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險資長租公寓項目首單落地 低收益、高風險問題待解
2018-08-07 09:26:18 來源: 上海證券報
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  由中再資本管理有限責任公司(下稱“中再資本”)、南京江寧開發區、協鑫集團三方共同打造的長租公寓項目日前在南京簽約。這是江蘇首個長租公寓項目,更是保險行業參與長租公寓的首次試水。

  作為中國保險業首單擬通過保險私募基金投資的長租住房項目,“中再資本-協鑫長租公寓項目”總投資額約80億元,房源全部由項目公司長期自持並租賃,項目建成後可為南京提供超過4000余套綠色智慧新居。

  在建立租購並舉住房制度的大背景下,租賃市場頻頻迎來金融配套政策的支持。繼推進住房租賃資産證券化、銀行支持集體租賃住房貸款後,6月1日,銀保監會又明確保險公司可通過直接投資,保險資産管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資産支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

  不過,由于長期租賃住房項目的投資周期長、風控環節較多,對保險機構的項目審查、風險管理、投後監督提出了更高要求,多數保險機構對進軍長租房市場仍在觀望。

  銀保監會原保險資金運用監管部副主任羅艷君表示,保險資金參與地方經濟建設要發揮自身優勢,在堅持服務實體經濟的同時,要高度重視風險防范,及時發現、充分評估和妥善應對投資過程中産生的各類風險。

  此外,長租房市場的盈利問題也成為“攔路虎”。伴隨著市場參與者逐漸增多,拿房成本不斷提高。業內人士表示,在北京、上海、深圳等長租企業較多但拿房成本很高的地區,長租公寓的租金年回報率大約在1.4%至2.5%。

  險企如何更好參與長租房市場?有專家表示,結合國際經驗來看,長租公寓融資最常用的手段是將租金等資産證券化後通過二級市場融資。保險資金的負債久期較長和期限較長的資産證券化産品有很高的匹配度。隨著長租公寓行業的發展,未來此類資産證券化産品會持續增長,保險資金也可以通過購買産品的方式持續為長租公寓行業提供資金支持。同時,資産證券化産品以租金産生的現金流進行償付,具有風險隔離作用,保險公司可以更好地控制投資收益。

  國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生建議,保險機構應隨著自身風險管理能力的逐步提升,漸進使用參與長租市場的不同方式。保險機構在主要以間接方式參與長租市場的同時,學習項目處置過程中的業務流程、風險控制手段,並儲備相關人才。在條件基本成熟的時候,可以探索以直接方式參與長租市場。

  以險資長租公寓項目首單為例,便是以設立保險私募基金投資方式參與。中再資本總經理呂日表示,中再資本計劃設立200億元規模的中再-自持長期租賃物業投資基金,並將南京作為進駐的首座城市。(陳婷婷)

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【糾錯】 責任編輯: 劉瓊
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