一年內歷經創下新高到降至低谷南京樓市倒春寒

一則國家發改委新近發布的數據讓南京的開發商樂不起來：2008年3月，南京新建住房銷售價格環比下降0.8%，在全國70個大中城市倒數第三，尤其令南京開發商“鬱悶”的是：這一領跌榜“探花”頭銜還是在全國70個大中城市3月房價普漲，同比上揚10.7%的形勢下“摘取”的。與此同時，這也是南京樓市自2007年以來，房價指數環比的首次下跌。

就在去年同一時期，由國家統計局江蘇調查總隊發布的“4月份全省城市房價調查快報”指出，當月南京房價漲幅為11.5%，創兩年來新高。

一年之內，從新高到新低，對于南京的多數開發商來說，這個春天實在太冷。

推盤“加速度”

來自house365的統計顯示，4月份全市新推盤項目達到25家。以剛剛過去的周末為例，南京樓市共有10家樓盤爭相上市。而接下的4月26日，觀城將首次開盤推出城景LOFT公寓，新盤青山灣約200套房源將首次面世，大華錦繡華城準備新推多層房源；4月27日，星雨華府將在項目會所舉行其產品的推介會……

“4月是南京傳統的旺季，增大供應量在情理之中，但是最近南京各大樓盤的促銷力度卻為往年所罕見”，易居中國南京研究中心信息咨詢部的經理周穎解釋此輪行情的不同。

“一次性付款96折、按揭貸款97折”、“業主雙人法國遊，中獎率達10%”、“保證5年內增值達30%”……近日，各大樓盤不約而同地加快了營銷節奏，從江北、江寧到城中，名目繁多的優惠措施讓市民應接不暇，目標直指樓盤的快速銷售。

基于去年市場行情，不少開發商對今年樓盤的銷售一度寄予厚望，因此一線營銷人員的壓力非常大。“如果在五月前完不成既定銷售目標，意味著必須將剩余指標分攤到後面幾個月份，在當前的市場環境下，這基本是不可能完成的任務，”江北某大盤的銷售總監對筆者坦陳厲害。

“在降溫時期，快速回籠現金無疑更能掌握主動、回避風險,對于資金鏈緊張的企業，快速銷售、回籠資金的願望無疑更加強烈，”南京房地產開發建設促進會秘書長張輝進一步解釋道。

資金鏈脆弱

“溧水主城區，一百畝項目，總價1個億，尋求轉讓”，“江寧開發區一成熟項目尋求轉讓”，“南京一黃金地段商業地產項目尋求合作”，當前，為數不少的類似消息在業內論壇上流傳，在一定程度上反映出南京樓市的生態。

一般而言，中小開發商開發項目極為依賴銀行貸款，正因為此，一旦國家緊縮銀根，也最容易受到影響。今年4月16日，央行進一步提高銀行存款準備金率，達到建國以來的新高16%。而準備金率每提高0.5個百分點，便可以凍結約2000億元的貸款額度。

“我們現在的頭寸很緊張，一般的小開發商很難獲得貸款，”深圳發展銀行某支行的內部人士解釋了存款準備金率上升的最直觀影響。

顯然，對于高度依賴銀行貸款的小開發商來說，這無異于釜底抽薪。

資金短缺的問題正在中小開發商之間蔓延。4月11日，河西一樓盤的銷售經理在網上發出《告知書》，稱“我司正在實施的3月9日承諾書的幾大整改項目，還需投入400多萬元的巨資，這將導致我司虧損進一步擴大……如果任由個別業主惡意阻撓（收房）……就會導致我司破產”，至此，部分開發商資金短缺的問題被掀開了冰山一角。

近日業內甚至有傳言稱，少數開發商被“逼上梁山”，甚至想到了向員工內部借錢融資的招數，其資金上的捉襟見肘可想而知。

不少開發商已經開始後悔去年在土地市場上基于牛市判斷的一擲千金。而前不久，一則“閒置土地一年以上就要被收回”的新聞更是讓他們心驚肉跳。雖然事後證明消息不實，但是深受資金問題困繞的開發商仍然擔心這會不會並非“空穴來風”，不知道未來樓市調控會進行到何種地步。

買賣雙方在博弈

目前樓市的價格正處于微妙的變動中。3月份統計數據的下降，主要原因在于部分江北樓盤的大幅促銷。而本月由于城中、河西等區域高端樓盤的紛紛上市，預計將再次拉高南京房價。但是變化依然存在，一些開發商對房價的預期開始降低，不少樓盤的實際開盤價比原先市場預估的價格有所下降。

“追漲殺跌”，股市裏的慣例似乎同樣適用于樓市，面對停滯不前的房價，購房者的熱情有所削減。以網上房地產的數據為例，最近一周時間，除4月20日成交推高至339套之外，其余時間均不超過200套，最低甚至下探至114套的冰點。縱觀整個4月，從4月1日至22日，日均認購量只有174套左右，而去年4月的日均認購量則是374套，比去年同期每天整整少賣200套。

在這一背景下，一些開發商選擇了盡快出貨，而另一部分暫時不存在資金瓶頸的開發商則靜待其變，主動放緩了開發進度，希望能夠“以時間換利潤空間”，實現利潤的最大化。“目前的形勢下，開盤的也不見得賣的就歡，很多時候有價無市，而上海北京的回暖又讓他們看到了希望，所以不如等等，反正還有錢撐著”，中房指數南京分院研究總監古伊一語道破天機。

究竟誰能笑到最後，依然是個未知數。但是有一點很明確，短期之內，樓市仍將迷霧重重，真正的回暖遠未到來。（陸艷黃法歐劉曉霞）