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北京樓市調控背後的堵與疏:劍指投資投機性炒房
2017-04-05 07:42:42 來源: 北京青年報
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  隨著4月3日北京市住建委發布通知將住宅平房統一納入限購管理,北京所有市場化的住房都納入了限購的范圍。3月17日以來,北京市密集出臺10余項舉措,重拳打擊北京樓市的投機行為。昨日,北京市政府有關部門負責人在舉行的房地産調控座談會上提到:調控既是堵,也是疏;短期堵,長期疏。

  3月17日以來,短短半個月時間,北京市住建委、市規劃國土委、市銀監局、市發改委、市地稅局、市公安局、市教委、市工商局、北京住房公積金中心等多部門聯手合作,密集出臺10余項舉措,重拳打擊北京樓市的投機行為。

  招招劍指投資投機性炒房

  在3月29日召開的整頓規范房地産開發銷售中介行為電視電話會議上,住建部表示,北京的房地産調控經驗值得各地認真學習。自此,房地産調控的“北京經驗”被多個城市學習採納。一名地産中介人員甚至用“史詩級別”來形容北京這一輪房地産調控。

  北京市房協秘書長陳志認為,此輪房地産市場調控自3月17日以來,先是住房信貸收緊,實行認房又認貸、提高二套首付比例、降低貸款最高年限,接著又對非京籍購房納稅嚴格按連續60個月計算。再然後,“認房認貸又認離”,離婚一年內申請貸款按二套房貸算,並對過道、車庫、廊等異型房實行“三不政策”,3月26日又嚴格商辦銷售,招招劍指投資投機性炒房。

  限售商住房等措施具開創性

  在連續出臺的10多項調控措施中,其中將住房貸款期間降至25年、離婚1年內再買按二套執行、限售“商住房”以及禁止炒作學區房等措施,在這輪的房地産調控大潮中是開創性的。與此同時,對房地産中介的違規違法行為進行突擊整頓,至少66家房地産中介門店被責令關停或停業整頓;91家房地産中介門店自行關停。一名房地産中介人士對北京青年報記者表示,他從業10多年以來,從未遇見過如此大規模的整頓風暴。

  北京一名地産研究人士稱,“3·17”之後,北京的各項政策像打地鼠,哪裏冒頭打哪裏。政策主要針對此前調控中的空白點,比如堵住了“假離婚”,北京的全方位無死角調控的做法對全國各地而言有示范作用。

  緊縮新政覆蓋范圍已較全面

  昨日,北京市政府有關部門負責人在舉行的房地産調控座談會上提到,北京近期密集出臺的房地産調控措施,表面上看是哪裏冒頭打哪裏,實際上是通過一係列的措施,産生積累效用,把房地産調控政策進一步夯實。政策具有很強的針對性,旨在從根本上穩定房地産市場。“調控既是堵,也是疏;短期堵,長期疏。”

  國際知名房地産咨詢機構仲量聯行在向全球投資者發布的政策展望中提到,今年年初,北京市領導即保證2017年北京房價環比不上漲,體現了北京市從嚴控制房價的決心。一季度北京市密集出臺的樓市調控舉措進一步印證了這一決心。

  仲量聯行認為,北京市出臺相關政策的目標不僅是抑制房價,更重要的是排查係統中的疏漏、規范交易流程,進而促使住宅回歸居住屬性。目前為止,住宅市場緊縮新政覆蓋范圍已較為全面。在供需雙方面的措施的合力之下,北京預計將能較快達到政府預期目標。

  北京半月以來房地産調控政策回顧

  3月17日 北京市住建委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合發布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。此次樓市調控升級不僅實行“認房又認貸”,同時提高了二套房貸最低首付款比例(普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%),並且將住房貸款期限降至25年。

  3月18日 市教委明確表示,“過道學區房”不能作為入學資格條件。

  3月21日 16家銀行降低首套房貸優惠力度。16家銀行的北京分行一致決定,即日起降低首套房貸款利率優惠幅度,由不低于貸款基準利率的0.9倍調整為不低于貸款基準利率的0.95倍。

  3月22日 市住建委會同市規劃國土委發布《關于加強國有土地上住宅平房測繪、交易及不動産登記管理的通知》。通知規定,對于“過道”將在不動産權證附記欄中予以記載。

  3月22日 市地稅局、市住建委發布《關于進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》,對“連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅”加以明確,非京籍納稅從5年改成連續60個月。

  3月22日 市發改委發布《關于規范商品房經營企業價格行為的提醒書》要求,商品房經營者要在住房建設主管部門規定的時間內一次性公開全部銷售房源,嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

  3月23日 北京市規劃國土委等部門聯合對外發布,不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房,將執行“三不政策”:在不動産登記中一律不能單獨辦理過戶等轉移登記;在公安機關戶口登記環節一律不能辦理落戶;在子女就學環節一律不能作為入學資格條件。

  3月24日 央行營管部等聯合發布的《關于北京地區住房信貸業務風險管理的通知》明確,離婚一年以內的房貸申請人,各商業銀行應參照二套房信貸政策執行。

  3月26日 北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,明確規定商辦類項目不得作為居住使用,新建項目不得出售給個人,二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。

  3月28日 市發改委、市價監局發布商品房銷售明碼標價專項檢查情況,嚴禁房地産經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。

  3月31日 市工商部門自4月1日起將開展為期兩個月的房地産經紀機構專項整治,重點查處房地産經紀機構發布虛假廣告、利用合同格式條款侵害消費者權益等違法行為。

  4月3日 市住建委發布《關于加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》,將住宅平房也納入到北京市限購范圍中。

  堵·效果

  換房者認為“可以緩一緩”入市

  “以前的樓市調控跟這輪比起來就像是狂風暴雨對毛毛細雨,對各種漏洞的封堵解決了此前‘上有政策、下有對策’的問題,對假社保、假離婚等問題進行了精準打擊。”北京一名房地産中介人員對北青報記者表示,3·17樓市新政後一係列措施對房地産從業人員的影響是巨大的,業務量直線往下掉。以前打擦邊球的業務現在都不能碰了。

  據市住建委方面的數據,調控之後的第一周,3月18日至26日北京二手房日均簽約量較新政發布前9天,下降了13.4%。第一周的數據目前也正在統計,預計結果將反映調控的真實效果。

  在3月26日北京商辦類物業調控出臺後,商辦市場在新政後3天網簽量只有個位數,只有位于通州的個別項目企業簽約5套,另外還有門頭溝與豐臺各有一宗企業購買,因為符合企業購買,其他北京所有項目全面冰凍。

  在二套房實施“認房又認貸”的情況下,以房換房的改善型需求受到的影響是最大的。在新政下,他們的首付款和月供雙雙增加。實際上,本輪樓市的快速上漲很重要的一個因素是換房者的集中爆發。

  北青報記者了解到,3·17樓市調控新政出臺之後,許多換房者已經打消了這個念頭。“估計房價再暴漲的可能性不大,應該可以緩一緩了,”有業主稱。

  一家房地産機構分析稱,本輪密集樓市調控遏制住了樓市的虛火,大家開始冷靜下來。購房客戶普遍轉入觀望態度,惜售業主轉為考慮出手,在途交易跳價毀約等情況減少。多家房地産研究機構表示,北京房價有望回落,這一輪樓市快速上漲或許已經進入周期尾聲。

  疏·計劃

  今年將累計銷售自住房1.5萬套

  相對于本輪樓市調控係列“堵”的措施,加大商品房土地供應,增加自住房的供應則是體現了政策“疏”的一方面。

  北青報記者提前從市規土委獲悉,一季度北京全市已供應經營性用地約230公頃。其中,商品住宅供地161公頃,是去年同期的6.2倍,是去年全年商品住宅實際供地量的1.5倍。

  北京市規土委表示,將通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應,穩定市場預期,維護市場平穩健康發展。

  除了住宅用地供應量的大幅增長,今年住宅用地的供應結構也更為合理。市規土委相關負責人介紹,今年一季度北京繼續採用“限房價、競地價”方式,增加中小套型供應比例。有專家認為,北京商品住宅供地的新思路,體現了限定未來商品房銷售價格,這不但有利于引導土地市場健康發展,而且還對將來商品房市場起到良好的引導作用。

  自住型商品房是北京為滿足剛性住房需求的特有創新,今年自住房用地的供應力度也明顯加大。一季度,北京市已推出自住房用地約50公頃,建築規模約87萬平方米,達到自住房用地年度供應計劃的60%,是去年全年自住型商品住房用地實際供應量的2.8倍。

  昨日,北青報記者獲悉,為進一步籌集自住房房源,市住建委將部分剩余限價商品房約8900套統一收購後,轉化為自住房對外銷售。目前首批轉化房源約1282套,已經由市保障房中心收購,近期接受社會申購。另有去年已供地未銷售自住房約6000套,今年累計銷售將達到1.5萬套。

  本組文/本報記者 朱開雲 供圖/東方IC

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【糾錯】 責任編輯: 李志強
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