽松
９月下旬出臺的係列房產新政，給烈火烹油的樓市下了一劑猛藥。隨著調控組合拳的出臺，樓市的“搖擺一族”心態開始分化，有人將買房計劃延後，有人趁調控“寒冬”及時入市；有人持幣觀望，有人捂房待漲。博弈之間，樓市眾生相紛繁復雜，樓價走向則依然撲朔迷離。
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2005年10月28日，在山東省濟南市舜耕國際會展中心舉辦的大型房展會上，某房地產商300多平方的展區內看房者稀少。(新華社記者攝) |
或許是這個夏天的熱浪過于炙人，越發顯出秋天逼人的蕭瑟寒意。在接二連三的調控新政之後，樓市不僅沒有迎來期待中的“金九銀十”，反而提前進入冬眠。購房者觀望心態加重，樓市交易量急劇萎縮，開發商奇貨可居、囤房待漲的心態也發生了耐人尋味的變化，一些樓盤開始推出隱性優惠或促銷活動，報紙的地產廣告量急劇增加。
與此相對應，購房人在買賣天平上的分量開始有所增加。五六月份房價瘋長的時候，一度出現售樓處“門難進、臉難看”的怪像，售樓小姐愛理不理，連購房人想留預定電話都被拒絕，新樓盤一房難求的局面可想而知。但九月份以來，購房者說話膽氣開始壯了，部分中小開發商伸出橄欖枝，“樓市團購”重現江湖。
１１月５日，南京江北浦口的一個樓盤“海德北岸”啟動了大規模的團購活動，開發商拿出８５套房源，根據不同面積和付款方式給予１００－２５０元／平方米的優惠，這批房源的銷售均價因此被拉低到４３００元／平方米左右；１１月１０日，江北另一家超過百萬平方米的大樓盤組織大型看房團購活動，開發商將團購車開到市中心新街口，到場的團員都獲贈禮品，並且提供免費的午後甜點品嘗；更引人注意的是，南京還首次出現了“團購商鋪”，某項目聲稱，只要加入其會員就可以在認購期間享受最低１％的優惠，並且在一期商鋪正式開盤當天成功認購的同時還將享受其他優惠。
一位開發商私下說，這一輪調控持續的時間和調控的深度目前還不好說，樓市短期內將進入“冰凍期”，為了在年底前完成銷售任務、回籠資金，團購等促銷方式對于吸引一些有剛性需求、但又存在觀望心理的購房者，還是有很大吸引力的。
開發商態度的轉變得到了購房者的積極回應。在西祠胡同的“南京業主聯盟”版上，有網友發帖徵集市民組團購房，首批推出３個樓盤，網友報名後即可由發起人根據人數與開發商談現房團購的優惠折扣。帖子一發出就引來１７０００多人的點擊量，上百網友跟帖報名，還有人把自己心儀的樓盤名字列出來，希望購房團能與開發商“談判”降價。
剛工作一年的鄭晴說：“雖然現在高房價人人喊打，但我覺得下調的空間有限。反正早晚都要買房，如果樓盤質量好，團購價格又合適，我就會出手。”
但更多的網友持觀望看跌心態。有人發帖說：“××樓盤８月份開盤的時候開價１２０００元／平方米，現在又搞特價，９０８８元／平方米，我看開發商也是抗不住了，大家等著房價下跌再買。”
業內人士表示，從買賣雙方在“團購”問題上的態度來看，樓市“拉鋸戰”還將持續。南京網上房地產數據顯示，１１月５日－１１日，南京全市商品住宅認購２２４７套，成交２０５２套，比前一周下降１０％左右；商品房認購量連續兩周出現下降。網站對近８０００名網友的調查顯示，有６２．２％的市民表示“不會在近期入市買房”。而上海財經大學應用統計研究中心對上海市消費者的最新調查也顯示，６５．９％的受訪者認為，當前不是購買住房的好時機，對未來半年買房時機的預期指數比第二季度下降了１４．６個百分點。
今年七八月份房價“狂飆突進”的時候，“跳價”成為上海二手房市場的流行語，在買賣雙方達成協議後，賣家卻單方面提高售價的現象比比皆是。許多樓市炒家面對詢價的購房者滿天要價，價格不僅和挂在中介公司的價格存在很大差異，而且在達成意向協議之後，也經常無理由地要求大幅加價，每次幅度都高達三五萬元，最誇張的房東在一個月內在同一次交易中連續四次跳價。一位賣房人感嘆：“隨口漲價都賣得出去，我自己都不知道這房子該賣多少錢！”
相比之下，有些賣房人的毀約方式更為激進。今年５月，南京市雨花區人民法院審理了一起經濟適用房買賣糾紛，原告應某稱其前夫在婚姻存續期間擅自將取得的經濟適用房轉讓他人，要求被轉讓人遷出已經居住３年的房屋。類似的案例出現在徐州市中級人民法院的法庭上，一例是子女告父母，一例是丈夫訴妻子，都聲稱對方在自己不知情的情況下，“私自處分房屋產權”，侵犯了其合法權益，請求法院認定之前簽訂的房屋買賣協議無效。
“有趣的是，庭審時被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。” 南京市雨花區人民法院研究室主任張劍鋒說，“如果聯係到飆升的房價，這一反常現象就合乎情理了。這個案例中的經濟適用房，２００３年的價格還不到２０００元，但現在市場上兩倍的價格也買不到。”
但自９月份以來，中央不斷傳遞出樓市調控的信號，銀行收縮住房貸款特別是二手房貸款，央行５次加息的累積效應也逐步顯現，房地產價格瘋長的韁繩開始收緊。買賣雙方的心態發生了明顯變化，“毀約”主角開始由賣方變為買方。
記者從南京的一些房產中介了解到，１０月份以來二手房市場的挂牌房源明顯增加，報價也相應下降，個別房源挂牌價格下降了３－５萬元。“還有一些賣方雖然堅持原來的挂牌價格，但心理價位已經降低，明確跟我們說‘價格可以再談’。” 南京墨子不動產公司總經理王小軍說。
陳維剛剛在房產中介那裏交了一筆違約金。“現在二手房貸款緊縮，受到影響最大就是城區那些房齡老、面積小的房型。這是淘房的好時機，這個時候不帶把‘大砍刀’出去就是傻子。相比５萬元的差價，交點違約金根本不算什麼。”
根據南京市房管局剛剛公布的１１月份期房退房公示名單，１０５套房源中帶有明顯投資色彩的退房佔到８０余套，其中一家樓盤就出現了４５套退房。南京網上房地產的統計也表明，部分樓盤退換房率相當高，如中泰國際廣場最近９０天內的退房數量達到１８９套，明發濱江新城二期達到１５６套，天潤城達到１５３套。
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資料圖片 | 樓市寒流襲來，二手房市場最先遭遇“速凍”－－不僅首付比例高，個別銀行甚至全面叫停二手房貸；高交易成本也讓買房人望而卻步，買賣過程中最高稅費徵收比例已經達到總價款的１１．６％。一片蕭條中，二手房“互換一族”引人注目，不僅方便，還可合理避稅。
南京墨子不動產公司總經理王小軍表示，對于那些希望改善居住條件，或者為了方便孩子上學的“換房一族”，可以考慮“房屋產權交換”，換房雙方的房產經過價值評估，等值的部分可免去契稅，而只要按差價部分交納相關稅費就可以了。國家政策對這種自住性的換房需求是支持的，不僅可以規避信貸高門檻，而且大大節約了交易成本。
盡管“看起來很美”，但“換房”有很大的操作局限，那就是雙方需求互補。買賣雙方要做到“郎有情妾有意”的幾率非常小，因此，網絡上的換房交流貼往往是波瀾不興，無疾而終。
南京的侯先生是這一政策的受惠者。他在城中心的鼓樓區有一套７５平方米的房子，雖然房子是上世紀９０年代初的房改房，但由于附近有個知名小學，類似的房源在二手房市場上很受歡迎。由于樓層高，侯先生想給父母換一套矮樓層的房子，方便老人出門活動。他與想著給兒子換個好學區的朱先生一拍即合，朱家的房子緊挨著新建的南湖公園，環境好，又是在２樓，最適合老人居住。
經過中介評估，兩套房子的差價為５．２萬元。根據南京市的政策，為了鼓勵個人調劑房產，僅對“換房”過程中兩套房產的差價部分徵收契稅，而等值部分是免稅的。由于都是５年以上的房子，無需繳納營業稅，雙方比買賣二手房節省了２萬３千多元。
王小軍說：“換房不僅可節省契稅，而且手續比雙方各自買、賣二手房要簡便。雙方簽訂換房協議、支付差價後，同時拿著兩證到區房產局過戶即可。對于房產未滿５年的，也只需交納差價部分的營業稅即可，仍然比買賣二手房經濟。”
南京市房產局產權市場處人士表示，現在登記受理“換房”的辦理數量每月在１０件左右，基本上是親朋好友之間的換房，在整個二手房買賣量中所佔比例極低。這一方面固然是因為“換房”配對很難，另一方面，“換房族”對這一優惠政策不了解，也是原因之一。 | 
