環京地區仍存樓市交易“潛規則”

　　記者採訪發現，雖然環京地區紛紛出臺限購政策，加大監管力度，但部分樓盤成交價高于備案價格、開發商捆綁銷售、熱炒利好概念等“潛規則”仍時有發生。

　　一是部分樓盤成交價高于備案價格。環京地區新房預售備案實行“一房一價”，政府對房價的增長有一定限制。但記者採訪發現，環京地區一些商品房市場價格比政府備案價高出不少。如記者在環京某縣採訪的一商品房政府備案價為1.1萬元，但現在市場價格約1.8萬元。

　　2016年，廊坊市在三河、香河、大廠和固安推出“廊九條”調控政策，要求所有新建商品房銷售嚴格執行備案制度，每6個月房價漲幅不得超過10%。但這一調控政策並沒有讓快速上漲的房價剎車，相反，在二手房價格上漲推動下，二手房與商品房備案價倒挂日漸擴大。

　　二是為規避備案價格，加價、綁定銷售等變通手法較普遍。多位置業顧問説，目前環京地區對商品房預售價格管控非常嚴格，預售價格漲幅超過一定比例便不予審批，開發商只能加價銷售。多出來的這一部分“溢價”，歸開發商，有的樓盤則以捆綁精裝修和車庫的方式變相加價，便于過審。

　　一位中介就告訴記者，他常年在固安、永清等地售房，環京地區綁定車位售房普遍，車位不能貸款，需在首付時一起支付，“由于車位價格上漲，導致項目整體價格有所上漲，簽訂合同時，一份正式合同，還有一份車庫合同用來涵蓋加價的部分。”

　　中原地産首席分析師張大偉説，環京地區市場行情在那裏，不能單純只要數字不漲，這是掩耳盜鈴，這種數字上的不上漲沒有參考意義。

　　三是應關注過分炒作區域利好現象。河北環京地區多位住建部門幹部表示，環京區域暴漲離不開炒作因素，協同發展的利好加上中介的炒作，催動了大批投資者和恐慌性剛需入市。

　　從廊坊北三縣、固安，再到永清、涿州等地，投資客炒熱一個區域再轉移到另一個區域，直至如今環北京樓市房價足以與熱點二線城市比肩，如燕郊二手房價格普遍達3萬多，一些接近4萬。記者在環京不同地區隨機採訪的10個人中，不管有房還是沒房，都對環京未來樓市的走向普遍看好。

　　警惕利好未現房價先行

　　業內人士表示，長遠來看環京地區周邊樓市確實利好，但過去一段時間，環京周邊暴漲，一些熱點地區已經透支了利好變現後的價格，所以未來環京地區的調控應及時跟進，警惕利好還未兌現，房價已先行。

　　張大偉表示，涿州市、永清縣等傳統“洼地”快速上漲是資金潮下投資需求的集中涌現，目前調控政策必須嚴格執行，在必要時進行加碼，才能給已經火爆的樓市降溫。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，地方政府可採用市場化手段調控樓市，如房産證滿2年才能轉讓，打擊短炒行為，抑制樓市非理性消費。記者採訪了解到，在毗鄰雄安新區的白溝新城，限購規定中就指出，對于非本地戶籍家庭購置房産，自登記之日起5年內不得轉讓，這讓不少投資客短期內變現困難。

　　張大偉、郭毅均表示，環京地區房價過高“虛火”越旺，會掏空城市發展動力，更不利于承接北京外溢産業。從市場看，一些地區目前調控政策對市場影響仍較弱，未來環京區域可參考北京調控政策，否則房價上漲的預期依然會強烈，導致投資需求集中。

　　針對環京房企各類概念和營銷方法，業界建議購房者不要盲目去追各類概念，容易被套，交易中注意保留收據和證據，以防後續涉及維權。日前，河北省住房和城鄉建設廳已對環首都10個限購縣（市）20家房地産交易中介機構負責人進行集體約談，要求其規范中介行為，落實樓市調控新政。雄安新區籌委會首次新聞發布稱嚴厲打擊黑中介非法銷售、誇大宣傳、哄抬價格的行為，並已查處房地産建築領域違法違規行為765起。

　　此外，對環京區域來説，目前房價早已超出不少當地人的購買能力。業界建議，政府出臺的限購政策也會對一些剛需造成誤傷，建議政府應加大棚戶區改造，對于房地産開發項目，加大保障房配建相關措施，多措並舉保障剛需住房，努力建立房地産長效調控機制。（記者 高博 趙鴻宇 齊雷傑）

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責任編輯： 劉瓊