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全國50城賣地收入3.57萬億 北京杭州超2000億
2018-01-03 07:18:06 來源: 半月談網
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  在樓市調控的持續加碼下,2017年各地也開始加大土地的供應量,力求改善部分地區住宅供需緊張的問題。

  根據中原地産研究中心統計數據顯示,全國50個大中城市賣地收入均刷新了歷史同期記錄,累計賣地金額達3.57萬億元,較2016年全年的2.65萬億元,上漲了34%。其中13個城市賣地金額上漲幅度超過100%。

  與此同時,在經歷的前兩年的去化後,大型房企也選擇大力補倉,拿地熱情高漲。據中指院統計,50家百億級代表房企2017年招拍挂拿地金額高達22420.3億元,同比增長74.4%。

  多個城市賣地金額創新高

  上述50個大中城市中,有2個城市的土地出讓金超過了2000億元。其中北京為2796億元,杭州為2272億元、另有包括南京、蘇州、重慶、上海、天津、成都、鄭州等11個城市的土地出讓收入也超過了1000億元。

  而超過500億元的城市則達到了22個,全國賣地收入超過200億元的城市更是高達56個,創造下同期歷史新高。

  對此,中原地産首席分析師張大偉分析認為,從全國主要城市賣地情況看,2017年在多個方面刷新了歷史記錄,供應量明顯增加,特別是限價房與租賃房用地供應的增加,將對2018年房地産市場帶來明顯影響。

  “在2017年樓市調控持續加碼下,北京等城市的土地供應開始全面加速,多個城市未來5年將有大量房源入市。雖然各地調控政策嚴格,但大部分房地産企業在這些城市的庫存不多,在2015年-2016年大量去化後,房企積極補充庫存的意願強烈。”張大偉指出。

  而從全國看,核心城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米,按照平均單套60平方米計算,已經可以直接提供租賃房源超過8萬套,且集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

  此外,有業內人士表示,部分城市鼓勵房地産開發企業參與工業廠房改造,完善配套設施後改造成租賃住房,這些政策有利于推動租賃土地供應,緩解租賃市場的供需結構。供應增加後,住宅的市場價格有望進一步回歸合理區間。

  房企積極補倉

  而在主要的大中城市紛紛增加土地供應的情況下,50家百億級代表房企2017年招拍挂拿地金額也達到了22420.3億元,同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米,同比增長81.4%;而受結構調整影響,拿地樓面價均值為7778.4元/平方米,同比減少19.1%。

  據悉,2017年大型房企的拿地城市重心開始由一、二線城市向三、四線城市下沉。50家百億級代表房企2017年三、四線城市拿地面積同比增長145%,樓面價同比增長53.9%;一線、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%,佔比則分別降低0.7%、11.3%,受制于“限價、競配建、競自持”等政策影響,樓面價均也有所降低。

  不過,百億級房企在重點城市拿地集中度仍較高,500億元以上房企拿地金額前20的城市佔城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州、南通、福州、合肥、無錫、寧波等城市的佔比超七成。同時,部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升,拿地企業多為國企及大型民企,中小企業拿地機會較少。如北京拿地企業多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億級以上房企及遠洋、首開、中鐵置業等國企;廣州土地則多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收錄囊中,僅碧桂園在廣州拿地金額佔比已超兩成。

  此外,中指院方面表示,5000億元以上陣營、1000億元-5000億元房企、500億元-1000億元房企拿地金額佔銷售額比重均值超40%,開疆拓土態勢加劇,拿地結構更趨均衡;300億元-500億元、100億元-300億元房企拿地金額佔銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%,與500億元以上房企差距拉大,且拿地城市更集中于二線城市,拿地競爭力相對較弱。

  行業並購加速

  值得注意的是,2017年大型房企除了在招拍挂市場發力外,行業間的並購重組也在加速。

  上述50家百億級代表企業2017年並購金額達3109.2億元,佔拿地總額的15%左右。500億元-1000億元、1000億元-5000億元房企收並購拿地金額佔比最高,分別為50.8%和34.6%,其中融創、陽光城及泰禾收並購金額佔拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

  “百億級房企的並購項目聚焦一、二線核心城市,繞開了供應稀缺、成本高昂的招拍挂市場,從而以較低的成本加大了核心城市的持倉力度。”有市場人士稱。

  據悉,百億級代表房企收並購拿地金額前20城市中除佛山、惠州外均為一、二線城市,其中50家百億級代表房企在杭州、廣州收並購拿地金額超200億元,在天津、北京、上海及重慶收並購拿地金額也在150億元以上。

  同時,加大合作力度也成為百億級房企分擔運營風險,實現優勢互補、合作共贏的重要方式。50家代表百億房企中有38家採用合作拿地方式,權益拿地比例均值為86.1%,同比降低0.5%。其中,保利、龍湖、招商、中南、遠洋及首創等更傾向于聯合拿地,權益拿地比例在70%以下。

  此外,舊城改造、産業新城、物流地産、文旅地産等也成為百億級房企拓儲的重要途徑。如碧桂園、恒大、萬科、融創、華潤、中海、遠洋等房企在上海、深圳、武漢、珠海及徐州等城市通過舊改低成本獲取大量優質土地,其中遠洋以總價150億元、建築面積187.97萬平方米獲武漢舊改地塊;綠地、華夏幸福、榮盛發展等百億級房企通過産業新城方式獲得大量土地儲備;而萬科2017年前11個月新增物流地産項目32個,建築面積247.4萬平方米,成交權益金額僅為26.82億元;恒大更是通過旅遊地産在上半年便獲得土地2664萬平方米。

  (來源:證券日報記者 王崢)

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【糾錯】 責任編輯: 張慧
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