哈爾濱市個人合作建房還能夠走出多遠？

個人集資建房風險

建設部官員8月31日公開警示個人集資建房具有很強的集資傾向性，並表示單位集資合作建房將納入經濟適用房政策管理。

建設部住宅與房地產業司司長沈建忠表示，建設部已發出風險警示，溫州、北京等地出現的個人集資合作建房操作模式基本上是按照房地產開發的模式進行操作，帶有很強的集資傾向，和單位集資合作建房有很大區別。

“有的發起人公開承諾，你來參加我這個合作建房，你交多少錢每年可以拿多少回報，據調查，參加者有相當一部分不是無房戶，他參加這個活動是以投資為目的。”沈建忠說。

最近國務院下發的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》並沒有對個人合作建房作出規定。有關人士透露，8月24日召開的全國住房工作會議對各地出現的個人合作建房模式持不讚成態度。

近日，記者在走訪哈市房地產市場時發現，哈市合作建房組織相繼傳出消息，在讓市民看到希望的同時，也引發了社會各界的討論。個人合作建房還能走多遠？一些專家、法律工作者、業內人士和普通購房者的質疑聲越來越強烈。

現象：合作建房模式路坎坷

據了解，由于目前國內房價快速飆升，導致絕大多數民眾對此不滿，因此個人合作建房的“溫州模式”一出現，就立即引起關注。

記者獲悉，該類組織發展至今，全國已經有十幾個城市開始出現這樣的組織計劃操作類似的事情，個人合作建房熱空前高漲。哈市的合作建房組織一經推出，也是跟從者眾多。但記者從相關資料獲悉，曾風靡全國的“合作建房”組織目前多數或解散、或倒閉，還有一家已經轉變成團購組織。

購房者：合作建房褒貶不一

記者隨機採訪時，許多市民表示，他們都希望能集資買地，自己建房，以此抗衡讓他們難以承受的高價商品房。個人合作建房好處是可節省銷售利潤、廣告銷售費用及貸款利息，因此參與者均認為其成本會更低。“個人合作建房，也就是說所有人都是主人，那該聽誰的？拿老百姓自己家來說，都有時處于互相猜疑狀態，更何況一個龐大的合作組織，誰敢說不會出現分歧，到那時房子該怎麼蓋？”市民韓女士的擔心也道出了多數市民的心聲。

“開發公司自己掏錢建房都出問題，有的還發生爛尾樓現象，更別說大家共同出錢做事了，我可不敢相信！”也有市民直接表示懷疑。

業界：專業性不足難發展

業內人士介紹，個人集資建房的發起是老百姓拒絕向高房價妥協的抗爭行為，在北京、上海等大城市曾一度掀起過熱潮。

業內人士認為，個人集資房並不可行，至少在現階段很難實現。個人合作建房和以前的單位集資建房是有本質區別的。單位集資房有單位的主體信用保證，並且單位會安排專人進行監督、協調、管理、分配。而且房地產開發是流程復雜、專業性很強的行業，合作建房團體在設計、採購、施工、管理等各個環節處理問題上都有不確定性。再加之缺乏社會資源和財務運轉經驗，難怪有不少人擔心會出現‘爛尾樓’的結果。再者，如果真有一個專業人士來協調，眾口難調又是一個問題。另外，在分配機制上也是個大問題，住進去後的後續服務等等都是不能回避的問題。

業內人士表示，就目前哈市的房價而言，只有繁華區域價格偏高，尚未達到南方城市房價普遍偏高的狀態。同時，哈市繁華區域內也沒有土地為合作建房創造生存條件，如果合作組織選擇哈市周邊土地建房更無法操作，有的項目僅每平方米不足2000元，這已接近成本價，也意味著沒有必要搞合作建房。

律師：多角度觸及法律盲點

個人集資建房是否有法律基礎？是否涉嫌非法集資？個人集資建房的運作面臨哪些法律風險？房地產專業律師宋恒玉認為，《城市規劃法》和《建築法》是目前我國對城市建設管理的最重要的法律，但在這兩部法律中對此均未做出禁止。而根據國務院頒發的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二條、《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》及《土地管理法》第五十四條的規定也包含了合作建房的情形，這也是目前各個城市個人集資建房倡議者的主要法律基礎。

但宋恒玉表示，合作建房目前主要有四個途徑：首先是成立住宅合作社，而這種方式始終未能得到政府的支持和鼓勵，因此始終未能得到實施。其次是成立個人合夥企業，由于個人合夥需要承擔無限責任的風險，集資合作建房的人又都處于城鎮中低階層的收入水平，因此，實際上也無法實施。再次是成立有限責任公司，由于建造房屋需要大量的資金，因此，集資人低于50人，就無法達到建造房屋的資金規模，集資人高于50人，又受到我國《公司法》的限制，在實施上有其法律上的障礙。最後是成立股份有限公司，成立股份有限公司必然要先募集至少500萬元的注冊資金，上報審批，租賃場所，購買辦公設備等。由于目前法律對設立股份有限公司控制的嚴格，設立時間漫長且注冊費用昂貴，審批手續繁雜。

專家：集資建房還有走多遠

省社科院有關專家認為，隨著我國住房商品化的推進，國家對企事業單位自建住房用地已明令禁止，對城市私人建房也停止了用地審批。在當前條件下談論甚至實踐個人集資建房的舉動，都不啻為非理性的衝動行為。問題的關鍵，還應當在政府的調控下，讓房地產市場理性發展最終讓居民依靠銀行的貸款，圓自己的住房夢。

也有專家從更深的專業角度提出了疑問：如果在建造過程中遇見不在預見之內的問題，如成本計算錯誤(隱性成本對沒有實踐的人士來說是無法估算亦無法認可的)、施工風險、銀行貸款政策性調整、需要增加出資時(在目前金融緊縮的情況下。目前有資質、信譽的開發商都很難輕易獲得銀行貸款，如何來說服集資人繼續出資？集資人因為這樣或那樣原因中途要求退出或轉讓的怎麼辦？如果房屋竣工驗收後可以交付使用時，房產的價格上漲或下跌，上漲時如何來保證房地產開發公司不會向社會公開銷售以獲取巨額利潤，而向集資人按時交付房屋，下跌時如果解決集資人的思想動搖並且這個風險該由誰來承擔呢？成立的公司如不以營利為目的，那麼稅務部門如何徵收營業稅、交易契稅？並且按照現行的房地產銷售管理規定，商品房銷售必須走“網上備案”的制度，納入市場公開發售。內部定向銷售不依法辦理“網上備案”，主管部門是否會嚴厲懲處？以上種種都是難以解決的問題，且無法繞開，因此說願望是美好的，但還需要很長的路要走。