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要命的炒房“極致杠桿術”
2020-06-03 08:31:36 來源: 證券時報
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  人們千方百計尋覓財富,房産投資在我國備受青睞,聰明人從中看到機會,更聰明的人教人賺錢,用“極致杠桿術”來兜售終南捷徑,以借錢生錢之法實現財務自由。

  近期江蘇赴深炒房者魏靜摔了一個跟頭,她正在買的房子被債主送到法院拍賣。讓魏靜翻船的不過是深圳臨時出臺的一個新政策:購買商品房取得紅本必須滿6個月才能抵押貸款申請經營貸。

  這讓魏靜的資金鏈繃緊到裂開,按照原計劃,她在深圳找人結了婚,交了社保,找親朋好友湊足了首付,但沒有去找銀行申請房貸,而是找到小貸公司借錢一次性付清所有房款,小貸公司的利率比較高,原計劃買到房後用經營貸置換,就能使用低息貸款。這是深圳市經營貸試圖走進房市的少有案例。

  魏靜今年48歲,賣螃蟹為生,網名“蟹姐姐”,她之所以到深圳買房,並有一係列很專業的規劃,全靠有“高人”指引。

  這個高人就是深房理,深房理是網絡大V,鼓吹房價永遠上漲,他認為,“房價平均每年上漲15%,5年一倍,這個上漲比例大部分二線城市也很容易做到。所以懂投資房産的人都很有錢。60萬一平的房價,很多城市不需要等20年”。

  每年上漲15%,以5%的年房貸利息,就有10%的收益,如果貸1000萬元,一年收益就有100萬元,而年收入100萬元的工作可不是很好找,只有在少數大企業或專業技能了得才能到達,或者創辦公司或許能年入百萬。

  能有這種機遇和能力的人很少,但是能貸款買房的人很多。前者門檻很高,後者門檻低。深房理稱“人人皆可買房,直到財務自由”給了普通人好多希望。普通人很難不被各種房價上漲和投資神話誘惑,比如“30萬兩年就變200萬”、“某大學生在深圳半年買千萬房産”。為了炒房賺錢,深房理教授“極致杠桿術”,即千方百計借錢,讓錢生錢。

  魏靜就是加入深房理的“搖籃計劃”開啟深圳買房之旅。這個計劃名很有想象力,好像在搖籃裏搖一搖,就能搖出一個美好前程。

  深圳一直漲的房價,也給了許多人勇氣。現在市內位置不錯的好多樓盤已上了10萬元每平米,20年前沒幾個人有眼光能想到現在的房價這麼高,所以深房理喊出60萬,也顯得沒那麼不可思議。

  60萬元一平米,意味著60平米的房子需要3600萬元,大概相當于目前香港一套房價格的三倍多。香港鼓舞了炒房者,炒房者的膽量並不局限在香港。其實,全世界很多國家房價溫和上漲,歐洲國家房價一直很穩定,還有很多國家房價並沒漲。

  房價以15%的價格上漲,這個的確需要想象力,巴菲特投資如此厲害,年收益也只有20%多。

  高杠桿投資房地産的風險是,即使房價不漲不跌,就能讓炒房者支撐不了,一年1000萬元的貸款,房貸利息就要50萬元。如果沒有收入,像深房理所説以貸養貸,現金流可能馬上就會枯竭。如果房價下跌,很快就能讓炒房者動彈不得,好的情況是資産歸零,壞的情況是親戚朋友都成為債主。高杠桿投資者抵禦風險的能力很弱,或許後面房價又恢復上漲,但已和投資者沒了關係。到時候就不是借錢生錢,而是雞飛蛋打。

  深房理號稱早已通過炒房實現財務自由,現在教人炒房賺錢,是因為不工作實在無聊,頗有點孔子獨樂樂不如眾樂樂的意思。在他的模式下,賺到錢很簡單,在一個超強的房産上漲周期,堅定的看多派都賺到了錢。所以網絡上不乏追捧者。

  就跟股市上漲會有無數大神一樣,房價大漲也會有無數大神。這些大神往往有很強的號召力,房價還沒到下跌的時候,大神的金身也沒破。不過,是商品就有價格,是價格就有漲跌,有漲跌就有盈虧,有人能平滑過去,有人卻倒在漲跌的某一處,難以翻身。

  賺錢的時候彼此高興,如果大面積虧錢的時候,深房理沒有能力兜底,風險會轉移給銀行、政府和公眾。這跟2008年美國金融危機一個道理:當時美國實行寬松的信貸政策,幫助收入一般的群體擁有住房,這部分群體在房價下跌後,將風險轉移給了銀行和金融機構。

  有人兜售炒房煉金術,其實是個人斂財術。少數人的高杠桿牽涉資金量還不大,如果有人批量“教授”,集合一起就是一股難以忽視的風險。記者 余勝良

  

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【糾錯】 責任編輯: 陳劍
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