《物權法》實施後，基層職能部門對于業主自治的介入明顯增多，其中有促進物業交接、化解糾紛的積極行動，也有導致業主提起行政復議或訴訟的“不作為”或越權行為。

    行政復議和訴訟案件增多

    “我們針對市建委的行政訴訟已經立案，很快就要開庭，”近日，朝陽時代莊園小區業委會成員告訴記者，在持續近兩年的物業糾紛中，業委會認為市建委的有關批復損害了業主權益。而這，只是最近增多的行政復議或訴訟的一例。另一方面，《物權法》實施後，從近期社區動向來看，政府良性介入的案例也很多，比如宣武區有關單位監管馨蓮茗園小區物業交接等。

    前銀楓家園業委會主任北野認為，政府部門和業主一個依法行政，一個依法行使物權，本來是沒有“關係”的，但是現在，這兩者經常都超越了自己的權利范圍，政府管得太多或管得不到位，業主行使權利也常常忽略了承擔義務。

    北京市第一中級人民法院法官高海鵬認為，很多糾紛的內在原因在于，政府部門介入不足，對物業公司和業主雙方權利義務的監管、規范、引導不夠。

    協調斡旋需放棄“管理”思維

    舒可心表示，作為物業糾紛的協調斡旋人應“沒有立場”；高海鵬認為，對立法、行政機關而言，應完善對物業的立法規范，加強對物業公司的行政管理、對業主的宣傳教育和組織引導，為業主和物業公司構建一個良好的溝通平臺，此為治本之策。

    人大行政管理學院教授陳幽泓認為，目前關于社區自治的制度設計偏重于以行政行為方式來運作，受人為的制約比較多。例如，政府要求業主組織從籌備階段就必須接受其監督和指導，區縣的工作人員對業主大會決議具有近乎絕對的否決權等。

    另一方面，眾多民間組織難以將物業和開發商聚到一起協商解決問題。可企及的未來是，相關部門能逐漸理解物權和業主自治的真正意義，保持中立，放手培養業主組織，使其具有與物業、開發商談判的能力。

    ■ 對話

    推行分戶驗收制度減少質量爭議

    ●北京市建委物業管理處處長趙成

    新京報：今年北京市社區的大概情況和糾紛產生原因？

    趙成：今年社區的情況不錯，糾紛減少很多，目前主要的糾紛有開發遺留問題糾紛、物業服務糾紛、居民之間的糾紛。物權之爭不屬于物業管理的范圍，物權是法定的。今年上半年，市建委會同市司法局明確提出建立市、區（縣）、街道（鄉）、社區四級的物業管理糾紛人民調解網絡，讓百姓的糾紛有人管。

    新京報：聽說建委要明確物業退出機制，具體情況怎麼樣？

    趙成：物業退出機制可以說一直都有，不合格的物業公司隨時都有被清理出局的可能。從整個物業行業來看，今年市建委加大了監督執法檢查力度，同時對一些做得不錯的物業公司加以表揚。

    新京報：《物權法》實施對你的工作有什麼影響？實施前後物業管理行業有哪些變化？

    趙成：實施之後，物管工作更忙碌，但有些事情是物業公司管不了的，比如，開發遺留的和居民居住糾紛不屬于物管范疇，市政配套不到位、居民違規養寵物、私搭亂建等，也不屬于物業的職責。

    新京報：這些問題有解決的辦法嗎？

    趙成：目前已出臺住宅及配套設施同步交付使用規定，並加強開發過程監管、推行住宅分戶驗收制度，減少質量爭議糾紛。

    ■ 對話

    “關注信托等新生事物”

    ●北京物業服務中心黨委書記趙春凱

    新京報：物業服務中心的主要職能是什麼？

    趙春凱：對小區物業管理進行監管和指導、服務，為北京市物業管理市場的培育發展與規范提供保障，研究擬訂北京市城鎮物業管理工作的規章草案等，在這些工作當中，中心會側重于物業指導方面的工作，加強對北京小區物業的監管和指導。

    新京報：今年主要做了些什麼工作？

    趙春凱：制定了《住宅物業服務規范（二、三級）》，並于10月29日—11月9日在網上公示徵求意見。《規范》由基本要求、房屋管理、共用設施設備運行維修養護等十二個服務項目組成，可以菜單式選用。

    新京報：對當下社區出現的信托制物管等怎麼看？政府應該做些什麼？

    趙春凱：對于目前有小區採用信托制的物業，這是新生事物，政府也在關注這個新生的物業管理方式是否有生命力，信托制物管可以說還處在初級階段，具體能否實施下去，還要等時間來做判斷，作為主管部門，原則上歡迎任何有創意的物管方式，但是要建立在和諧社會前提的情況下．