國內房地產商開始自食“囤房囤地”惡果，“地荒”正在演變為“錢荒”——哪些房地產商的資金鏈會最先斷裂

    近日，地產市場有幾個數據倍受關注：

    其一來自潘石屹：“國內房地產上市企業，速動比率（編者注：指速動資產對流動負債的比率，速動比率的高低能直接反映企業的短期償債
能力強弱）維持在健康水平的只有四家。”

    其二來自武漢一家房地產公司，該公司主動下調房價幅度達30%。

    其三來自地產企業的年報：從已經公布年報的上市公司業績來看，只有華發股份等個別房地產企業的現金流為正數。保利地產每股現金流為-7.65元，招商地產每股現金流為-4.74元，金地集團的每股現金流為-7.52元，榮盛發展每股現金流為-2.53元，廣宇集團每股現金流為-0.11元……

    種種數據似乎表明，國內的房地產企業正在面臨資金短缺的危機。

    這多少讓已受“拐點論”刺激的房地產行業變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無拐論”的SOHO中國董事長潘石屹也放言，未來100天將是很多房地產公司發生劇變的100天。“受國際資本市場慘淡和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變反映，並進入前所未有的融資艱難期。”

    為了與去年萬科董事長王石提出房價會下降的“拐點論”區分開，潘石屹對他的“拐點論”作出進一步解釋：“我說的拐點是針對房地產企業，而非房價。”

    房價也好，企業也罷，幾個月內的多個“拐點論”在地產市場掀起軒然大波，一場“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀者質疑，地產巨頭在這個時候拋出一個又一個拐點論，是否會讓市場更為恐慌性的出現土地拋售和公司轉讓，而使地產巨頭最終扮演中小地產的終結者？

    銀行只青睞“優質客戶”

    2007年，央行六次上調存貸款利率，十次上調存款準備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經濟工作會議明確，貨幣政策由“穩健”轉為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機構，今年新增貸款量不得超出各行2007年實際貸款量（3.63萬億元）。業內人士分析，今年貸款增速將不會超過13.86%。

    有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過于中小企業。

    北京聯達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒向《中國經濟周刊》介紹說：“房地產公司資金主要是從四個方面取得：銀行信貸和銷售按揭；房地產企業自有資金；佔有資金（預銷樓盤訂金、建築工程和材料的墊資）；其他各種融資渠道（短期拆借、信托機構）。目前房地產公司的自有資金絕大部分用來買地，其余開發項目的資金來源主要是銀行信貸。”

    同等條件下，銀行發放貸款通常都會優先考慮那些資產良好、財務規范的大企業，而大部分中小企業顯然不在銀行的“優質客戶”之列。

    記者在採訪中了解到，曾經開發過北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產今年從中國建設銀行（北京朝陽支行）為旗下兩個新項目貸款1.5億元人民幣，用于房地產開發資金。根據中國建設銀行北京朝陽支行信貸部某相關人士介紹：廣州珠江房地產在北京的大多數房地產開發項目的信貸來源于建設銀行，“因為有長時間的合作關係和良好的信譽，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會是建設銀行信貸計劃中的一份子。”

    據記者了解，目前房地產信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權，二是抵押在建工程。房地產企業要在交付土地出讓金拿到土地使用權證和建築規劃許可證後，由銀行和合作的外部專業評估機構進行半個月左右的資格評定工作。銀行根據房地產企業的所抵押的土地地段、未來發展情況、開發商資質、開發商信用等方面綜合條件來放款。

    有知情人士向《中國經濟周刊》透露，有些銀行在面對大客戶的時候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產企業的貸款審核則甚為嚴格。

    中珠置業房地產公司策劃總監苑學斌表示，“由于各家房地產企業的規模及資信程度不同，所以各商業銀行的信貸發放也會向資信度良好的大型企業傾斜。由于對企業自有土地資源和資金的審查嚴格程度都提高了很多，所以中小房地產企業從銀行融資的難度會加大。”

    中小房企“割肉”

    大型房地產企業有比較係統的全年發展計劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現了資金周轉的問題，為了不停止開發的進度，就只能選擇降價銷售。而對于中小房地產企業來講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產出局。

    一位業內人士對《中國經濟周刊》舉了實例：北京通州的一個房地產商，原本打算去年9月份開盤，當時看到火爆的房地產市場，想存盤等到下季度的預售，所以沒有著急去領預售許可證。但令這位地產商始料不及的事情發生了：不出一個月，當他想開盤的時候，市場驟然變冷。到2007年年底，該樓盤周邊房價為8500元/平米，而此開發商的心理價位則是13000元/平米。該房地產商找到一家房地產經紀公司，希望能夠代理銷售，轉嫁風險。而9300元/平米的代理價格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤的開發商仍面臨著極為窘迫的資金短缺局面。

    另一個案例發生在福州。一家房地產商在去年年底開發一個樓盤中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經蓋到12層，並且拿到了預售許可證，當時報給房管局和物價局的價格是8300元/平米，在市場上出售的打折價格為7800元/平米。要建設剩下的６層樓，開發商面臨巨大的資金壓力，當時找到楊少鋒的北京聯達四方房地產經紀公司，報出了6200元/平米的代理價格。

    “這個樓盤一平米的價格只賣5500元，如果按照開發商的地價和成本來算的話，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價，這等于開發商並沒有賺取多少利潤。如此低價格的轉讓條件是我們一次性支付給開發商3000萬的價格，也就是將近20%的預付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了，那他會痛苦的作出這樣的決定麼？這個時候，開發商考慮的不是賺錢，而是怎麼在短時間回流，不會導致破產。”楊少鋒對《中國經濟周刊》說。

    “囤房囤地”種下惡果

    分析人士認為，上述現象出現的原因，其根源在于過去一年中地產商近乎瘋狂的囤房囤地。

    去年下半年，中國出現罕見的樓市股市同時飆升的現象，同時出現的是“地王”現象。對中國樓市“明天會更好”的呼聲讓地產商四處“搶地”，等待再開發的利潤。

    在去年7、8、9三個月內，一些地產上市公司開始陸續在全國范圍內圈地。重慶、成都、武漢、長沙、沈陽以及珠三角一些地區的二三線城市相繼落入圈內。在上市公司強大資金支持下，全國各地不斷有“地王”浮出水面。

    在地價已經“炒翻”的狀態下，很多中小房地產企業仍舊跟風“冒進”，把有限的資金投入購地，期待能夠以此快速擴張。

    而今年1月，國務院下發了《關于促進節約集約用地的通知》，《通知》規定，土地閒置兩年的將無償收回；土地閒置一年以上的按土地交易價格的20%收取閒置費。這無疑是給了期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產商一記沉重的打擊。

    楊少鋒對《中國經濟周刊》表示：“大部分企業在2007年都是超速擴張，因而導致絕大部分公司資金鏈都非常緊張。2007年前10個月是中國土地市場最瘋狂的10個月，土地樓面價超越周邊房價的情況比比皆是，許多開發商都卷入到瘋狂圈地大潮中，投入了所有資金來圈地。而2008年房地產市場由于銀行按揭政策、銀根緊縮等政策的調整，重要特徵是‘缺錢不缺地’，大肆瘋狂圈地的開發商開始處于資金鏈吃緊的狀態中。”

    經歷了“跑馬圈地”和政府一係列宏觀調控之後，曾經困擾房地產公司的“地荒”問題轉為了“錢荒”。“一旦市場需求出現回落，這些後拿地開發商完全可能降低利潤期望值，以較低的價格進入市場（甚至低于“天價地”開發商的成本價格），天價地將很可能成為這些開發商的滑鐵盧之戰，嚴重的，可能導致這些開發商資金鏈斷裂，甚至于破產。”楊少鋒分析。

    誰能“不拋棄、不放棄”

    面對吃緊的資金鏈，中小房企面臨生死抉擇。有分析認為，這正合了地產巨頭們的心意，巨頭們可借此大批收購中小房企實現擴張。而事實上，一位業內資深人士對《中國經濟周刊》透露，這些地產商看上的並不是這些企業，真正的意圖是這些中小地產商手中的土地。而且據知情人士透露，現階段到2008年年底是外資進入內地樓市“抄底”的好機會。事實上，持有這樣觀點的境內外投資者並不在少數。

    今年2月底，瑞銀集團就與金地集團共同成立了房地產投資合夥企業，在內地房地產市場投資10億美元資金。

    “目前國家的宏觀政策就是在規范市場，資力不夠的小企業就自然會被市場淘汰出局，這很正常。這種現象會在2008年更加明顯，房地產行業會有更明顯的兩極分化現象呈現。”北京四達房地產經濟公司董事總經理楊少鋒分析說。

    潘石屹也表示，在去年和前年經濟高潮時期大家喜歡用土地儲備的數量來衡量房地產公司的實力和規模,但今天在全球經濟衰退和國內貨幣從緊的雙重壓力下,則需要做好過冬的準備,評價一家房地產公司的指標也隨之要發生變化,“大家對一個企業更看重的應該是它的現金量和存款量有多大,負債率有多高,以及速動比率等指標。”

    資料:(每股現金流：現金流是指某一段時間內企業現金流入和流出的數量。用現金流量金額除以發行的股票的數量就能得出每股現金流。每個房地產公司在具體的房地產項目上都會表現為一定的現金流量，也就是說每個項目的投入資金和收益在項目開發上的不同時間段表現為現金流——流入和流出。流入為正，流出為負，加和就是現金流，如果現金流為負說明在考察項目時間點上項目沒有凈的收益，這個數值除以流通股數量就是每股的現金流。)