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自如們背後的金融秘密
2018-08-27 10:00:17 來源: 北京青年報
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  一家長租公寓運營人士透露,與一些租房分期平臺達成的合作,通過租房分期消費貸款為底層資産作為融資工具,是長租公寓這些年獲得快速發展的一個秘密。只要長租公寓企業保持足夠增速,和足夠出租率保證周轉,就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。

  立秋過後,北京的天氣漸漸變涼。清晨,國貿的上班族從一號線、十號線的各個地鐵口蜂擁而出,一些對天氣變化敏感的市民已經穿起了長衫。他們當中有很多是租房客,一大早從天通苑、草房、蘋果園、通州北苑等北京各個方向趕到國貿的寫字樓上班。剛大學畢業上班兩月的張棗從擁擠的一號線車廂裏擠了出來,他剛一掏出手機,就收到了某新聞客戶端的一條彈出新聞“北京多部門將嚴查租房貸”。兩個月前張棗差一點中招的“租房貸”如今已在風口浪尖。“金融+長租公寓”的模式引發了廣泛的爭議。

  事件

  杭州上海“租房貸”平臺相繼暴雷

  近日,杭州一家長租公寓的破産迅速上了頭條。杭州的長租公寓運營企業鼎家科技突然宣布,因經營不善,出現資金鏈斷裂,目前已經被安排進入破産清算程序。

  據了解,租戶在租房時,鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租,但實際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”(現更名為“愛上街”)的APP後,該平臺一次性將租金支付給鼎家,而租戶每月須按時向愛上街還款。據了解,鼎家破産約有4000戶租客受損,涉及的網貸平臺有6家。

  北京青年報記者了解到,鼎家科技的發展模式簡單總結就是“拿房-出租-融資-再拿房”,這種模式給鼎家科技的飛速發展提供了足夠的資金來源,截至2017年底已發展長租公寓超過5000間。

  昨日,上海“愛公寓”的一名租客也向北青報記者反映,公寓方面已經不給租戶辦理退房、解貸等手續,大量房東反映多月沒有收到房租,甚至一些剛剛通過“租房貸”與該公寓簽約的租戶也被沒有收到房租的房主清了出來,而此前完成解約的租客則被平臺拒絕退還押金。目前,租戶們已經成立了微信維權群,並已經向公安機關報警。

  據“愛公寓”租客介紹,在簽約的時候,工作人員告訴她為了方便,需要通過元寶e家線上平臺繳納租金,並且使用她的手機進行平臺綁定。後來她才發現,工作人員以租客的身份信息向元寶e家貸出了一年的房租。租客之後每月的交租,實際上是在償還元寶e家的租金貸。而一年的租金貸款,已經進入了“愛公寓”母公司的賬戶。除了元寶e家,“愛公寓”為租客申請租金貸的平臺還包括京東金融和平安好房。“簽約的時候我們並不知情這是租房貸,工作人員只讓我們提供身份證復印件和手機號,他們代為辦理。”

  聲音

  “租房貸”嚴重影響租客權益

  “這種模式實際上是租客在以個人信用在幫長租公寓企業貸款,嚴重侵犯了租客的權益。”一名房地産律師向北青報記者指出,表面上看來,這種“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金沒有什麼區別,但實際上是完全不同的法律關係。“一般的租房合同的月租金只是普通的債權債務關係,而一旦涉及向第三方的金融機構借貸,則是金融借款,一旦出現違約或者逾期的情況,可能會上徵信記錄,影響租客的信用,後期貸款買房買車都可能受影響。”

  北京中銀律師事務所律師雷國亞表示,在“租房貸”的案例中,租賃合同和借款協議是兩份完全獨立的合同,發生糾紛後不利于保護租客的合法權益。一方面長租公寓並不為租客與分期平臺的借款提供擔保;另一方面,一旦平臺跑路,租客和房主往往會陷入一個對立的境地。

  追訪

  北京也有租戶遭遇“租房貸”

  “我以為只是租了房,卻莫名其妙背了一筆貸款”,杭州鼎家的一名租客在網上的發帖引起了眾多租房客的共鳴。這些選擇長租公寓的租戶均表示自己是在簽完合同後才發現,原以為只是租了房,沒想到卻是貸款,每月付的不是房租,而是金融機構的貸款。

  北青報記者了解到,“租房貸”已成為長租公寓的一種普遍支付方式。日前,多位北京市民也反映,他們在不知情的情況下遭遇了“租房貸”。租戶章先生表示,他三個月前在某長租公寓租了個一居室,當時該長租公寓的工作人員給他重點推薦了“押一付一”的模式,並沒有告訴他這是一款涉及“金融貸款”的産品,整個過程都是在長租公寓的客戶端上操作,工作人員翻頁非常快,只是告訴你哪個項目打勾。

  張棗在今年6月大學畢業之後,通過某長租公寓平臺租房,差一點選了“租房貸”。他説,簽合同的時候工作人員告訴他有多種支付方式,其中重點推薦了“押一付一”的方式,其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大學剛畢業沒有多少存款,張棗當時毫不猶豫就選了“押一付一”。

  但當中介要求他簽另一份與第三方微眾銀行的合同並同意其查詢徵信記錄時,張棗才注意到這是一份貸款合同,這種支付由第三方金融機構向平臺支付全年租金,住戶每月按時向第三方金融機構繳納月租金。“還好我是學法律專業的,不然就被誘導貸了款。我不想一畢業就背負了貸款,最終拒絕了這種支付方式。”但該長租公寓的工作人員告訴他,如果採用傳統的支付方式,每月租金要多出20%。

  監管

  相關部門重新評估“金融+長租公寓”模式

  近日,隨著杭州上海的“租房貸”平臺相繼暴雷,以及市場對“長租公寓” 跑馬圈地引發租金快速上漲的質疑。政府相關部門也開始重新評估長租公寓借助金融的力量快速擴張的模式。

  原我愛我家副總裁胡景暉此前在電話會議中稱,“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商,為了擴大規模,以高于市場正常價格的20%到40%爭搶房源,人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口,現在發展嚴重跑偏了。”

  8月17日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。其中,住建委表示,約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。8月23日,北京市住建委相關負責人重申,市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”,將嚴查這些中介機構的資金來源和流向,一旦查實將從嚴處罰。

  來自政府部門的多個信源顯示,政府相關部門將重新評估“金融+長租公寓”這種模式,不排除接下來會有相關的措施出爐對此進行約束。

  8月17日,自如在一份官方回應中提到,未來自如會在政府政策指導下,推出市場穩定措施、維護租期穩定,進一步壓縮公司資産收益率、讓利租客、抑制房價不合理上漲,加大優質房源供給、滿足不斷增長的市場需求,從各個維度抵制不當競爭,塑造良好的租賃市場秩序。

  北青報記者了解到,對于長租公寓,許多租戶有一種矛盾的心態。一名租住自如三年的租戶雷宇説,在租住“自如”之前,他被黑中介騙了兩次,被房東毀約了一次。他認為,自如利用ABS等金融工具融資,也應該在法律框架內去探討,比如應區分正當的、透明的租房貸款和違規的“租房貸”,而不是一棒子打死。

  雷宇前一段時間剛與自如完成新一年租期的續約。他透露了一個細節:“自如這次也沒有推薦‘租房貸’。”

  調查

  分期月付已是長租公寓普遍做法

  北京“租房貸”的情況到底如何?“租房貸”背後長租公寓有著什麼樣的資金來源和運營模式?北青報記者日前對幾家位于朝陽區的長租公寓進行了調查。

  相寓

  租戶可選擇信用租房産品

  北青報記者來到位于朝陽區傳媒大學地鐵站附近,通惠河南岸的“相寓”,“相寓”是我愛我家旗下的長租公寓。一名工作人員介紹,該公寓的幾百間房屋均已出租完畢,目前沒有空房,如需要租房需要排隊到九月份。該公寓普通兩居室的價格是8000元每月,標準化裝修,除了電視機,冰箱、洗衣機、空調一應俱全,地下室有咖啡館、健身房等配套,租客大都是國貿附近上班的白領。

  據了解,“相寓”的租客除可以選擇傳統的房租支付方式之外,也可以選擇信用租房産品。該産品由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。可以通過芝麻信用分期付款,芝麻信用分700分以上免押金,700分以下押一付一,分期服務費為月租金的5.8%。但租戶如若中途退租,則不僅需付租房違約金,還需付分期違約金,按借款合同的相關規定付給房司令。

  自如

  有白條、分期貸款等三種支付方式

  鏈家的一位門店經理告訴北青報記者,通過自如APP平臺辦理的租房有三種支付方式,分別為在線支付、自如白條、自如客專享分期,並不強求租戶一定要選用其中某種支付方式。北青報記者獲得的一份自如合同上“合同説明”條款中記載:“乙方(租戶)若選擇自如白條支付方式,則乙方的支付方式與京東簽署的《信用付款(自如白條)支付協議》為準,若乙方選擇自如客專享分期支付方式,則乙方的支付方式以乙方與出借人簽署的貸款相關合同為準。”

  自如官網介紹,自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費分期的貸款産品,分期手續費率6.27%,共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學生、非企業用戶,即可使用分期簽約。每個人最多只能簽約3單自如客專享分期。

  使用自如分期的用戶,首付構成為“月房租+月折後服務費+押金”;後續每月支付“當月房租+當月服務費+手續費”;另外享受全年服務費7折,服務費分12月。以月租5000元的新簽約用戶為例,使用自如分期,月租金5000,年服務費為4200元,首付款為10350元,此後每月付款5685.44元,一年租期共付款72889.84元;普通月付的月租金為5000元,年服務費6300元,首付款需16800元,此後每月支付5250元,一年租期共付款74500元。相比之下,使用自如分期貸款服務,同樣的月付,一年少支付1600多元。

  蛋殼

  分期月付産品零利息優惠

  據蛋殼公寓官網介紹,分期月付産品零利息優惠,只要簽約蛋殼公寓房源,並經過金融平臺確認徵信良好,達到法定貸款年齡可使用分期服務。若客戶中途退租,分期貸款合同解除,未發生的貸款不用客戶還;若轉租或換租,原合同終止,新簽的合同重簽申請分期。如逾期,則按照金融機構的規定産生罰息。北青報記者了解到,通過第三方金融機構貸款的租戶,逾期的利息基本是每日萬分之五。

  近日,多名蛋殼公寓的租戶反映,他們對外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有些租客不知情簽下合作,只能選擇接受貸款協議或者支付一年的房租。今年5月,有媒體曾報道,蛋殼公寓因對外宣傳的房租“押一付一”實為“房租貸”而遭到租戶投訴。蛋殼公寓則回應稱,分期月付是目前長租公寓互聯網運營平臺的一個普遍做法。

  本版文/本報記者 朱開雲(除署名外)(文中均為化名)

  揭秘

  長租公寓借道“信托”

  向租客放貸

  近年來,處在“風口”上的長租公寓飛速發展。公開資料顯示,截至2017年底,自如進入了北京、上海等9座城市,為超過20萬業主委托管理50萬間房源,累計服務120萬名自如客,2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立,到2018年,蛋殼公寓用3年時間讓自己擁有了10萬間房源。

  長租公寓背後已由中介變成資産管理公司

  多名業內人士指出,“金融+長租公寓”這種模式是長租公寓飛速發展的秘密。北青報記者了解到,長租公寓背後的實體公司已經由傳統的房産經紀機構變成了“資産管理公司”,比如自如的實體公司是“北京自如生活資産管理公司”,蛋殼公寓背後則是“紫梧桐(北京)資産管理有限公司”。一名基金業人士稱,從房産經紀到資産管理公司的轉變,前者是一種撮合交易,後者則凸顯了資本運營。

  自如設立信托計劃向租客發放貸款

  在北青報記者獲得的一份“北京自如生活資産管理公司”的房屋租賃合同中,發現其貸款的主體是中國對外經濟貿易信托有限公司(下稱“外貿信托”)。

  2017年8月15日,自如成功發行了國內首單租房市場消費分期類ABS——“中信證券—自如1號房租分期信托受益權資産支持專項計劃“,該單ABS産品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構,期限兩年,首期發行規模5億元,本專項計劃優先級票面利率5.39%。截止到目前,自如與外貿信托至少已經發起設立了“薈潤5號”“薈潤6號”等2個信托計劃,用以向自如租客發放貸款。

  自如的ABS産品,以租房分期消費貸款為底層資産。比如“自如1號房租分期信托受益權資産支持專項計劃”的底層資産即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款,均為1年期。自如對機構投資者的收益進行兜底,在兩年循環期內,如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益,自如方面需要補充差額,用來滿足投資者的收益要求。

  在這個資管計劃中,“自如”全資子公司北京自如眾誠友融信息科技有限公司作為發放住房分期貸款的資金方,同時也是該專項計劃的原始權益人,通過與外貿信托合作成立信托通道的方式來實現對自如租戶開展住房分期信貸業務。“由于自如並未持有消費金融經營許可證或小額貸款經營許可證,不得不通過設立信托的方式向租戶發放貸款。這種方式將基礎資産由小額貸款轉變為信托受益權,可有效規避基礎資産的法律瑕疵。”一名證券業人士告訴北青報記者。

  自如平臺已經形成一個資金池

  2017年自如ABS發行之時,自如CEO熊林曾這樣介紹該産品:以2016年自如過手租金超過90億元為例,如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資産計算,折合到每月為0.75億元,按季預付租金中除去當月租金,自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結余。

  對此,前述證券業人士表示,如租客以年付方式支付租金,月付方式向業主付租,就可以形成至少11個月的租金佔用期,再加上押金和提前收回的服務費,自如平臺上就形成了一個資金池。提前1年預收的服務費、租客押金和房租,在自如的資産負債表上列報為應付款項。2017年底,自如負債規模接近75億元,其中應付款佔比75%,高達56億元,主要是房租預收款和押金收款。

  長租公寓靠與租房分期平臺合作進行擴張

  除了與信托公司的合作,也有部分長租公寓平臺直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設銀行已與多家房地産企業簽署了住房租賃權轉讓協議,租戶可通過建行發布的APP在線租房,可以使用建行推出的個人住房租賃貸款“安居貸”業務,專門為租戶提供租房貸款。

  一家長租公寓運營人士透露,與一些租房分期平臺達成的合作,通過租房分期消費貸款為底層資産作為融資工具,是長租公寓這些年獲得快速發展的一個秘密。只要長租公寓企業保持足夠增速,和足夠出租率保證周轉,就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。

  觀察

  讓長租公寓

  回歸“長住”本質

  最近,原本指望成為房産市場的“藍海”的長租公寓,遭到了空前的譴責和質疑,矛頭直指“長租公寓+房租貸”的模式。

  簡單來説,房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房産中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續在市場上橫衝直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經不是傳統意義上的房産中介服務,而是一種金融服務,而且是一種加了杠桿的金融服務。正因如此,這種模式背後的金融風險和法律糾紛不容小覷。

  “房住不炒”“租售同權”已經是大勢所趨,房租的長期化、穩定化是全社會樂見其成的。長租公寓模式有其自身的亮點,即通過對于房産的改造,獲得溢價收益以及較為穩定的現金流。這本是房産業的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。當務之急是要及時控制長租模式下的金融風險,讓長租公寓回歸“長住”本質,而不是充當金融工具。文/新華社

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【糾錯】 責任編輯: 程瑤
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