風雨十年　南京業委會調查

   蘭芝堂業主委員會成立、金川雅苑業主委員會成立……炎炎烈日，擋不住業主們參與的熱情，一個又一個小區業主委員會成立。據了解，南京市自1997年3月6日誕生第一家業主委員會後，迄今為止10年多過去了，備案的業主委員會已達到720多家，這在全國都處于前列。
    業委會普及的過程，實際上也是一種新型的基層民主普及的過程。在這一過程中，有著怎樣的故事，又有著怎樣的曲折；業主怎麼看，業委會自己又怎麼看；主管部門怎麼看，專家們又怎麼看？

最早的業委會：長江貿易大樓“物業管理委員會”
時間：1997年
特點：業主想"嘗鮮"，房產局支持

南京新街口，高樓林立。火柴盒式樣的長江貿易大樓，夾在其中十分不起眼。但就是在這棟已顯陳舊的高樓，誕生了南京市第一家業主委員會，也制造了南京市首起業主“炒”管家事件。
   “最初動議成立業主委員會，並不是與物業有矛盾，也沒想到以後要‘炒’物業。”曹勇兆回憶道，“大家只是想創個新，嘗嘗第一個吃螃蟹的味道。” [詳細]

第一輪高潮：老小區紛紛成立業委會自治
時間：1998年—2003年
特點：是在政府的要求和指導下成立的

   星之火，可以燎原。長江貿易大樓業主委員會誕生不久，一些高樓、大廈和居民小區紛紛倣效，組建業主委員會。南京也因此迎來業主委員會成立的第一輪高潮。第一輪高潮出現在1998年到2003年。目前備案的720多家業主委員會中，約有一大半是這個時候成立的。南京市房產局物業管理辦公室張汛石說，“遺憾的是，這些業主委員會如今絕大多數已名存實亡。目前真正在運作的還不到三分之一，甚至更少。[詳細]

第二輪自發成立大潮：新建小區成立業委會維權
時間：2004年—
特點：業主與開發商、物業的矛盾催生業委會

    2003年，國務院頒布實施《物業管理條例》，對業主委員會的產生及地位予以了明確。隨後，建設部制訂了《業主大會規程》。江蘇省和南京市根據實際情況，出臺了《江蘇省物業管理條例》《南京市業主大會導則》等相關的法規。南京市業主委員會的發展隨之進入第二階段。這一階段從2004年到現在。一個明顯的特點是：成立業主委員會的，主要集中在新建小區，而且都是業主自發籌建的。 [詳細]

問題一
催生腐敗：物業給業委會成員發工資

   由于在法律上，業主委員會可以代表業主解聘物業公司，使得一些業主委員會有著自己單獨的利益需求，以解聘物業公司為要挾來獲得不正當的利益。“為了生存，物業公司有時候還得首先滿足這些業主委員會的要求。”鼓樓區物業管理辦公室孫芳強說，“據了解，不只是南京，就是全國各地也是這樣，物業公司私下給業主委員會好處，已成為普遍現象。”[詳細] 問題二
獨攬大權：業委會不認可，業主也沒轍

   長陽花園小區，並不像名字那樣充滿陽光，從2005年 1月業主委員會成立到現在，部分業主與業主委員會的矛盾陰霾一直籠罩著小區。關于業主委員會成立的合法性問題，始終存在著爭議。業主委員會一位委員表示，"我們成立是嚴格按照法律程序來的，而且獲得行政部門備案認可。"而業主陳女士懷疑道："當時小區入住不到 200戶人家，卻有600張選票，完全是業主委員會自己搞的，缺少監督。[詳細]
問題三
一意孤行：業委會成了小區麻煩制造者

   江寧區上海明珠花園小區的業主難以忘記去年 7月 1日兩家物業公司保安在小區大門口站崗的情景。起因很簡單：在物業管理委托合同快到期前幾個月，業委會決定不再續聘原物業公司，而是與一家新物業公司簽訂了合同。這一行為，遭到了部分業主和老物業公司的強烈抵制。業主李先生說，"現在大家覺得沒有業主委員會的日子過得挺好，有什麼重大問題，可臨時成立組織，事情解決完就解散。這樣就不會存在謀私現象。" [詳細]
問題四
法規缺失：業委會成員不辭職很難改選

   南京市房產局物業管理辦公室張汛石說，“除非業主委員會成員集體辭職，否則，你很難推動改選。”張汛石說，業主委員會作為業主大會的常設機構，很大程度上起到了維護業主權利的作用，但由于現有的法律法規對其法律地位規定不明確，同時又因為沒有自有經費而不具有獨立的法人資格，因此業主委員會不具有對外獨立承擔民事責任的能力。我國法律在賦予業主委員會相當大的權力的同時，卻沒有規定相應的有效的監督機制，這就是一些業主委員會能長期不倒的根本原因。[詳細]

    "熱烈祝賀新一屆業主委員會成立"、"學習《物權法》，選好新業委"……走在挂滿紅色橫幅的小區道路上，面對橫幅上的這些金色大字，江南名府業主、南京某高校老師樊先生顯得十分平靜。他曾是上一屆業主委員會主任，在任期期滿一年前主動辭職。
    "新業委會選舉前，有許多人來做我工作，要我繼續競選，但我堅決拒絕了，以後也不會再參加競選。"樊先生說，"主要原因是心太累，我們做了許多事，業主可以不表揚，但不能誤解，更不能隨意侮辱。"
　"太累"、"不理解"、"維權難"，幾乎成了所有業委會主任的切身感受。[詳細]

◆ 人物對話

李名順：僅僅"無私"是不夠的

   [對話背景]在一個多月的調查中，記者接觸了20多個業主委員會，大多數是矛盾重重，步履維艱，但也有各方稱好的業主委員會，奧體新城清竹園小區業主委員會就是其中一家。他們成功的秘訣在哪裏，記者走近這家小區業主委員會主任。

[對話人物]李澤順，60歲，四川省某電信企業退休幹部。2004年從成都來南京市奧體新城清竹園小區居住，2005年9月當選為小區業主委員會主任。
                    [詳細]

   業主委員會抱怨維權難、工作累。對此，業主不理解，認為業主委員會沒做什麼事，甚至變質腐敗。該如何避免和解決這些"剪不斷，理還亂"的糾紛，一些專家談了各自的看法。

    盡快明確業委會的法律地位
    東南大學物業管理研究所所長黃安永說，應立法明確業主委員會的法律地位，建立建設單位、物業管理企業與業主三者互相平衡制約、相互監督的制約機制。法律應明確規定業主大會可在依法成立並登記後取得法人資格。
    建立"閒人政治+智囊團"模式
    南京郵電大學政治經濟學副教授褚毅平說，業委會應該是低成本與高效的監督以及合乎自然的安排。解決這個問題的最好辦法就是"閒人政治+智囊團"。
    褚毅平說，業委會最好是"閒人政治"，讓那些退休的老幹部來做委員，因為他們有充足的精力和時間來從事小區的工作。由于"閒人政治"確實也存在不足，所以要外加"智囊團"。讓小區裏的法律、管理、經濟等行業的專業人士充當顧問的角色，為小區的公共事務出謀劃策。有效地利用他們的知識才能和社會資源。

編輯: 黃蓉


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