新華網 正文
房價難控,租金難漲,這是什麼邏輯?
2020-06-30 09:04:41 來源: 證券時報
關注新華網
微博
Qzone
評論
圖集

  未來,疫情影響、經濟下行,居民收入和大眾需求仍會受影響,租金還要下跌或低位徘徊。

  經濟學教授説,貨幣發行,理論上所有資産和商品都會漲價,無非是漲多和漲少。這段時間,熱點城市的房價都在上漲,這很好理解。疫情不是金融危機,而是窮人危機。即便疫情常態化了,但有互聯網、有理財、還有房産,有錢人在家呆著,工作生活都不會耽誤。但是,疫情衝擊實體供應鏈,窮人工作、收入都受影響。所以,貨幣增發後,富人排著隊去買房。

  令人困惑的是,租金卻在下跌。根據緯房大數據公布的租金指數,一線城市租金已連續3個月下跌,最近的5月份,除了廈門外,熱點城市租金都在下跌,其中深圳的租金下跌幅度最大(-9.44%)。這個也好理解,既然疫情是窮人的危機,租房的都靠工薪生活,工作和收入都受影響,高租金還能維持得住嗎?而且,此前高舉高打的長租公寓,也開始降租金了。

  近期,自如、蛋殼等長租公寓都開始清理存量房源,前期高租金收納的房源,或者降租、或者解約。針對疫情後空置率上升、租金支付能力下降,長租公寓紛紛以優惠租金吸引畢業季的大學生租住。筆者認為,租金下跌其實是産業和個體回歸本源的結果。大家應該還記得,2015-2019年,各大城市租金上漲都很快,深圳的商品住房租金這一期間漲了50%以上。

  租金上漲,一方面是房價上漲倒逼的,2015-2019年是房價上漲最快的幾年,租金跟著房價水漲船高。不可忽視的是,除了房地産,那段時間金融、TMT、互聯網、創業創新,以及圍繞這幾個行業的專業服務(會計、審計、咨詢、法律等)都蓬勃向上。在資本的加持下,上述行業成為最熱門的投資領域,相關就業人員的收入漲得很快,房租也漲得很快。

  另外,這段時間也是長租公寓的“風口期”。投行預測,中國長租公寓將是“5萬億級”的市場規模。于是,各路資本搶灘長租公寓,“高租金收房、低租金放租”,把業主胃口、市場預期全部抬高了。但誰也沒想到,租的需求是穩定的,不可能爆發式增長。

  當開始糾偏“金融自由化”,P2P等金融泡沫退潮,TMT受外部環境衝擊,互聯網紅利往四五六線城市下沉(看看拼多多市值暴增就知道了),創業創新不再靠資本加持,變得踏實了,支撐高租金的高收入者,貌似一夜之間就隱匿了。貝殼發布的《2020年畢業季租房洞察報告》顯示,65%的大學生可接受的租金水平在2000元以下,近70%大學生接受合租。

  洗盡鉛華、回歸本源。原來,大學生們對租金這麼敏感,原來還有那麼多人沒坐過飛機,沒用過抽水馬桶,原來廣深80%的租客是住在城中村的。所以,租金下跌是回歸本源,本來就不該那麼高,當被炒高以後,終究會跌下來。瑞幸退市了,才長嘆一口氣,終于可以靜下來好好做咖啡了。租金下跌了,資本就會退潮,長租公寓該研究,怎麼靠服務贏得客戶了。

  最後説説房價的問題。疫情是窮人的危機,擴張的貨幣就很難流向窮人,一來需求不足,二來資本要賺錢。所以,貨幣似水更如蜜,流淌過程中在某一個位置上鼓起來,然後慢慢將周圍覆蓋到。富人邊際消費傾向低,貨幣流到這裏,表現為“窖藏”,就是資産價格上漲。因此,貨幣發行後不同商品價格漲幅不同,對疫後紓困、地方財政等更重要的地産,貨幣就要讓它鼓起來。

  早在若幹年前,租金回報率,就跌到社會平均收益以下了,熱點城市的租金回報率橫在1%左右好幾年了,租金下跌並不是買房要考慮的首要因素。未來,疫情影響、經濟下行,居民收入和大眾需求仍會受影響,租金還要下跌或低位徘徊。同時,貨幣寬松仍會繼續,資産漲價仍然會此起彼伏,加上地方財政都非常困難,估計熱點城市的房價很難控制。

  (李宇嘉 資深房地産研究人士)

+1
【糾錯】 責任編輯: 李童
新聞評論
加載更多
盛裝起舞 好戲連臺
盛裝起舞 好戲連臺
青海:巧手繡香包 濃情迎端午
青海:巧手繡香包 濃情迎端午
朱鹮棲息地以秦嶺為中心向東亞擴展
朱鹮棲息地以秦嶺為中心向東亞擴展
夏日古鎮風光美
夏日古鎮風光美

010030090900000000000000011100231126175574