要合格的房子！漫畫/朱江
3·15樓市維權特別報道·調查
又是一年3·15，“維權”、“打假”再度成為樓市熱門字眼。北京晨報房產周刊特推出“3·15樓市維權特別報道”——將過去一年中人們最關注的維權信息加以梳理，將最新維權案件給予曝光，將最實用的維權常識進行專業解讀。在本期特刊中，讀者將通過我們和焦點網的聯合調查，了解購房過程中哪些環節最容易產生糾紛，並通過參與互動性知識競賽在提升維權水平的同時，更有機會獲得豐厚獎品。
本報3·15調查結果出爐8成業主有過糾紛困擾
值“3·15消費者權益日”到來之際，本報聯合焦點網舉行了樓市維權大型調查活動。截至記者發稿前，已有4712名網友參加了此次調查。結果顯示，8成受訪者曾經遭遇房產糾紛。房屋質量、交房收房糾紛、物業費糾紛以及配套不兌現、開發商擅自變更規劃等7類問題，成為最多發、最受關注的房產糾紛類型。
本次調查從消費者最關心的維權熱點和難點問題著手，設置了新房、二手房、租賃市場、物業管理等多個調查板塊。統計數據顯示，絕大多數受訪者都曾遭遇房產糾紛，房地產企業的誠信度仍然有待提高。發生糾紛最多的是在新房的購買和入住過程中，其中有關建築質量問題和開發商承諾不兌現的糾紛最多，分別佔14%；其次是合同陷阱和虛假宣傳方面的糾紛，均佔12%；面積縮水和延期交房糾紛的發生率也居前列，分別佔10%和8%。
1 房屋質量
關注度：★★★★★
典型案例：去年9月底交房時，長河玉墅“房頂和墻壁多處漏水，地下室一片汪洋，被挖出來的電線套管銹跡斑駁、腐蝕嚴重，下沉式庭院雨水倒灌……”小區內90余棟別墅幾乎沒有不滲漏的。開發商在給業主的公開信中就屋面及地下室滲漏等問題向業主作了道歉，由于施工質量差，總包單位已經被開發商清理出現場。
維權點評：近日建委出臺的《住宅工程質量分戶驗收控制要點》中規定，從今年3月1日起,全市全面推進新建住宅分戶驗收制度。住宅工程質量分戶驗收出現不合格的，建設單位不得組織單位工程竣工驗收。住宅工程竣工驗收復核發現驗收條件不符合相關規定、分戶驗收記錄內容不真實或存在影響主要使用功能等重大質量問題時，應終止驗收、責令改正,符合要求後方可重新組織驗收。違規驗收的將記入不良記錄或給予其他處罰。“一戶一驗”後，如果開發商的房子出現質量問題就會面臨整修，這樣就會出現延期交付的可能。如出現延期交付，消費者就有權根據相關規定要求開發商賠償。
2 收房流程
關注度：★★★★★
典型案例：元月一日開始執行的《關于規范預售商品住宅交接前房屋查驗的通知》中明確指出要“先交房後收錢”，但仍有個別開發商為避免個別業主因小問題而拒絕收房，多數開發商不會輕易放棄“先繳費後給鑰匙”的收房方式，如出現業主不滿，解決的辦法就是讓物業限時維修，還可接受退房。
維權點評：據廣東廣大律師事務所北京分所律師莊清忠介紹，收房糾紛是房地產案件中比較典型的案件。“事實上是大家沒有搞清楚合同關係，開發商有意混淆合同中的買賣關係與委托關係。”此外，開發商在合同中對品牌產品配置玩文字遊戲，也是導致收房糾紛的普遍問題。
在現實操作中，收房糾紛多數是通過物業及時維修或是免交幾個月的物業費解決，問題嚴重的最多就是退房。但合同中約定的開發商延期交房違約金也不過是萬分之二，加上房產升值和已經佔用了購房人近一年的首付款，開發商把房子接回來根本就不吃虧。
“不過，今後購房人要是看房後不滿意拒絕收房，直至演變為因房屋質量而延期交房，這對開發商影響是很大的。”莊清忠分析道。
3 變更規劃
關注度：★★★★★
典型案例：某別墅項目的業主劉先生(化名)收到開發商的規劃變更通知，自己購買的兩層別墅要被改建成6層板樓。按照當時的合同，劉先生只有兩種選擇，要麼在15天之內退房，要麼就同意變更。擅自改變原有規劃的開發商卻沒有明確的違約責任。
維權點評：廣大(北京)律師事務所莊清忠律師告訴記者，以往購房人對產品的規劃方案無從了解。開發商通過業主聽證即可變更建設方案，業主不同意就必須在15日內退房，否則視為認可。而開發商僅僅為違約向退房業主支付極少補償即可。今年啟用的新版合同要求房屋所在樓棟的項目建設方案必須包括在合同附件中。開發商向業主承諾的建設方案要和公示內容一致。這意味著今後開發商變更規劃首先要承擔明確的違約責任。同時，建委接到業主舉報核實後，可以責令開發商停工。開發商違規改變規劃不僅難度大，代價也將巨大。
4 配套設施
關注度：★★★★★
典型案例：去年年底，豐臺藍調國際業主集體拒絕收房，因為發現開發商交房時“大片公共區域還是黃土露天，綠化、停車場和會所等配套設施都沒完工，根本不達標”。開發商認為，先前合同中有約定，只要取得相關部門“驗收備案表”就可以交房，證件都齊備所以並不違約。
維權點評：不少業主都曾遭遇過類似的情形。按照舊的購房合同條款，驗收備案就可以交房。今年年初我市啟用了新版購房合同，補充了關于配套需同步交付的條款，要求承諾並滿足房屋交付時市政公用基礎設施和公共服務等其他設施達到的條件。北京市律師協會房地產專業委員會委員、北京隆安律師事務所陳旭律師表示，在新合同進一步落實配套同步交付規定的同時，政府也應提高竣工驗收標準、嚴格備案，從源頭上杜絕此類糾紛的發生。
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