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銀行做“二房東”預付數年租金 有房,你願嘗試嗎?
2017-12-28 07:14:49 來源: 中國新聞網
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  今年,住房租賃領域的創新接連不斷。繼官辦租賃平臺、信用免押金租房等出現後,一些銀行也開始探索新型住房租賃金融産品,銀行做起“二房東”的背後,租賃交易將迎來哪些新體驗和問題?

  資料圖:臺州玉環一名小夥展示自己通過當地租房平臺找到的房子。中新社記者 王剛 攝

  房子也能“存銀行” 可一次性獲數年租金

  12月中旬,中國建設銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”,意味著房子也能 “存銀行”了。

  建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲:房東將自己的住房租賃權出售給建行,建行一次性支付全部租金,比如,5年租金為50萬一次性交付給房東;然後,建行將房源交由專業租賃運營機構出租。

  “房屋所有權包括佔有、使用、收益和處分四項權利,租賃交易將前三項權利轉讓後,銀行扮演了‘二房東’的角色。”北京市兩高律師事務所律師姜寶對中新網記者表示,若合同約定合規合理就具備法律效力,轉讓一定期限的租賃權並不違法。

  多位業內人士均向記者表示,此類項目應選取人口凈流入的一線城市切入,先試點、再推行。據媒體報道,該建行“存房貸”業務2018年1月8日率先在廣州推出。

  資料圖:北京某小區門口擺放的房屋租售廣告。

  個人房東願不願嘗試,看租金的吸引力

  對于銀行的這類“存房貸”,在北京海淀區有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示,如果起初設立的租金沒吸引力,在北京這樣的一線城市,類似産品很難有市場。

  上海易居房地産研究院的報告顯示,一線城市租金指數均在2004年5月至2016年11月的時間段內總體表現為上漲。58同城租房數據顯示,2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。

  “目前不明朗,不大願意嘗試。”他説,“北京租房不發愁,未來三五年不漲房租不劃算;更不想把房子交給機構,弄個統一裝修什麼的就麻煩了。”

  李先生擔心的是,在房東、租戶、銀行、租賃機構四方參與的租賃模式下,如果發生財産損失等糾紛,解決起來比較麻煩。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進建議,由于涉及不同參與者,若合同難以維持,還需在法律文本上有新的創新。

  “未必有很多人願意嘗試。”姜寶直言,因為,現在租房市場每年漲房租已成“慣例”,房子“存銀行”後卻三五年不能漲租金,臨時解約還需付違約金。

  “在買賣不破租賃的前提下,房東若在合同期限內出售房屋,購房人需默認接受租賃協議,難免會讓房子變得‘不好賣’。”姜寶説。

  資料圖:圖為成都城區一角,太陽正從東方升起。中新社記者 劉忠俊 攝

  銀行的閉環生意 房租也可從銀行借

  與“存房貸”相呼應,建行的“按居貸”則是針對承租人租賃消費推出的貸款産品。

  根據建行此前公布的産品信息,針對租客的純信用貸款,“按居貸”享基準利率,租客的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍,保證貸款額不超過個人年收入的3倍,額度最高達100萬元,貸款額度期限最長可達10年,最快1個工作日放款。

  “為防范貸款變成買房首付,建議加強對錢款走向的監管,甚至可作為房租直接匯給長期租賃機構。”姜寶説,銀行目前倒是可通過“按居貸”和“存房貸”的銜接來降低資金風險。

  中原地産首席分析師張大偉也提醒,“按居貸”等金融産品需要銀行加強審核,防范信貸資金被挪用等騙貸風險。

  “租房應量入為出,通過貸款租房非常不理性。”張大偉説,租房所需的資金量級和買房不是一個意義,租房都要靠貸款的話,其可支配收入和消費結構就比較成問題,甚至可能引發過度消費。

  北京市亞運村北辰附近某小區樓外景。中新網程春雨 攝

  看好住房租賃 銀行紛紛大手筆進入市場

  雖然目前住房租賃領域存在個人出租期限短等問題。但北京大學房地産法研究中心主任樓建波認為,住房租賃行業將是房地産市場未來一個重要增長點。

  中央經濟工作會議提出,加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃。2017年,全國就有超50個城市出臺了支持住房租賃的政策。

  看好住房租賃市場的機會,多家銀行在開發投資環節發力。如,工商銀行與北京市保障性住房建設投資中心等合作,未來五年為北京住房租賃市場主體提供不少于6000億元的融資支持;中國銀行與廈門市國土資源與房産管理局簽署合作協議,推進住房租賃市場建設;建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領域的合作協議。

  中原地産研究中心統計,截至目前,多家銀行與開發商的數千億資金將投入住房租賃市場,涉足租賃市場的資本與開發商預期將繼續大幅增加。

  樓建波説,“由于租賃企業前期資金壓力大、回籠慢,佔用資金時間較長,企業無法再依賴銀行的短期融資,應衍生出能為企業提供中長期支持的金融産品。”

  安居客房産研究院首席分析師張波指出,目前國內長租公寓租金回報率僅為3%,很多項目回報甚至不達融資成本水平。未來,可加大住房金融支持力度,豐富房地産信托投資基金(REITs)的稅收優惠和分紅制度,拓展多元産品類型。(記者 種卿)

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【糾錯】 責任編輯: 劉曉朋
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