經歷了一年近乎瘋狂般的上漲，深圳樓市已是高處不勝寒。一邊是對著天價的商品房望洋興嘆，一邊寄望于能夠享受到優惠的保障性住房，在市民望穿秋水般的期待下，深圳的限價房項目開始試水。

    然而，限價房的推進並非一帆風順，其定價，對購買人的資格限制以及其他尚不清晰完善的政策，使得這個旨在解決中低收
入家庭住房問題的民心項目遭遇到種種質疑。

    限價房變成托市房？

    深圳市首次推出的兩塊限價房用地分別選在了寶安區的龍華和龍崗區寶荷路南側，這兩塊用地位于房價較高、漲幅較大的龍華和龍崗中心城區。這兩塊土地上開發出的商品房戶型將被限制在90平方米以內，最高售價分別限定在9840元/平方米和8400元/平方米。

    這兩處限價房項目是按照“雙限、雙競”政策指導，即“土地的供應在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位”指導下試水的。

    深圳市國土部門介紹，選定的這兩處限價房用地，在出讓時限定單套住房建築面積不超過90平方米；銷售價格不超過同期、同片區、同類型商品房市場評估價格的80%；購買對象為戶籍人口和在本市居住一定年限以上的非戶籍人口；限三年開發完成、取得產權證5年內不得出售、每戶限購一套等。

    這種限定地價和房價的限價房在某種程度上體現了政府讓利于民，穩住房價的良苦用心，是繼“捆綁政策性住房”之後深圳在土地出讓中的又一次大膽嘗試。

    然而，卻有市民開始反映，限價房房價並不低，甚至高于同區域同規格的商品房，而且這些限價房的容積率大多較高，建設的標準要低于商品房，可見從性價比的角度看，限價房並不實惠。

    記者看到，龍崗區限價房用地旁邊的金眾藍鑽風景社區，位于龍崗鎮深汕公路與寶龍大道交匯處，是精裝修的商住樓小戶型，由8棟9-11層的小高層組成，目前的均價是每平方米7800元，最低售價是每平方米6800元。

    同樣相隔不遠的萬科金域東郡一期位于龍崗區中心公園附近，屬毛坯房類型的高檔住宅，共有4棟7座高層住宅，戶型在63平方米至109平方米之間。目前的均價是每平方米7500元，最低售價為每平方米6400元。兩個樓盤的價格均低于目前限價房用地的8400元/平方米的價格。

    不僅如此，在寶安龍華民治大道附近，3月15日新開盤的幸福楓景推出了7800元/平方米的特價房，其它多數戶型也都在9000元/平方米左右。這大大低于寶安區限價房9840元/平方米的價位。

    本來是為解決中低收入家庭住房問題的限價房，如今設定9840元/平方米和8400元/平方米的價格上限，不禁讓市民產生種種猜測，豈不是在暗示這個價格即是該區域商品房價格的底線，甚至被疑為一種托市行為。

    深圳市世華地產研究總監肖小平告訴記者，由于去年上半年深圳房價較為瘋狂，限價房以商品房為標的進行折算定價，在去年看來是很有吸引力的。但經過近幾個月房價的下跌，現在看來這個定價就不合適了。她認為，限價房的合理定價，應該到銷售前根據市場情況來決定。

    深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕對限價房的定價提出了另一種擔憂，限價房價格不能隨行就市，不能靈活降價，在深圳房價回落的前提下，已經體現不出優惠了。他建議，限價房的價格應當適應市場變化，隨行就市。

    門檻太高受惠者寥寥

    對購買者的資格條件，深圳市做了如下規定，購買限價商品房的居民必須是實際無任何房產和住房建設用地，且符合下列條件之一：夫妻雙方均為深圳市戶籍；或夫妻一方為深圳市戶籍，另一方在本市累計繳納社會養老保險達到8年；或雙方均為非深圳市戶籍，在本市累計繳納社會養老保險達到16年；或單身人士（含單親家庭）或夫妻一方年滿35周歲，本人必須為深圳市戶籍或在本市累計繳納社會養老保險達到10年。還有一點，售出的限價商品房在取得房屋權屬證書之日起5年內不得出售。

    業內人士認為，限價房對于非深圳戶籍購買者提出的限制不盡合理，要在深圳購滿16年社保，16年的參保意味著該市民在深圳的正規單位工作了16年，滿足這個條件又沒有房的人恐怕寥寥無幾。 以一個22歲來到深圳的大學畢業生為例，符合標準購買限價房時已經38歲。這部分人群沒有購買住房的人士很少。真正對限價房需求欲望強烈的是30歲以內來深圳打拼幾年的年輕人。

    對于限價房設定的資格限制，市民們表示失望，擁有深圳戶籍的李先生告訴記者，擔心深圳現在購買限價房的資質審核不太透明，沒準又成了有關係的人的一場大餐。建議政府少建這些有產權的房子，多建點只租不售的廉租房。而非深戶籍的楊小姐則認為，這種限價房似乎離她很遠，不需要考慮。

    無獨有偶，同樣大力推進限價房建設的北京，也將限價房購買條件確定為“具有本市常住戶口”、“中低收入家庭優先”，已取得經濟適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買“中低價位、中小套型普通限價商品房”等。

    高海燕認為，限價房設定一定的門檻是可以理解的，但一定要設置合適的門檻，使其能夠賣給最需要的人。特別要警惕的是不要成為只針對特殊利益團體如公務員的優惠政策。另有分析人士稱，即使限價房設置了戶籍“門檻”，低收入人群也不一定買得起。“客觀地說，年收入低于10萬的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價房，即便勉強購買，每月的月供也會超過其家庭收入的30%，成為‘房奴’。”

    開發商冷對限價房

    今年初，深圳首次推出兩宗限價房用地拍賣，到場的地產開發商屈指可數。招標開始後不到5分鐘時間，主持人即宣布一宗土地由深圳長城投資控股股份有限公司競得，一宗流標。

    位于龍崗的限價每平方米8400元的地塊因申請參與投標者不足2人被終止出讓。成功出讓的是位于龍華的限價為每平方米9840元的地塊，參與競投者只有深圳長城投資控股股份有限公司和廣東龍光集團房地產有限公司兩家，前者以2.388億元的價格競得，以此成交價計算，樓面地價達到每平米約4501元，地面地價達到每平米約8102元。

    深圳本地一家開發商給記者算了一筆賬，以4501元的樓面地價計算，加上每平米近3000元的其他開發成本，開發商的總成本接近每平米8000元，與每平米9840元的限售價格相比，利潤空間不足20%。

    在分析龍崗的限價地流拍原因時，世華地產研究總監肖小平表示，或許是因為拍地期間整個市場低迷，加之限價房的種種限制規定，開發商對未來市場走勢判斷不明朗，不敢輕易參與競拍。倘若市場欣欣向榮，需求旺盛，有較大的利潤空間，開發商會踴躍參與的。另有分析人士指出，目前關于限價房的管理、銷售政策還尚未最終確定，限價房的開發模式尚在摸索之中，風險不可避免地存在，開發商持觀望態度可以理解。

    同樣的情形在國內其他地區也多次上演，廣州市集中出讓3宗限價房用地，天津市首批限價房用地公開出讓，開發商們同樣表現冷淡。在廣州市開發區NP-F3-6限價地開標現場，只有廣州開發區工業發展集團有限公司、廣州輝宇房地產有限公司、廣州宏康房地產有限公司3家開發商競爭，最後，宏康房地產僅以樓面地價1238元/平方米競得。在天津新家園限價房地塊出讓時，交易大廳內只有一家單位參與競拍。

    “限價地遭受冷遇，主要是開發商可獲利潤不如一般商品房，在可以選擇高利潤商品房項目的情況下，開發商自然就會拋棄限價房。”深圳社科院城市營運研究中心主任高海燕分析。

    限價房不同于一般商品房和經濟適用房，其實質是在政府經營土地獲利、開發商商業利潤以及滿足市民住房保障之間找到一個平衡點。要想讓限價房政策執行不變味，需要制定一個有章可循的機制，合理的定價不僅要參考商品房價格，也要參照目標購買群體的收入水平，突出限價房的住房保障性質。同時，制定出更合理的資格限制，讓更多真正需要限價房的民眾享受到限價房的優惠。