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拖欠物業費應該如何加收違約金?
2017-09-24 10:07:06 來源: 北京青年報
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  成都遠大創新物業管理有限公司又一次向業主發了催告函,其服務的遠大林語城小區內一套別墅的業主5年多欠繳物業費5萬多元,産生的“滯納金”則高達55萬余元。

  業主拖欠物業費如果沒有可原諒的情節,確實是錯誤的,應該補交並且進行適當處罰,甚至列入誠信檔案。但現在的問題是,5萬多元卻在5年後變成了55萬?按照物管方解釋:是因為增收了“滯納金”,“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業服務合同産生的,“逾期之日起,按每日1%收取滯納金。”

  在這裏有兩點需要説明:一是把拖欠物業費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當的,“滯納金”是對公民依法應該履行的金錢給付義務而沒有履行增加的處罰,包括依法應交的稅款,或者國家行政機關依法收取的罰款。業主欠交物業費不存在國家法律和行政處罰的含義,所以不應稱為“滯納金”,只應該按照合同法稱為違約金。

  二是,物業費違約金的合同是否經過合法的程序簽訂?如果只是物業部門預先印制的格式條款,新消法第二十六條規定經營者不得以不公平格式條款損害消費者權益,盡管雙方有約定,這種按每日1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

  那麼,業主拖欠物業費到底該如何加收違約金呢?《合同法》第一百一十三條規定,“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定,給對方造成損失的,損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失,包括合同履行後可以獲得的利益,但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是説,違約金是因為違約給對方造成的損失而已。

  業主拖欠了物業費,給物業公司造成損失如何評估?最多能夠加收多少違約金?按照最高人民法院的有關司法解釋,可參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。按最高人民法院規定,可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時,根據最高人民法院對民間信貸最高利息的規定,消費者違約金的所有賠償不得超過年息24%的上限。上述物業費由5萬變成55萬,顯然不符合規定。

  《合同法》第一百一十四條規定:“約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少。”市民遲交某些費用,對企業的損失應該按照相當于銀行利息賠償,或者考慮懲罰性,法院可以同意適當提高利率標準。如果市民覺得自己要付的違約金過高,可以向法院申請調整違約金的數額。

  這裏還有兩個問題:一是對于物業部門明顯違法的合同,應該提早説“不”。例如對于物業合同産生的程序,必須經過規范的程序,而不是由物業單方面説了算,拿格式條款來讓業主簽字;二是對于物業合同還應該進行合法性審查,像這種按天加收滯納金的規定就應該及時取締。

  更重要的是,地方政府要通過立法,填補社會管理方面的漏洞,例如規定經營服務部門收取違約金的標準,讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面。《江蘇省消費者權益保護條例》規定,因消費者逾期未支付費用,公用服務經營者加收違約金最高不得超過消費者逾期未支付費用的數額。這樣一來,服務部門加收的違約金就和《行政強制法》中“加處罰款或者滯納金的數額不得超出金錢給付義務的數額”的規定一致起來了。

  社會公共服務部門,除了實現經營指標,還應該堅持社會服務的公益性,不能隨意增加消費者的不合理負擔。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。(常青村)

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【糾錯】 責任編輯: 馬若虎
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