近期，中國恒大股價持續走高，儼然成為內房“明星股”。6月5日，中國恒大（HK.3333）股價和市值創下公司上市以來新高，報15.90港元/股，總市值高達2075億港元。

　　根據中國恒大同日公告宣布，公司5月銷售達381.9億，同比增約76%，年內銷售額已達1829.7億，同比增長近七成。與此同時，恒大也在加速實施永續債贖回計劃。公告披露，恒大已完成超過七成永續債的贖回，並計劃在本月贖回全部永續債。

　　恒大此前計劃是年內完成七成永續債的贖回，如今超額完成任務，對股東而言，這相當于釋放了超百億的凈利。

　　業績股價齊走高

　　數據顯示，2017年5月份，中國恒大的合約銷售金額為人民幣381.9億元人民幣，同比增長約76%；合約銷售面積為371.9萬平方米，同比增長約62%。並經測算，2017年1-5月，中國恒大累計合約銷售金額約達1829.7億元人民幣，同比增長近七成。

　　此前國際評級機構標準普爾認為，恒大銷售表現強勁、現金流改善，現金結余倍增，預計公司2017年的毛利率將升至23%以上。為此，標普調高了中國恒大的信貸評級，並將評級展望升至穩定。

　　與恒大業績大幅走高相近，中國恒大的股價和市值也在持續上漲。

　　6月5日，中國恒大早間開盤14.20港元/股，隨後股價一路上漲。14時55分，中國恒大股價衝上15.96港元/股，上漲幅度高達11.76%。截至收盤，總市值已經高達2075億港元，股價和市值皆創下公司上市以來的新高。據統計，進入2017年不足半年時間裏，中國恒大的股價已從年初的4.95港元/股漲至15.90港元/股，其股價已翻3倍多。

　　恒大似乎駛進了價值重估的快車道。

　　贖回永續債的骨牌效應

　　股東應佔凈利無疑是所有估值的基礎，而恒大今年加速贖回永續債，將使股東利潤短期內迅速放大。

　　5月4日，中國恒大集團公告，贖回永續債561.8億元人民幣，僅一個月後，該集團再次公告稱贖回永續債243.8億元人民幣。

　　目前，中國恒大累計贖回永續債805.6億元人民幣，永續債剩余本金約人民幣288億元人民幣，已經提前完成2017年全年贖回70%永續債的目標。6月5日的公告同時宣布，在6月30日前，恒大還將贖回剩余全部永續債。

　　偏高的永續債規模是恒大利潤率偏低的重要原因之一，這也造成了恒大的估值一直低于其他龍頭房企。盡管去年恒大成為全球銷量最大的房企，但截至今年4月中旬，其市值僅為1005億。而同期中海、萬科的市值分別達到2261億、2033億。2016年年報顯示，歸屬于永續債持有人的利潤達106億。

　　換言之，“如果恒大今年內全部贖回永續債，股東將直接獲得超過100億的利潤釋放。這也成為恒大股價飛漲的重要原因”有資深業內人士向記者表示，此前市場預估通過贖回永續債，恒大今年會釋放約50億的凈利。“沒想到，今年直接將利好翻番，凈利提高，恒大的市值有望再度重估”該人士認為。

　　負債率重構土儲優勢突出

　　隨著永續債解題成功，加上近期引戰成功，恒大的負債將實現改觀。

　　恒大一直以規模為發展重心，業績的高速發展帶來了較高的負債水平。但隨著兩輪引戰成功，恒大的凈負債率將由119.8%大幅下降至61.2%。

　　6月1日早間，中國恒大集團發公告稱，包括深業集團、寶信投資、華達置業投資、麒翔投資在內的第二輪投資者向恒大地産投入395億元人民幣資本金。次日，第一輪增資及第二輪增資合計引入資本金共700億元人民幣已全部到賬，並已完成驗資及工商變更登記。

　　摩根士丹利發布的分析報告指出，中國恒大在引入第二輪戰略投資之後進一步降低公司的負債比率，預計盈利年復合增長可能達到56%。因為在大幅降低負債後，恒大發展潛力大的優勢也得以強化

　　國泰君安分析師侯麗科也有類似觀點，其認為：“公司有望依靠優質土儲及並購和舊改項目維持地産業務增長。隨著股東結構裏南下資金佔比逐步提升，後周期時代龍頭集中度上升，估值仍具備上行空間。”

　　年報數據顯示，截止2016年末，中國恒大土地儲備達2.29億平方米。更值得一提的是，恒大的土儲大部分位于一、二線城市，投資額佔比在七成以上。

　　僅以中國恒大去年年中1.86億土儲計算，中國恒大總銷售貨值就高達1.5萬億，若以目前2.29億的土儲量來看，其所對應的貨值更高。“相信中國恒大充裕的土地儲備和可售資源應能使其達成目標，而隨著銷售回款增加和利潤釋放，現金流的情況也將得到進一步的改善。” 海通證券預測道。

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責任編輯： 陳俊松