新華網青海頻道西寧10月19日電
2007年10月1日起，《物權法》開始實施。《物權法》與老百姓密切相關，《物權法》是規范財產的歸屬和利用關係的法，涉及每一個人。
《物權法》與廣大群眾的切身利益密切相關。隨著改革開放、經濟發展，人民群眾生活普遍改善，迫切要求切實保護他們通過辛勤勞動積累的合法財產、保護依法享有的土地承包經營權等合法權益。《物權法》明確並保護私人所有權、業主的建設物區分所有權、土地承包經營權、宅基地使用權……
《物權法》是全國人大立法史上審議次數最多的法律草案，也是從法律上明確保護私人財產的一項重要舉措,《物權法》就是要通過物權制度，鞏固勞動者和企業的物質利益，從而調動億萬人創造財富、愛護財富、積累財富的熱情。
記者就人們普遍關心的問題，走訪了相關人士，通過對事件的分析，使人們更直接地了解《物權法》。
登記後，房子才真正屬于你
事件：小李和小張經過4年的戀愛，終于要買房子結婚了。經過幾個月的奔波，他們和家人在某小區看中了一套住房，和開發商定下了合同。等過了一個星期，小李籌了首付款，興衝衝地去辦相關手續時，開發商才告訴他，這套房子已經賣給其他人了，房產證也辦下來了。小李沒想到是這樣的結果，他非常生氣，可不知道該怎麼辦。
法律規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的，不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。
解析：登記始終是與物權的設立和變動聯係在一起的。不動產的登記，就是要把不動產物權設立和變動的事實登記在登記簿上。
比如買房，就要到房屋登記機構登記，這就意味著這套房子屬于你了。一旦其他人也要購買這套房屋，一看不動產登記簿就知道這套房子已經有了主人，不能再買賣。如果沒有辦理登記手續，而開發商又把這套房賣給別人，並且房屋的產權已經登記在別人名下。這時，盡管你與開發商的這份合同是有效的，你可以要求開發商承擔違約責任，比如要求開發商賠償損失，但是你對于那套房子就不能再擁有產權了。
關于電梯費的困惑
事件：張先生在一個小區裏買了一套房，房子是一樓。他住進後不久，在交物業費時，發現其中有電梯費一項，便找物業公司交涉，張先生認為自己住在一樓，從不用電梯，就不該交物業費。物業公司的人說：“你在樓裏住，說不定什麼時候就會用到電梯，怎麼能不交電梯費？”張先生一聽：“那好，我向你們保證，以後絕不用電梯，你們也別收我的電梯費。”
其實不光張先生，很多住在較低樓層的業主，可能也會有這樣的困擾。那麼，物權法對此是怎麼規定的呢？
這涉及建築物區分所有權問題。對于住在樓房裏的業主來說，除了對自家屋裏那部分空間有所有權，對樓道、電梯，以至小區裏的道路、花園等等是否也有所有權呢？要知道，很多部分，是列入公攤面積，收了業主錢的。但如果大家都交了錢，都有權利，權利又如何行使，才不至于互相“打架”？這些問題如果不搞清楚，糾紛和麻煩就會不斷。
法律規定：《物權法》規定，業主除了對自己的房子享有專有的所有權，對共有部分也享有共有和共同管理的權利。這就明確：專有和共有、共管的權利共同構成了業主的“建築物區分所有權”。但僅此顯然不夠，不同業主的建築物區分，所有權往往重疊在一起，因此，規范其行使尤顯重要，《物權法》對此有更具體的條款規定。
解析：對于費用問題，《物權法》規定，建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積確定。
按照這個規定，張先生住一樓該不該交電梯費問題就很明確了。如果購房合同裏或者全體業主有明確約定，就按約定處理，否則，根據法律，電梯屬于建築物的附屬設施，產權屬于全體業主，無論你是否實際使用，都應該分攤費用。而且《物權法》特意規定，對共有部分的義務，不能以放棄權利而不履行。
關于拆遷、徵地的補償
事件: 關于拆遷、徵地的補償是目前徵地、拆遷環節中存在的問題，有的人的切身利益受到侵害，有的地方甚至出現了釘子互，《物權法》出臺後，將更有利于保護各方的合法權益。
法律規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
解析：拆遷、徵地關係到老百姓切身利益，《物權法》明確規定，此前提必須是為了公共利益。而相應的補償標準也明確，徵收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，並且要安排被徵地農民的社會保障費用；徵收個人住宅的，應當依法給予拆遷補償並保障被徵收人的居住條件。
同時還規定，任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠徵收補償費等費用。
異議登記後要起訴
事件：小王與戀人小李共同購房，房產證辦好後，小李發現房產證上只有小王一個人的名字。
法律規定：權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。
解析：小王與戀人小李決定共同購房，可是，後來發現只登記了小李一個人的名字。這時，小王就可以要求登記機關更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。但是特別要注意的是，一旦做了異議登記，15天內一定要起訴，否則就失效了。同樣，如果小李覺得小王的異議登記是不對的，給他造成了損失，也可以要求小王賠償。
住房滿70年後怎麼辦
事件：市民楊某一直有個疑問：“70年年限到期後，我們的住房怎麼辦？”住宅用地使用權期間屆滿後如何處理？這也是許多住宅所有權人的一塊心病。我國土地屬于國家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年後如何處理並不明確。現在，根據《物權法》的規定，人們的這塊心病就可以解除了。
法律規定：住宅建築用地使用權期間屆滿的，自動續期。
解析：我國土地屬于國家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年後如何處理並不明確。《物權法》明確規定，住宅建設用地使用權的期間屆滿後自動續期。隨著住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區內。物權法的這一規定，回答了廣大群眾關于“70年大限到期後，我們的住房怎麼辦”的疑問。這就從根本上解除了住宅所有權人的擔憂。
善意取得財產可不歸還
事件：馬某和吳某結婚後同甘共苦，除了現有的住房外，還購置了某小區的一套一百多平方米的住房。原本以為生活就可以這樣平靜地過下去，可隨著生活條件的好轉，馬某漸漸覺得妻子太土氣，配不上自己。後來馬某將一百多平方米的住房在妻子不知道的情況下賣給了他人，並將錢款揮霍。吳某知道後決定起訴到法院。《物權法》實施後，買房人的權益能得到保護嗎？
法律規定：受讓人受讓不動產或者動產時是善意的，就可以取得該不動產或者動產的所有權。
解析：這次物權法特別值得引起重視的是，明確了不動產也同樣適用善意取得。實踐中，不少人都會把房屋、股權等登記在他人名下。在確立善意取得制度後，這種做法風險極大，因為有了善意取得制度，一旦登記的權利人將房屋出售他人，實際權利人就不能要求他人返還房屋了。很多國家都是規定動產才可以適用善意取得，我國物權法這樣規定主要是因為我國房地產交易活躍，登記制度不完善，登記權利人和實際權利人不一致，很容易使交易對方發生判斷失誤。如果沒有善意取得制度，極易導致房屋買受人喪失權利。
比如上述的事件，夫妻共同買房，但是房產證是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子把房子賣給了別人。別人如果確實不知道這是夫妻共同財產，且支付了合理的房款，就可認為是善意取得。那就可以不必歸還該套房屋。至于他們夫妻之間的財產爭議，只能由他們自行解決了。
懸賞承諾應當兌現
事件：張某懸賞找尋丟失的錢包，當拾得人交還錢包時，張某不肯支付報酬。交涉不成，遂起訴訟。類似的案子發生不少，由于法無明文規定，各地法院判決不一，有的判遺失人要支付報酬，有的判不支付。
法律規定：權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。
解析：明確了拾得人或者有關部門可以收取遺失物的保管等必要費用。我們經常能看到有人懸賞尋找遺失物。這種情況下，明確應當按照其承諾向拾得人支付報酬。權利人懸賞尋找遺失物的，應當按照承諾支付報酬。這等于認可拾金不昧的人索要回報。這樣規定，回應了司法審判的現實需要，卻對提倡拾金不昧的傳統道德提出了挑戰。
財產被毀損怎麼辦
事件：曹大娘家住在城中區，她家的房子是平房，還沒有拆遷，由于房屋臨街，房檐比較低，一輛大貨車倒車時，不慎將曹大娘家的房檐撞壞了，曹大娘要司機賠償，可是，司機認為是房檐妨礙了他，兩人爭執不下。
法律規定：造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。
解析：物權請求權是專門針對物權的法律救濟措施，是對物權的特殊保護辦法。比如公交車衝到路邊民宅內，撞壞了民宅，那就可以要求恢復原狀。不能恢復的，可以要求賠償。
相鄰而居要提供方便
事件：小王和樓下的鄰居一向不和，一天，鄰居家的水管堵了，問題可能出在小王家，鄰居敲開小王家的門，請小王檢查一下水管，可是被小王拒絕了。
法律規定：不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
解析：此前因為修房子、通管道等問題，引發鄰居之間的糾紛很多，此次明確規定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。
採光權、通風權受到法律保護
事件：近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，有些開發商違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建築的通風、採光，使基于陽光權引發的糾紛日益增多。
法律規定：建造建築物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
解析：將陽光權、通風權、採光權等寫入《物權法》，是將公民權利進一步細化。此前有過很多類似案例。例如，兩幢房子之間間距狹窄，前幢大樓在屋頂樹起大廣告牌，影響到了另一幢房子的陽光照射。這時，居民可到法院訴訟，要求前幢大樓拆除廣告牌等。
拾到財物應當及時通知權利人
事件：生活中，偶爾會拾得他人的遺失物，對拾得遺失物，《物權法》有什麼相關的規定呢？
法律規定：拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。
解析：草案此前規定，拾得遺失物起20日內通知權利人領取，或者送交有關部門。但可能考慮到實際情況，覺得過于嚴格，把時間限期去除了。
可以用仲裁解決
事件：物權法對物權的保護作了比較詳盡的規定，那麼，物權一旦受到侵害，人們有哪些途徑可以解決問題呢？
法律規定：物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。
解析：增加了仲裁這一解決途徑。
三人合夥買車，兩人同意即可轉賣
事件：三個朋友合買一輛出租車，每人出資三分之一，甲開車出了事故後，乙和丙打算把車子轉租給別人開，但甲不同意。按照以前，這種情況就不能轉租了，但現在只要乙和丙兩個人都同意，車子就可以轉租。
法律規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
解析：共有分為共同共有和按份共有兩種，共同共有沒有明確的份額，多數存在夫妻等家庭關係中，對于共同共有的處分，就要求全體權利人都同意，而此次規定，按份共有的話，如果要處分，只要三分之二以上的權利人同意就可以了。這一規定，可以適用于按份共有的其他財產。
抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法
事件：有的人在急需用錢時往往病急亂投醫，為了應急，什麼條件都不得不答應。比如,張三的母親病重急需手術，張三在迫不得已的情況下向韓某借錢。後韓某提出，如果張三在一個月後不能還錢，張三就要將車子給他。流質抵押條款在生活中較為常見，極易導致不公平。所以，法律予以了禁止。
法律規定：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人未履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
解析：約定債務未履行時抵押財產歸債權人所有的條款，在法律上叫做流質抵押條款。這種條款是被禁止的。比如，有人為了應急需向朋友借錢，朋友提出如果一個月後不還錢就可以把他的車子拿走。按照《物權法》的規定，這種約定是無效的。
車庫首先滿足業主
事件：某住宅小區的開發商在銷售房子時，表示小區內有公共停車位。但在房屋交付後，開發商卻把樓前的公共用地挪作他用，業主的車無處停放。
法律規定：建築區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路，或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
解析：盡可能協調各方意見、兼顧各方利益，正是制定物權法過程中的鮮明特點。關于車庫車位歸屬的規定，正是考慮到開發商和業主利益的平衡。若只顧業主利益，開發商可能不再開發車庫車位；若只顧開發商利益，又不符合規劃中關于公共空間的約定。
法律規定“首先滿足業主的需要”。“首先”不同于“優先”，後者指在同等條件下業主優先獲得；“首先”則不區分條件，更有助于保障業主利益。
分割共同財產，風險可分攤
事件：錢某和趙某準備離婚，兩人因共同財產的分割起了爭執。一怒之下，趙某決定將財產分割，一人一半，這其中甚至包括被子、臉盆、床等日常生活物品。
法律規定：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣等取得的價款予以分割。
解析：沒有共有物權收益、處分的表決權制度，很容易造成共有物的處分、修繕都相互扯皮，造成了廢置、浪費的情況。如對一幅畫分割，不可能一撕兩半，只能一方得畫，另一方得錢，或者進行拍賣，拍賣所得的錢按照比例分割。一旦有人分割後拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。(來源：青海日報 作者:楊尚燕)
