《新地標》從北京在售的1000多個退房項目中統計發現，一些項目前期漲價銷售，後期大幅降價的；頻頻加息，利息太高，購房者承受不了；開發商玩虛假銷售的遊戲。這也成為引發退房潮的主要誘因。兩個多月了，魯豫好不容易才松了一口氣：4月16日，位于冠城·名敦道B2號樓的房子終于退掉了。“錢還是在自己兜裏才踏實啊
！”她發出如此感慨。
去年11月，魯豫和老公以18500元／平方米的價格購買了位于廣渠門橋東南角冠城·名敦道的一套近130平方米的兩居室。但年底央行再次加息，月供超過了魯豫的承受能力，加上2008年新年剛過，冠城·名敦道開始打折，讓魯豫心生退房之念。
像魯豫這樣，在樓市低迷和政策多變之時退房的人很多。記者在北京市房地產交易管理網“期房退房公示”一欄看到：退房信息多達1389條，其中15000元／平方米以上的高端住宅佔約三分之一。
退房潮涌動
低迷的樓市久不見明顯回暖跡象；開發商的“變相降價”和“折扣大戰”如火如荼。
記者了解到，一些項目前期漲價銷售，後期大幅降價的“不公平”舉措也是引發退房潮的誘因之一。
某知名開發商旗下某項目去年年底時，均價已經達到16000∼17000元/平方米。然而，1月份，其新的一期樓盤入市，換了一個新的案名，盡管沒有精裝修，但其價格為12000∼13000元/平方米，比之前的樓盤每平方米便宜4000元左右，同時一次性付款再打9.8折。
這讓去年買房的業主大呼“上當”，“現在社區景觀最好的中心位置、最好樓層戶型也就14000∼15000元/平方米，這個價位當初只能買到最偏僻的位置，開發商這麼不負責任，當時買房的人實在太吃虧了。”該項目業主陳女士氣憤地說。
採訪中還發現，某公開售價近40000元/平方米的項目，現在買房在9.5折的基礎上，銷售人員最多還可以掌握再打9.7折的優惠，加上此外送50000元裝修或家電的回報，實際價格下降驚人。
如此種種變相折扣不勝枚舉，有的實際降幅已經超過10%，從而引起了以往購房者的強烈不滿，要求退房糾紛不斷。一些高價購房的老業主還紛紛提出要求開發商退還差價，或者用免交物業費等方式來進行補償。
據了解，某些項目由于退房者過多，開發商限定了嚴格的違約責任，要麼不退訂金，要麼設置高額違約責任以此控制退房行為。
盡管如此，退房現象依然嚴重。
在國貿一家外企工作的李小姐1月初剛剛首付購買了SOHO北京公館200多平方米三居，三月份她卻鐵了心要求退房，損失幾萬元的訂金和前期費用也在所不惜。
“當初買房就有點過于草率，加上這段時間樓市的持續低迷讓我看不到房價持續向好的跡象。也很擔心一下把辛苦積攢的幾百萬資金全部套牢，現在股市樓市都讓人難以樂觀，所以打算把這筆錢流動起來，轉向穩妥渠道，買房的事以後再做打算。”李小姐說。
“買房人近期集中退房現象實際上折射了客戶對目前市場的不信任態度，特別是那些前一階段剛剛買房者，由于花費大量資金，他們擔心樓市就此一蹶不振，房產價值會迅速貶值。為防止自己的資產縮水，急于抽離樓市，把資金轉移到更穩妥的投資或保值渠道中，從而導致目前退房連鎖反應的出現。”某業界資深人士一語中的。
《新地標》從北京在售的1000多個退房項目中統計發現，15000元／平方米以上的高端住宅退房10套以上（含10套）的項目多達50個，而朝陽區居榜首，多達29個。這些項目中，30000元／平方米（不含30000元／平方米）以下的樓盤退房的最多，佔74%。
“利息太高了”
“最近來咨詢退房的客戶挺多的。”一位不願意透露姓名的交通銀行律師這樣告訴記者。
他說，目前不少客戶還處于觀望期，看形勢再定是不是要退房，但已經出現了很多退房案例。
“要退房的客戶大部分是因為銀行按揭問題，或者首付比例過高，或者銀行貸款批不下來，或者是貸款批下來，但是利息太高，購房者承受不了。”他告訴《新地標》。
很多客戶退房會選擇一些很突兀的方式，比如不接開發商電話、不去辦按揭手續等，讓開發商非常頭疼。他透露，“一些本不接受公積金貸款的開發商，因為客戶要退房，只能同意其用公積金貸款。”
“這段時間過來辦退房手續的人確實不少，幾乎每天都有。甚至有客戶怕開發商設置障礙，連剛交完的訂金都不要，堅決退房。至于在約定期限內退訂的，那就更多了。”某項目銷售負責人無奈地表示。
具有戲劇性的是，去年下半年北京樓市也有退房現象發生，但是退房的原因，卻截然不同。
交行的律師介紹說，當時有一位購房者所購房屋已經交付了一年多月供款，因為開發商延期交付未能入住，卻被開發商反訴要求解除購房合同。因為當時行情太火爆了，很多賣出的房子一夜之間就可能升值。
“開發商為了彌補賣出價與現價的差額損失，就絞盡腦汁讓已經成交的房屋買賣合同無效，收回房後另尋高價，出售給出價更高的另一方，以賺取更多差價，由此帶來的糾紛不斷。”
虛假預售之禍
經過兩年多的漲價，很多樓盤的收益率已達到30%∼50%。某開發商私下說：“很有可能是開發商在玩虛假銷售的遊戲。”
以售樓人員或自己親戚朋友的名義購買一部分房源，制造虛假的銷售業績，這在房產界已不是什麼秘密。
一般來說，一個樓盤開盤，都有5%左右的房源是由內部人員購買的，這也是為了銷售情況網上公示後有個好看的成績，以便于促進後期銷售。多數樓盤因為數量不大，退房時也不大容易被人注意。
對于一些樓盤為何是在交房期才出現集中退房現象？之前那位開發商透露，這其中也有奧妙。
由于交房時按揭銀行要將原先的開發商擔保轉為產權證擔保，必須要辦理產權證，而這才是虛假合同無法繼續存留的“最後期限”。因為辦了產權證，再次“更名”就意味著要交納相應的稅費，這樣成本就大了。
讓人疑惑的是，買房不是要付首付嗎？虛假銷售承擔得起這樣的資金成本嗎？
開發商回答：在辦理產權之前，其實都是開發商說了算。只要開發商認可，預訂階段的定金和銷售階段的首付都可以不付。
最近市場轉入清淡行情，這類房源的大量轉為可售，與此有無關係？
業內人士認為，這類樓盤出現大面積退房現象主要還是和其銷售節點或個別樓盤的銷售策略相關，和市場的大背景關係不大。市場如果向好，內部人員也可能會將房子真正地買下來作為投資之用。
北京不是孤本
值得一提的是，雖然從去年年底至今年4月出現的這一撥退房潮，還稱不上是“風暴”，但讓更多開發商心生忐忑的是，這也許還僅僅是開始。
事實上，出現大量退房現象的城市，並不只有北京。
一篇質疑“2007上海十大期待樓盤”和“2007上海十大房價翻番樓盤”合同撤銷率畸高的文章近日引起廣泛關注。這20個樓盤中確有8個樓盤合同撤銷率（含預訂）超過40%，最高的竟達100%。
沿海麗水馨庭，截至2008年4月10日銷售住宅283套，共簽約285次，合同撤銷次數也為285次（含預訂）。單就數據而言，這一樓盤的表面撤銷率（含預訂）竟達到100%，實在有些駭人聽聞。
位于上海中心城區的樓盤寶華現代城，從2006年5月到2007年9月，共分四次推出房源1254套，至今已售1136套，累計簽約1419次，撤銷932次（含預訂）。據此計算，表面撤銷率（含預訂）高達65.7%。
在南京，2008年4月期房退房名單顯示，共有100多套期房退房銷售，其中“團退”的身影佔了大半。許多樓盤遭受退房的主要原因是單價高、戶型大，如按央行二套房標準計算，無論是首付還是貸款，對購買人的資金實力均是巨大考驗。
而南京市網上房地產網上，2008年4月24日的退換房換手套次排行榜中天潤城、文化名園等項目的退房套數分別高達133套和128套。
對于近段時間北京樓市出現的退房現象，一位不願意透露姓名的業內人士表示，去年年底，還有一些購房者在房貸新政細則未公布時，抱著僥幸的心理“搶佔房貸末班車”。2008年的金融調控政策趨緊已經比較明確，後續還有可能導致大量退房現象的發生。
“在這樣的形勢下，開發商其實應該調整思路，確定好自己的定價，如果過多脫離了市場預期，銷售就很有可能遭遇滑鐵盧。”他說。
某知名項目銷售負責人趙先生也是一肚子“苦水”：“最近關于業主交房環節的糾紛特別多，市場好的時候房價猛漲，一房難求，沒人挑三揀四；現在房價松動了，新老業主都不樂意，老業主要賠償，新業主要退房，實在讓我們進退兩難。”
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