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全國人大法律委員會副主任委員胡康生在作關于物權法草案修改的匯報
全國人大常委會組成人員昨日審議物權法草案時認為：物權法出臺將進一步鼓勵人們創造財富
新華社電 十屆全國人大常委會組成人員23日在分組審議物權法草案時認為，物權法是民法的重要組成部分，對規范財產關係，維護經濟、社會的秩序相當重要。物權法的出臺，能更好地促進社會主義市場經濟發展，鼓勵人們創造財富的積極性，希望這部重要的法律能夠盡早出臺。
不少委員表示，物權法日後的出臺，將對我國經濟和社會的健康發展具有十分積極的作用。他們表示，社會主義市場經濟的發展，需要我們完善財產權法律制度，健全對財產權的法律保護。隨著經濟的發展，社會財富不斷增多，老百姓很關心自己財產的安全和自身的利益。因此，物權法的出臺無疑具有重大的現實意義。
許多委員表示，完善的物權法律制度，對市場經濟、對企業的活動、對各類主體的經營和產權保護是非常重要的。物權法的出臺，將進一步保護私人的財產權，這可以充分地調動人們創造財富的積極性，從而營造出一個良好的社會氛圍。
一些委員提出，產權關係如果不牢固、不清晰、不健全，那麼社會主義市場經濟很難健康、良好地發展。考慮到我國目前不少方面的改革逐漸觸及到深層次矛盾，因此在這部法律的制定中，應該進行深入研究，使日後出臺的物權法更加趨于合理性，更具有可操作性。
有些委員建議，由于物權法草案中涉及到很多登記事項，並且物權涉及到公示問題，所以物權的登記應當方便人們查詢，應該進一步完善物權登記制度。
■小區業主享有居住區的維護管理權利
隨著高層建築物、居住小區的大量出現，業主享有哪些權利已經成為當前一大熱點問題。物權法草案規定，建築物區分所有權人會議由全體建築物區分所有權人組成，是該建築物及其附屬設施的管理機構，使小區業主會議及其業主對居住區的維護管理權利有了法律保障。
草案規定，建築物區分所有權人對建築物內的住宅、商業住宅用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利，對該建築物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。
草案規定，建築物區分所有權人對其專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。建築物區分所有權人行使權利，不得危及該建築物的安全，不得違反管理該建築物的有關規定，不得損害其他建築物區分所有權人的合法權益。
建築區劃內的物業管理用房的所有權屬于建築物區分所有權人共有。會所、車庫、綠地等的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于建築物區分所有權人共有。
草案規定，建築物區分所有權人會議由全體建築物區分所有權人組成，是該建築物及其附屬設施的管理機構。建築物區分所有權人人數眾多的，可以設立本建築物或者建築區劃內所有建築物的建築物區分所有權人委員會。
草案規定，建築物區分所有權人會議有權取得有關該建築物及其附屬設施的土地使用權證、竣工總平面圖；配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；設施的安裝、使用和維護保養等技術資料；建築物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件等資料。
■將住宅改為商用房須經全體業主同意
目前在不少小區裏，業主對物業不盡責、不作為現象無能為力，甚至兩者之間經常發生衝突。物權法草案賦予了小區業主會議及其業主享有充分的居住區維護管理權利。如果物業不作為，小區業主會議完全有權更換物業公司。
草案規定，建築物區分所有權人會議可以制定有關該建築物及其附屬設施的管理規定，自行管理該建築物及其附屬設施，也可以委托物業管理機構或者其他管理人管理。對建築單位聘請的物業管理機構，建築物區分所有權人會議認為不合適的，有權更換。
在如今的高層住宅中，有人擅自將住宅用房改為餐飲娛樂商業用房，不僅影響了其他業主的生活，也侵害了其他業主的權利。草案為此規定，“將住宅改變為餐飲、娛樂等商業用房”、“將共有部分改變用途”這兩種情形，均應當經全體建築物區分所有權人同意。
草案規定，建築物區分所有權人、物業管理機構不得擅自佔用、挖掘建築區劃內的道路、場地，損害建築物區分所有權人的共同利益。因維護、修繕等原因確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當經建築物區分所有權人會議同意。
草案規定，建築物區分所有權人會議以及建築物區分所有權人委員會，對任意棄置垃圾、侵佔通道、排放大氣污染物、施放噪音，以及違反規定飼養動物等損害他人合法權益的行為，有權按照建築物區分所有權人會議通過的物業管理規定，要求行為人停止侵害、消除影響、排除妨害、賠償損失，或者採取其他防止侵權行為發生的必要措施。
■善意佔有人將不承擔民事責任
物權法草案規定，佔有人因使用佔有的不動產或者動產而使該不動產或者動產受到損害的，善意佔有人不承擔民事責任；
惡意佔有人應當承擔民事責任。
所謂佔有，在物權法中是指佔有人對不動產或者動產的實際控制與支配。草案規定，無權佔有，包括善意佔有和惡意佔有。無權佔有，除有相反證據證明外，推定為善意佔有。
草案規定，不動產或者動產被佔有人佔有，權利人可以請求返還原物及其孳息，但應當扣除佔有人因妥善保管該不動產或者動產支出的費用。佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，善意佔有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人。
草案規定，佔有的不動產或者動產毀損、滅失，該不動產或者動產的權利人請求賠償的，惡意佔有人沒有過錯的，應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人；有過錯的，應當對因自己的過錯造成的損失承擔民事責任。
■遺失人領取遺失物應支付保管費
“拾到東西要交公”向來被視為社會的美德之一，拾得人拾得遺失物如果向遺失人索取費用，則容易受到指責。不過，物權法草案規定，遺失人領取遺失物應當支付保管費等必要費用。
草案規定，所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付遺失物的保管費等必要費用。所有權人、遺失人等權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照其承諾向拾得人支付報酬。所有權人、遺失人等權利人領取遺失物時未支付保管費等必要費用的，拾得人或有關部門有權留置遺失物。
草案規定，拾得人拾得遺失物應當返還。拾得人拾得遺失物，應當自拾得遺失物之日起20日內通知所有權人、遺失人等權利人領取，或者送交有關部門。在機關學校等單位，或者在圖書館、博物館、公共交通工具等公共場所拾得遺失物的，可以送交該單位或者公共場所的管理人。
對拾得人通知所有權人、遺失人等權利人領取遺失物，權利人不領取的情況，拾得人應當自通知之日起30日內將該物送交有關部門。有關部門應當及時通知所有權人、遺失人等權利人，不知道相關權利人的，應當及時發布招領公告。
草案規定，拾得人在遺失物送交有關部門之前，有關部門在遺失物被領取之前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。
■新建樓房不得妨礙相鄰建築通風採光
在不少地方，有的新建樓房嚴重影響相鄰住房的通風採光，受影響的這些人家投訴無門。物權法草案將切實維護這些人的權利。草案規定，建造建築物，應當與相鄰建築物保持適當距離並適當限制其高度，不得妨礙相鄰建築物的通風、採光和日照。
物權法草案規定，不動產相鄰各權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則處理相鄰關係。草案規定，不動產權利人因鋪設電線、電纜、水管、煤氣管等管線必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。
草案規定，建築物的屋檐滴水，不得直接滴注于相鄰的不動產；安裝空調等設施，不得因滴水、噪音對相鄰的權利人造成損害。不動產權利人挖掘土地、建造建築物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的正常使用和安全。相鄰的不動產權利人有權要求施工的不動產權利人提供相應的擔保。
■一戶村民只能分配一處宅基地
村民經本集體分配取得宅基地使用權。一戶只能分配一處宅基地。村民佔用宅基地面積超過規定標準的，應當交納宅基地使用費。這是再次提請審議的物權法草案作出的規定。
草案規定，因為鄉村公共設施和公益事業建設的需要，經縣級人民政府批準，本集體有權收回宅基地，但應當給予宅基地使用權人補償，並對沒有宅基地的村民重新分配宅基地。
物權法草案還規定，宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一並轉讓。但全國人大法律委員會副主任委員胡康生介紹說，對這一規定有不同意見，法律委員會經研究認為，這個問題比較復雜，還需要進一步研究。
■土地承包經營權可依法轉包出租
土地承包經營權人可以依照法律規定將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等。這是物權法草案對土地承包經營權作出的規定。
物權法草案規定，土地承包經營權人有權對其承包經營的耕地、林地、草地等佔有、使用和收益，以從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。土地承包經營權人將土地承包經營權轉包、出租、互換、轉讓等，當事人應當採取書面形式訂立相應的合同，但合同的期限不得超過原土地承包經營權合同剩余的期限。將土地承包經營權轉讓的，應當符合法律規定並經發包人同意；將土地承包經營權轉包、出租、互換等，應當報發包人備案。
■供圖/新華
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