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北京地區司法拍賣住宅調查:法拍房搶手 “撿漏”很困難
2017-04-05 16:42:07 來源: 北京晚報
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  3月31日,位于北京市朝陽區望京東園108號的一套151平方米的住宅在淘寶網司法拍賣平臺成功拍賣。14個人經過522輪競價,最終以1370萬的價格成交。與該小區在某中介的二手房報價基本持平。

  一直拿著錢想買房的市民王先生詢問,在法拍房裏有沒有可能“撿漏”?于是記者對今年以來在淘寶網司法拍賣平臺上進行網拍的、北京地區的法拍房進行梳理發現,無論是位置好、總價高的,還是位置差、總價低的法拍房,只要是“住宅”性質都很搶手。最終成交價已和市場價相差無幾,有的甚至還高于市場價格,想在法拍房裏“撿漏”可以説是越來越難。

  調查·數據

  北京法拍房很搶手

  記者在淘寶網司法拍賣平臺檢索發現,自2014年以來,涉及北京的房産類項目在該平臺完成拍賣或變賣的次數近2000次。處置機構除北京的法院外,還有不少外地法院。

  記者以今年1月1日至4月1日在該平臺完成司法拍賣的北京房産為樣本進行梳理發現,“住宅”性質的房産非常搶手。經記者統計,在這三個月間,本市房産通過該平臺完成司法拍賣或變賣的次數為120次,其中流拍28次,絕大多數為一次拍賣即成交,少數房産經過了二次拍賣或變賣成交。

  在28次流拍記錄中,商業性質的房産佔有絕對比例;少數住宅性質的房産因存在權利情況復雜或者有車位等其他産權捆綁等問題,不太受歡迎。

  119次拍賣中,最為搶手的一套法拍房位于豐臺區駿景園北區,是一套3居室住宅,建築面積為135平方米。公開資料顯示,該套房評估價為599萬,起拍價為420萬,公布的照片可以看出該房屋的裝修和使用狀況良好,吸引了多達63人報名,成為今年以來淘寶平臺上北京法拍房中參與人數最多的一套。3月15日,這套房經過54輪競價,最終以910萬的價格成交,折合單價為6.7萬每平方米。而在某知名二手房網站,該小區目前的參考均價為每平方米6萬。

  今年在淘寶平臺成交的總價最高的住宅性質法拍房位于工體西路18號,是某樓22層4戶房産整體拍賣,總建築面積為976平方米,起拍價高達6368萬元,要想參與競拍,光保證金就要交600萬元。然而這次拍賣的競爭也足夠激烈,有6人報名參與,經過127輪競價,最終由個人以7818萬的價格競得。

  調查·問題 1

  什麼樣的房子更受青睞?

  從競拍情況看,地段好、房子新、使用狀況良好的住宅,即便總價高,依然受到青睞,競爭頗為激烈。

  如今年3月15日成交的朝陽區百子灣樂成國際小區一套146平方米的三居室,評估價為1174萬,起拍價為822萬,吸引了36人報名。經過195輪競價,最終以1686萬的價格成交,比起拍價翻了一倍。

  今年2月21日,位于朝陽區廣渠路和朝外大街的兩套住宅先後以2441.7萬和2430萬的價格成交,分別有16人和21人報名競拍,並分別經過了138輪和62輪競價。

  此外,位于房山、懷柔、平谷、大興等遠郊區縣的住宅,因為房屋總價相對較低,競爭也很激烈。如3月17日成交的位于平谷區中衛世紀城同層相鄰的兩套住宅捆綁拍賣,總面積為103平方米,起拍價只有172萬。有16人報名競拍,經過61輪競價,最後以不到240萬的價格成交。

  3月26日成交的大興區龐各莊鎮幸福路8號院一套112平方米的住宅,起拍價僅161萬,吸引了35人報名,經過281輪競價,最終以457萬的價格成交,比起拍價翻了近3倍。

  綜合來看,這幾套房的最終成交價基本與市場價格持平,甚至略高。

  調查·問題 2

  什麼人在買法拍房?

  根據朝陽法院執行一庭副庭長于洋的經驗,在北京法拍房的競買者中,以沒有購房資格的外地人居多。正是由于北京的法拍房目前不受購房資質的限制,成為這一群體購買北京房産的主要途徑。

  由于身在外地看房成本較高,競買結果又具有不確定性,他們中有相當一部分人甚至不會實地看房,只是看看照片問問情況便出手了,“好多人買完房都不知道房子到底長什麼樣。”

  此外也有部分炒房者,再有就是本地的購房者。當一套法拍房的競買價格被抬高到市場的正常水平時,擁有購房資質的本地競買者通常會放棄競爭。因為相比正常交易的房産,法拍房畢竟存在風險。

  3月17日朝陽法院委托拍賣公司通過網絡拍賣的方式拍賣了一套位于朝陽區新源裏16號的住宅,建築面積158平方米,起拍價469萬。這次拍賣共有29人參與競拍,經過151輪競價,最終以1101萬的價格成交,折合單價為每平方米6.9萬元。

  而記者查詢某知名中介網站發現,該小區目前在售的房源均價大約為每平方米5萬元。記者對29名競買人進行整理發現,19人中有14名北京人,另外15人來自全國多個省市,最終拍得這套房的是一名28歲的黑龍江小夥兒。

  去年朝陽法院委托北京産權交易所拍賣了一套海淀區的學區房。一拍起拍價近600萬,流拍。二拍降至500萬,依然流拍。三拍起拍價調整到400萬,經過拼搶,最終該套房以700余萬的價格成交。而當時同類房源正常的市場價大約在600余萬。最終競買人是一對外地的父母,孩子正在北京上大學,這套房距離孩子的學校很近。房産是用孩子的名字購買的,父母考慮得比較長遠,將來孩子畢業有可能落戶,再有下一代上學的問題也能解決。

  于洋表示,北京的法拍房之所以這麼搶手,主要是解決了一部分外地人的剛性需求。那麼問題來了,法拍房不受購房資質限制的現狀不會對北京的住房市場造成影響?于洋表示,事實上,質疑的聲音一直都有。但他認為,雖然在執行標的中房産不在少數,但每年可以實際進入司法拍賣的並不多。以朝陽法院為例,2016年全年朝陽法院完成司法拍賣的房産一共不到200套。在于洋看來,這樣的數字並不足以擾亂北京的房地産市場。

  調查·問題 3

  法拍房還能“撿漏”嗎?難。

  過去,在以拍賣公司現場拍賣為主的傳統司法拍賣模式下,由于信息渠道不順暢,導致公眾難以及時了解司法拍賣的訊息。參與的人少,競爭不激烈,總會有“撿漏”的機會,也因此成為一些炒房客獲取低價房的渠道。但是,隨著網絡司法拍賣越來越普及,想在法拍房中“撿漏”越來越難。

  朝陽法院執行一庭副庭長于洋告訴記者,按照規定,法拍房的評估報告有效期為一年。在評估報告做出後,該房産究竟何時能進入實際拍賣則要由執行法官根據具體情況來確定,這中間往往會産生一個時間差。

  如果此時正好趕上房價快速上漲,那麼這套房的起拍價很有可能明顯低于市場價格,甚至出現“腰斬”的情況也不足為奇。因為根據規則,法拍房的起拍價是根據評估價來確定的,不得低于評估價的70%。

  但起拍價低,並不意味著法拍房就一定能夠便宜獲得,尤其是在有限購政策的一線城市。3月28日,位于朝陽區百子灣西裏的一套建築面積為153平方米的三居室在淘寶網司法拍賣平臺成交。該房産的起拍價為1004萬元。記者注意到,該套法拍房共有8人報名參與,經過250輪競價,最終以1730余萬的價格成交,折合每平方米11.3萬余元。而記者從某房産中介獲得的信息為,該小區目前市場均價在每平方米8萬元。

  當然,也並非完全沒有“撿漏”的機會。記者注意到,一套位于海淀區玉淵潭南路11號院的法拍房,在2月28日第一次網拍時因無人報名而流拍。這是一處豪宅小區,建築面積為405平方米,一次網拍的起拍價格為3423萬元。

  相隔一個月,3月27日同樣還是這套房進行二次網拍,根據規則起拍價被降至2739萬,當天有7人報名參與。經過321輪的競價,這套房最終以4014萬的價格成交,比一拍的起拍價格高出近600萬,折合單價每平方米9.9萬元。而記者在某知名二手房網站查詢,該小區同期均價為每平方米9.6萬元。

  所以,究竟什麼時候該出手?也許只能用“緣分”來解釋。

  提醒:法拍房有風險 購買者需謹慎

  購買法拍房也有一些問題需要注意,當中的風險不低,提醒購買者要謹慎處理。

  悔拍保證金可能不予退還。競拍時,有人在衝動之下喊出了超過市場行情的價格,過後又後悔。然而《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若幹問題的規定》中明確規定:拍賣成交後買受人悔拍的,交納的保證金不予退還,依次用于支付拍賣産生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、衝抵本案被執行人的債務以及與拍賣財産相關的被執行人的債務。所以,司法拍賣非兒戲。競拍前,要先了解清楚相關規則,以及標的物的具體情況和市場行情。

  大部分需全款支付。早些年,購買法拍房都需要一次性付款,這令不少人望而卻步。最近一兩年,部分法院和銀行陸續放開法拍房的按揭貸款業務。但由于競拍結果的不確定性,操作中有一定的技術難度,目前尚未普及。大部分房産仍需全款支付。

  司法拍賣房産存在較高的風險。如存在物業、水電、暖氣等欠費情況,或者有可能出現房屋漏水、房內有戶口遷不走、有債主上門討債、前房主已佔用學區房的學籍等問題。如果房內有人居住且不肯搬走,騰退也是一件麻煩事。買到房卻一直住不進去,並因此産生糾紛的也不是沒有發生過。更甚的還會碰上“兇宅”等意外情況。

  根據規則,競買人一旦作出競買決定,即表明已完全了解並接受拍賣房産的現狀和一切已知及未知的瑕疵。因此,競買者對于法拍房可能存在的風險要有一定的心理準備。(記者 張蕾)

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【糾錯】 責任編輯: 潘子荻
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