房屋置換可請中介估差價

    雙方認可後可辦過戶手續，差價私下補齊

    【案例】 黃女士家住西南四環，而她和愛人的工作單位都在東北四環望京，每天上下班跑得很辛苦。她想和一位住在東邊的朋友置換房產，因 此，希望了解置換房產的相應手續和需要繳納的各項費用。

    【名詞解釋】 置換交易是指居民之間以自身原有房屋進行交換的一種業務，一般包括人們常講的“差價換房”、“差價調房”等，方式不僅有貨幣和實物的交換，而且還有實物與實物間的交換。房屋置換實質上是買和賣的雙向服務，一次置換成功，相當于兩種交易概念，即賣掉自己的住房，再買進所需的住房。

    帶著黃女士的問題，記者咨詢了鏈家地產和朝陽區地產交易服務中心。

    “私房換私房，屬于正常的賣出買入，可到房屋所在地交易大廳辦理手續。”朝陽區地產交易服務中心的工作人員介紹說。

    “如果雙方認可，可以辦理互相更名，私下補差價。”據鏈家地產的工作人員介紹，目前大多數中介公司都只辦理房產買賣的業務，而不辦理房產置換。如果沒有及時找到房產置換的對象，可以先把自己的房子賣掉，然後由中介推薦購買合適的房產。如果已經確定房產置換的對象，經雙方認可，可以辦理過戶手續，產生的差價，只要雙方同意可以私下解決。

    換房雙方看房後，覺得居住條件有一定差距，可先由雙方協商差價額，如其不很滿意，中介可派評估師提供免費評估，給出指導價。如雙方滿意，差價暫交中介保管，在委托中介去當地房地產交易中心辦完手續後，再由中介將差價付給換房另一方。

    通常來講，差價控制在5萬元以內為老百姓能接受的程度，差價過大則難以換成。

    置換步驟

    1、置換登記。居民須攜帶原房屋的有效權證原件、業主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料辦理置換登記手續。

    2、價格評估。初評須上門實地詳細勘察，再經過專業人員認真計算，進行復評，從而提出房屋的評估價格。

    3、置換委托。確定置換意向後，可正式委托置換公司進行房屋置換服務，簽訂房屋置換委托協議書。

    4、簽訂合同。房屋委托後，由中介公司專門人員推薦房源或者尋找下家並陪同實地看房，直到居民滿意後，正式簽訂有關交易合同或確認書。

    5、辦理手續。在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書後，根據合同約定，房屋置換委托人需要支付有關房款定金和代理費等，並可以開始辦理相關手續，完成房屋交割的全過程。

    6、交割物業。交割驗收時，必須符合以下幾個條件：委托置換的房屋原有戶口全部遷出，室內物件搬空，水、電、煤、通訊費用等全部結清。

    置換費用

    據鏈家地產的工作人員介紹，置換房產的基本費用包括過戶費、印花稅、契稅、個人所得稅、土地出讓金等。

    過戶費：3000元/筆，互相過戶算兩筆6000元

    印花稅：成交價×萬分之五

    契稅：成交價×1.5%

    個人所得稅：成交價×1%

    五年以內的房子還須交營業稅：成交價×5.5%

    土地出讓金（曾經上市過的不用交）：1560元×建築面積×千分之一

    ■ 公房置換

    必須先辦《公產住房置換準入證》

    採訪中，朝陽區地產交易服務中心的工作人員告訴記者，如果置換的屬于公房，手續則繁瑣一些。

    根據房管部門的規定，承租人辦理公產住房置換，必須到房屋所屬房管站辦理《準入證》，承租人攜帶住房置換書面申請、住房租賃合同、承租人身份證、印章、戶口簿及與承租人同居一處、同戶籍家庭成員（成年人）同意置換的書面申請證明，否則不予辦理。同時，根據相關通知，凡居住集中供熱的公產住戶要辦理置換手續，應先到供熱單位開具設備清單和供熱結算證明。

    辦理程序

    （1）申請入市。提交申請，交驗證件，由房管站派專人核查住房使用情況並核發《公產住房置換準入證》。

    （2）住房回收。由承租人到置換企業申請，填寫《住房調劑申請書》，同時交驗《公產住房置換準入證》、房屋租賃合同、繳租票據、雙方戶口本、身份證、調出戶購房合同或調劑舊房證明，並備齊復印件以及雙方的圖章。

    （3）測算補償和簽約騰房。由置換企業派工作人員現場查勘評定回收住房補償費，並與承租人達成意向，簽訂《住房回收協議書》，承租人在一定期限內騰房。住房騰空後，工作人員現場清點設備，檢查設施完好情況，回收房屋。按協議付清補償費。

    （4）住房調劑。置換企業將收回的房屋基本情況、房屋有償調劑款、房型圖等信息公布于眾。被調劑人選擇好房子，經現場看房，達成意向，清點設施、設備情況，簽訂《房屋調劑協議書》，繳納定金，置換企業在收到被調劑人全部房款後，于10日內將住房租賃合同、房門鑰匙及相關證件交被調劑人。

    如果房屋已經約定買家，買賣雙方當事人（承租人）必須親自到房管部門辦理有關手續。凡因病或特殊原因不能到場的，須到公證部門辦理委托公證，憑委托公證書和委托人有效證件辦理手續。

    注意事項

    欲換房者應持住房憑證或產權人（單位）同意換房證明，到房屋所在地或欲換入地區房屋土地管理局的房屋調換部門登記，經審查同意後，填寫換房登記表，發給登記證（一年有效，逾期重登，換發新證）。

    換房雙方（或多方）同意互換住房時，承租人需攜帶身份證、戶口薄、單位產和私產需持產權人（單位）同意換房的證明到登記部門辦理換房協議書，並經房屋所在地管片管理員、房管所簽字（蓋章），變更租賃合同後，方可辦理戶口遷出遷入手續。