房四海教授所説的“房價正處在下跌周期”，主要是基于房地産周期波動的相關理論，並預測房地産“未來要跌，也要跌18年”，還言之鑿鑿地説是基于全球宏觀周期等數據追蹤的結論。雖然他沒有提到具體的依據，但從其“18年”的多次表述中我們可以推測，應該與著名的房地産周期“18年周期模型”有關。

　　那麼，“18年周期模型”是個什麼東東呢？它究竟與中國“未來房價”是什麼關係呢？

　　英國經濟學家弗雷德·哈裏森是全球最著名的房地産周期研究專家，曾準確地預見美國和英國三十年的數次泡沫崩潰。根據哈裏森的研究，工業革命以後才有完全意義的房地産周期。工業革命以來200多年的歷史表明，一個完整的房地産周期是18年左右，而且目前依然在起作用。這就是著名的“18年周期模型”。

　　實際上，18年地産周期規律發現的更早，美國的房地産歷史上曾經出現過十分典型的“18年周期模型”。1933 年，霍默·霍伊特出版了《百年來芝加哥地區土地價值》一書，開啟房地産周期領域研究先河，並首先發現了長度為18年的地價周期。之後不少學者對18年房地産周期進行了更多的研究和分析，1975年—1989年，美國出現了三個大的房地産“大波峰”，構成3個為期50-—60年的長周期，每個長周期可分解為3個長度約18年的房地産周期，研究顯示美國房地産存在十分顯著的“18年房地産周期”現象。

　　不過，房地産周期研究除了弗雷德·哈裏森等為代表的“可知派”，還有“不可知派”學者。他們認為房地産周期是沒有所謂的周期的。

　　“不可知派”代表性的觀點主要有：市場是有效的：如果房地産確實存在周期，那麼參與者都能清楚地意識到處于經濟周期的階段，並採取相應的措施來提前獲益——早在高點到來之前就清空了房産，在低點到來之前就買入了足夠的房産。這樣也就不會有房地産周期的高點和低點，因而也就沒有所謂的房地産周期；周期不能被精確測量：如果有存在周期的話，那麼周期一定能夠被精確測量，一定能夠精確地指明目前處于周期的哪一階段，並按周期去預測未來的走勢。

　　具體到房四海教授所説的房地産“未來要跌”，其實也是一個很模糊的概念，房教授並沒有給出一個明確的時間。“未來”何時“來”，“未來”是一個時間跨度很長的概念，這對居民的房地産等資産配置沒有多少實質性幫助，例如，就像預測一個人總是會要死的，這是絕對正確的。

　　我們有個現象值得關注，人們往往會“選擇性記憶”，在股市、房市中，永遠存在三種“預測家”：看漲、看跌、維持現狀，在股市、房市上漲的時候，人們就會對“看漲”的經濟學家們津津樂道，對“空軍司令”嘲諷，反之亦然。我們要知道，市場上永遠不缺乏這三類人，投資者要識別其中的市場“噪音”。

　　實際上，影響“18年周期模型”的因素很多，也並非不可打破的神話。美國從1934年房地産波谷到20世紀70年代，隨著大蕭條後的積極財政政策以及戰後重建，美國房地産周期趨緩，這個時期中長度為18年的周期沒有再被發現。

　　決定房地産周期的力量很多，在中國雖然沒有大的房地産周期規律可以借鑒，但卻具有較強的政策性周期。這個或許遠比“18年周期模型”更具現實指導意義。應該説，中央讓房地産市場回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”決心很大，市場仍可以從“住的”角度來配置房地産，不必受困于“未來要跌”這樣模糊的“算命”，但若以“炒房”的角度來配置大宗資産，至少從短時間來看，或是“刀口舔血”。(盤和林)

　　供圖/視覺中國

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