第一演播室
中國證券網
活動策劃：柯鵬李和裕
主持/整理：李和裕
嘉賓：李戰軍易居房地產研究院發展研究所所長
近日，來自中國城市地價a動態監測係統對全國重點地區和主要城市監測結果顯示，今年一季度我國主要城市地價漲幅比上季度有所回落，部分城市甚至出現了負增長和零增長。並且，今年不少城市土地市場冷清，多宗公開出讓的土地不是流拍，就是以底價拍出。去年被許多人津津樂道的多家開發商為了一幅地競相叫價、“地王”頻出的場景已經不再。土地市場驟冷意味著什麼？本周我們就請業內人士與大家做些交流。
土地交易降溫還不是定局
主持人：您如何看待土地市場冷清的局面？
李戰軍：據官方統計，一季度全國城市地價總體水平增幅低于去年第一季度水平，也低于去年各季度增幅水平。分析還預測，今年地價水平總體上漲，居住地價趨向穩定。但是，我們也應該注意到，房地產投資同比增長仍較高，其中佔比重最大的仍是土地，居住用地需求仍較大，防止從偏熱到過熱仍是調控的主基調。的確，今年以來不少城市土地出讓也和目前的樓市成交一樣，場面冷清、交易金額下降，但多數城市供應的土地位置偏遠，土地總量也不夠。地方政府也希望擴大供應，但動拆遷困難、要變為凈地的土地儲備過程較長、要先完成保障性住房用地安排這一硬指標等原因，使得一下子拿不出合適的商品住宅用地。所以，土地市場的變化不完全是開發商造成的，我覺得要再看段時間，土地降溫還未定局。
開發商觀望應是主動示弱
主持人：那麼，目前土地市場冷清的局面會對開發商造成什麼影響？
李戰軍：無論是土地市場還是銷售市場，開發商的觀望目前的確存在。但是，我也看到，開發商還是在做自己該做和能做的事。由于調控影響，開發商更看重資金狀況，具備融資能力、資金到位的開發商還是在適時增加土地儲備，或者有土地的就老老實實開發，有項目的就推進銷售、回籠資金，不急于拿地。當然，不同地域、不同狀況的開發商會選擇不同的做法。
而且，其實眼下開發商也非常不願意看到市場價格抬升，因為現在正是調控“真空期”，他們怕市場再度升溫，會遭到更多的政策打壓。坦率說，我認為，無論是王石的“拐點論”還是潘石屹的“百日劇變論”，都是開發商“示弱”的聲音，是爭取同情的策略。另外，從某種程度上來說，在這個時候讓地價冷一冷、房價冷一冷，也是件好事。讓市場能騰出時間來首先消化掉目前的存量土地和已經在開發的項目，讓供需關係走向平衡，從而穩定房價。
判斷房價不能光憑願望
主持人：土地價格的變化對今後的房價會產生相應影響嗎？
李戰軍：我們需要認識到，房價不是憑著老百姓的願望去走的，而目前的市場形勢下，未來很大程度上將取決于宏觀經濟及金融狀況。我判斷中國的商品房價格將會繼續上升，且不會出現所謂的“拐點”。在今年CPI走高、人民幣升值加快、勞動成本突升的背景下，中國的商品房價格依然是上升的動力大于下降的要求。盡管廣州、深圳的商品住房價格和成交量出現了明顯的下降，但是它是以珠三角正在經歷制造業轉型、轉移陣痛為背景的。它影響不了全國，也不會影響珠三角房地產市場的未來發展，只是一種階段性的市場合理表現。
同時，整個房地產行業總體上還不會到缺錢的地步。商品房的生產周期較長，不同于工業商品和農業商品，能夠在較短的時間裏完成一個循環周期，這種狀況導致房地產企業的項目投資對資金的需求不是一個長周期中每階段都均衡定量的。如在購地階段和建設階段，企業資金量需求較大；在規劃審批和銷售階段，資金需求相對較小。同樣道理，房地產的投資回報也不是每階段都是一個均衡定量。還由于銀行信貸周期的關係，一般情況下，上半年企業都是借貸投入；到了年底，一般都強調資金的回籠還貸。房地產企業在商品房生產周期過程當中有的時候是缺錢，需要融資；有的時候並不缺錢，也不需要進行融資。我國的房地產企業當中，一段時間是這批企業缺錢，一段時間是另外一批企業缺錢，房地產企業的缺錢並不表示整個房地產行業缺錢。
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