住房關注：“小產權房”其實無產權

住房問題，事關民生。日前，“小產權房”成了樓市中出鏡率最高的名詞之一。

6月18日，建設部新聞發言人發布《關于購買新建商品房的風險提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋”，即“小產權房”，因為合法權益難以得到保護。

風險提示發出後，與“小產權房”相關的消息接連出現。

6月25日，北京市國土資源局表示，北京已經部署開展在全市范圍內調查“小產權房”等違規土地開發建設，違規開發建設的要停工停售。

與此同時，石家莊房管部門表示，堅決不允許給“小產權房”辦“證”。西安、鄭州等地也傳來“叫停”“小產權房”的信息。

看來，“小產權房”，事情不小。

“小產權房”這一概念，在規范性文件裏找不到。按照我國現行法律，集體土地只能用于農業生產或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。也就是說，這種“建設在農村集體土地上的住宅”，不能向城市居民出售。一句話，“小產權房”等于沒產權。

建設部的“風險提示”和各地“叫停”的做法，讓“小產權房”處于風口浪尖。

既然不合法，為何大量出現？與商品房相比，所謂的“小產權房”有什麼不同？面對“小產權房”的低價誘惑，購房者該如何選擇？記者進行了走訪。

集體土地上的“非商品房”

“生態式住宅，位于城市西北郊”，“在這裏，遠離城市的喧囂與污濁的空氣，聆聽夏夜的蛙鳴，呼吸田園的清新空氣，生活變得更加舒適健康。”7月5日，記者得到一份售樓宣傳單。

更吸引記者的，是這個樓盤的超低價位：1348元/平方米起。因為此前記者了解到：日前備受關注的“小產權房”一個主要特徵就是低價。

于是，記者當即趕往位于某市郊區農村的這處樓盤，一探究竟。

到了售樓處，記者以買房者的名義，提出要購買一處80平方米左右的住宅。售樓小姐把記者帶到了一處78平方米的房間。

“78平，總房價15萬。”她介紹。

“為什麼這麼便宜？”記者問。

“土地成本低，因為這塊地屬于村屯改造項目，是當地政府為改善村民的居住環境而建造的。滿足村民需要後，剩下的房子就對外銷售了。”她回答。

“是商品房嗎？有沒有房證？”記者繼續追問。

“不是商品房，房產證是 ‘綠皮’的。”她接著解釋：“其實和商品房區別不大，只是進行交易需要到區有關部門，更名過戶也一樣。”

“買你們的房子可以到銀行貸款麼？”“不可以！因為這是村屯改造項目，只能到信用社貸款。但信用社貸款利率太高，不劃算。”

離開這個樓盤，記者連續走訪了幾處價位偏低、以“村屯改造”名義進行宣傳、只能在“區內”進行交易的房子。售樓員都直言不諱：“我們的建房用地不屬于國有土地，是集體土地。”

7月6日，記者用電話繼續調查。

位于某市某村的一處樓盤，每平方米售價1388元到1698元。“鄉政府辦證，區裏進行交易。”電話另一端的售樓人員說。

“1400元/平方米起，屬于鎮政府開發的。房證是‘綠皮’的。購房者大部分來自市裏。”另一處建在集體土地上的“非商品房”銷售人員回答。

7月9日，記者在一農村看到，一處稻田包圍的住宅區內，一棟樓正在打地基。一位自稱是這個村裏的老太太告訴記者：“已經蓋好的這些房子裏，住的大部分都是外來人員。前幾年，這裏是稻田。”

那麼，記者調查的這幾處樓盤是否屬于“小產權房”呢？7月17日，記者再次打通了調查的第一處樓盤的售樓熱線。

“我前幾天去看過你們的房子，擔心你們是報紙上所說的‘小產權房’。”記者在電話裏說。

“完全是有些媒體的誤導。我們的‘綠皮產權證’是‘大綠皮’，是個人產權，雖然不能到市房產交易中心進行交易。”售樓人員告訴記者。他還“保證”：“城裏人可以放心購買，因為再過兩年，我們這裏就變為城市化管理了，房產證也能從‘綠皮’變為‘紅皮’。”

記者了解到，居住在這棟樓盤的“本村村民”只有12戶。

不合法的“小產權”

不屬于商品房，但有 “綠皮產權證”？那麼，這種產權證究竟是怎麼回事呢？記者繼續調查。

記者從有關部門咨詢得知：“綠皮產權證”，是針對在農村集體土地上建設的住宅，和建設部統一監制、房管部門蓋章、針對商品房下發的“紅皮產權證”（即房屋所有權證）完全不同。

7月5日，記者打通了調查過的幾處樓盤所在區的房產局熱線電話。接電話的工作人員告訴記者：“這種建在集體土地上的住宅只能在農村交流，而且只能在農村人口之間交易。”他強調：“按照目前法律規定，城裏人不能買。”

該市房地產交易中心回答：“‘綠皮房產證’要變成‘紅皮’的，操作起來難度大，需要看他們（指發證的部門）有多大力度。”他提示：“（城裏人）最好不要買這種承諾能發‘綠皮房產證’的房子。因為商品房房屋所有權的合法證件是‘紅皮’的。”

“根據現行的法律規定，城裏人購買所謂的‘小產權房’，實際是購買一種‘有問題的商品’。”7月8日，沈陽建築大學管理學院院長、房地產專家劉亞臣教授告訴記者，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，將建在集體土地上的房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護。

劉亞臣說：“‘小產權房’沒有國家認可的合法產權，擁有這種產權證的購房人只擁有房屋的使用權，不能像擁有合法產權證的房子一樣上市交易。”

7月17日，省建設廳村鎮建設處負責人告訴記者，所謂的“小產權房”本身就是一種偷換概念的說法。從嚴格意義上來說，目前政府出臺的所有法律、法規中並沒有所謂“小產權”的概念。

據了解，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”不久前，建設部新聞發言人發布的《關于購買新建商品房的風險提示》中，明確表示：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。”因為“非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。”