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火爆“樓市打新”B面: 剛需擔憂“陪跑”
2020-06-06 08:53:16 來源: 證券日報
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  近期,“萬人搖號”在房地産圈刷屏,起因是杭州市有超過6萬個家庭一起搖號“搶”900多套房,整體中簽率不足2%。無獨有偶,南京、成都等部分城市此前也分別上演過“萬人搖號”的“大片”。

  《證券日報》記者調查發現,在個別樓盤的“萬人搖號”中,有碰運氣者、投機者、放貸者疑似趁機參與運作。對此,專家建議進一步優化相關政策。

  人才優惠政策

  與樓市“打新”相遇

  搖號買房(一手新房)由來已久,2017年7月份,上海市率先出現搖號買房;隨後,成都、南京、杭州、武漢、長沙、深圳等城市也陸續實施。

  以杭州市為例,2018年4月份,杭州市房地産市場持續健康發展協調小組發布《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》,規定2018年4月4日起,杭州市區范圍內符合條件的新申領預售許可商品住房項目由房地産開發企業委托公證機構採取公證搖號的方式開展銷售工作。至此,杭州市開啟了買房搖號的新旅程。

  除了推出搖號買房舉措,杭州市在人才引進的政策落實方面,也力度較大。

  2020年2月24日,杭州市有關部門印發了《關于服務保障“抓防控促發展”落實“人才生態37條”的補充意見》(以下簡稱《補充意見》),其中第一部分主要內容的第2條提到,“支持高層次人才優先購房。”

  據杭州市人力資源和社會保障局官網顯示,僅4月份(4月1日—4月30日17:30),杭州市一共新增了1383名高層次人才,且新增人數還在不斷上升。

  當然,急切“搶人”的不止杭州市,不少城市也早已將購房優惠等舉措加入當地人才引進政策中。據《證券日報》記者不完全梳理,僅5月份,就有寧波、鄭州、廣州、濟南等多個城市先後落實人才落戶、購房補貼等方面的優惠舉措。

  有投機者、放貸者

  趁機參與

  仔細觀察“萬人搖號”的幾個網紅樓盤發現,被“搶”樓盤都有3個共同特點:均價較低、與周邊二手房價格差懸殊、交付年限近。

  至于參與“萬人搖號”的群體,除了剛需外,還包括被“一、二手市場價格差懸殊”、買到便是賺到吸引的投機者碰運氣者。因此,面對“優先搖號買房”的利好,很多人都希望能夠擠上人才“陣營”。

  以杭州市為例,為了實施樓市調控,杭州市推出“限地價、限房價”的雙限制度。從呈現的結果來看,新房價格比周邊二手房價格便宜。上述超過6萬個家庭“搶”的名為遠洋西溪公館的樓盤,平均銷售價為2.8萬元/平方米,和周邊3.5萬元/平方米—4萬元/平方米的二手房價有一定的價格差,也就是説一旦買到該樓盤的房,基本上就會出現至少每平方米7000元的收益。

  家住杭州市余杭區的思思(化名)告訴《證券日報》記者,唾手可得的近百萬元利潤(房屋建築面積為59平方米—190平方米,按最小的59平方米、7000元的凈收益計算,轉手就能賺近42萬元,如果戶型較大,差價會更高)讓大家“瘋狂”起來,大量家庭加入“碰運氣”行列,都想獲得幾乎是無風險套利的機會。

  “有些購房者家庭為了能在‘網紅盤’搶佔一席之地,不得不廣撒網——在已開盤的多個樓盤裏報名申請搖號。但多數樓盤都需要驗資(避免搖號中簽後沒有錢購房的情況),驗資要求和資金額根據各樓盤而定,一般會要求購房者將滿足首付的資金存入指定銀行並凍結,直至搖號公示結束後解凍。資金不足的購房者只得抵押貸款或者選擇放款快的民間借貸,目前我咨詢的行情價為借100萬元,5天需要7500元的利息。”準備幫父母置換房的李麗(化名)向《證券日報》記者透露。

  記者據此估算發現,民間借貸的折合成年化利率已經超過了50%。對此,國浩律師(上海)事務所律師朱奕奕在接受《證券日報》記者採訪時表示,剛剛獲得表決通過的《中華人民共和國民法典》規定:禁止高利放貸,借款的利率不得違反國家有關規定。此外,自2015年9月1日起施行的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若幹問題的規定》第二十六條確定,借貸雙方約定的利率未超過年利率24%,出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的,人民法院應予支持。借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的,人民法院應予支持。

  此外,《補充意見》中提到人才優先傾斜為“首套房”,且杭州市住房保障和房産管理局對人才搖號買房的具體操作進行了解答,強調高層次人才應以家庭為單位報名參加優先搖號購房。

  但是,《證券日報》記者注意到,開發商的搖號公示之中,對于人才的要求大多僅有“無房家庭”字眼。有購房者擔憂,人才如果賣掉原房産算不算“無房家庭”,或者如果搖號成功後賣了相關房産,還能不能再次參與優先搖號。

  杭州市某樓盤售樓處工作人員透露:“如果被認定為杭州市高層次人才,哪怕之前已買首套房,只要賣出或過戶到其他人名下,還可享受購買首套房優先搖號的權利。”

  《證券日報》記者就上述工作人員的説法,致電杭州市人力資源和社會保障局尋求辨別真偽,對方稱杭州市住房保障和房産管理局主要負責相關事宜;但是,杭州市住房保障和房産管理局工作人員解釋稱,杭州市房産交易産權登記管理中心負責産權認定。截至發稿,記者未能獲得官方正式回復。

  此外,部分新房是準現房,交房時間短對于投機者而言很吸睛。

  “我前段時間已經通過了人才認定,正在考慮要不要騰出房票去搖號。”浙江大學某教授向《證券日報》記者坦言,的確眼紅杭州樓市的倒挂紅利,但家人不同意此做法。

  “遠洋西溪公館的地塊早在2009年就已拍下,哪怕是11年前的樓盤、戶型也很老,但並不影響投資者蜂擁而至。畢竟購買期房後,開發商延期交房的情況仍較常見,而購買準現房能減少推遲交房的風險。”家住杭州市西湖區的簫霄(化名)告訴《證券日報》記者,恰恰由于是準現房,激發了很多投機者的“搶房”熱情,甚至有的投機者會與一些手上有房票但沒錢買房的人合作,雙方約定如果中簽按照一定比例分享利潤。

  簫霄作為剛需購房者,自2018年底開始搖號買房,經過9次搖號、歷經將近1年才在2019年下半年買到房。簫霄説:“現在剛需購房者需要和可以搖3輪號的人才拼手氣,中簽率更低,有些人等不及‘打新’,最終花高價買二手房。”

  專家建議

  進一步優化政策

  對于各地人才可優先搖號購買首套住房這一政策,中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林在接受《證券日報》記者採訪時表示,一方面是為了吸引並留住高層次人才,以促進區域創新與發展,提升城市競爭力。另一方面是為了消化本地住房市場增量和存量,保障房地産市場的平穩發展。

  那麼,如何防止政策被投機者濫用?盤和林認為,要為政策打“補丁”。各地人才落戶、購房優惠等政策已逐漸精細化,但只要有利益存在,就不乏想“鑽空子”、想利用漏洞的人,如果搖號制度不健全就很容易給投機者留下“鑽空子”的空間。所以,需要建立一個健全、完善的搖號制度。

  中國國際經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東建議,要確實把優惠提供給有需求的各類人才。

  “針對‘萬人搖號’、一二手房價價格懸殊等現象,相關政策也應找準施策方向,根據市場實踐及時‘轉向’。在切實保障優惠政策能解決人才所急所需所盼的同時,也能更好地保障普通購房者的權益。”劉向東進一步表示。

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【糾錯】 責任編輯: 楊曉波
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