新華網 正文
開發商去化壓力大 北京商住房市場存亂象
2020-12-02 07:48:54 來源: 中國證券報
關注新華網
微博
Qzone
圖集

  近日,記者對北京商住房市場實地走訪發現,北京地區商住房市場面臨較大去化壓力,新樓盤存在違規銷售的問題,有的項目承諾可以分期付款。

  宣稱可以貸款

  記者走訪發現,為了盡快實現銷售,有的商辦、寫字樓項目直接採取整棟、整層出售方式,目標直指上市公司及大型央企、國企。為獲得這部分客戶群體的青睞,很多項目承諾可以做銀行按揭貸款。

  “限購政策後建設的商住項目,為了向商業用途傾斜,限定了最小銷售單元,一般是500平方米起步。這意味著一個客戶至少要購買500平方米。與其切割銷售,不如整棟出售。而且如果切割出售,可能面臨長時間難以清盤的局面。”位于豐臺區某商辦銷售負責人對中國證券報記者表示,“項目畢竟在北京四環以內,一些國企混改後旗下子公司獨立出去購買辦公樓的需求大。”

  當問及項目的付款方式時,上述銷售負責人指出,“前期只需要交50%的首付就能走網簽,項目可正常貸款。我們會把幾個銀行的支行負責人聚到一起,供購買商辦、寫字樓的企業客戶挑選。”

  當中國證券報記者詢問這種操作是否符合限購規定時,該負責人的回答含糊其辭,“我們的客戶都是央企、國企以及民企類上市公司,銀行對這類客戶會有一定政策傾斜。我去年在公司的其他項目做銷售主管,也是貸款進行出售。項目當時是切割成1000平米一個銷售單位,只要購買方符合銀行貸款資質,可以正常貸款。”

  中原地産首席分析師張大偉指出,這類貸款不可能是按揭。限購政策不僅僅針對個人購房者,還針對企業購房者。這種操作可能是抵押貸,也就是先付50%首付,再付剩余的50%,然後銀行進行抵押操作。這是一種營銷手段。

  除了整棟銷售,中國證券報記者調研發現,分割出售的商住房也存在宣傳可以正常貸款購買的問題。

  以位于豐臺科技園附近某個已經建成的商住房樓盤為例,該項目宣稱,可以正常貸款銷售。樓盤銷售人員對中國證券報記者介紹,“我們屬于國企類房地産企業,和民營房企不一樣。民營房企的項目不能正常貸款,我們的項目可以。這類貸款需要房地産項目方配合銀行做貸款,情況不一樣。”

  分期付款銷售

  記者走訪了幾家大型民營房企在北京建設的商住房項目,發現這些項目確實沒有出現上述首付貸款的情形。但這些項目不少宣稱可以分期付款,有的項目分期付款周期高達幾年之久。

  以位于大興區某頭部開發商開發的項目為例,該項目宣稱,首筆訂金只需要2萬元,三個月之內交20%的房款,半年之內交50%的房款,三年之內交齊全部房款即可。

  “只有交完全部房款才能進行網簽。之所以允許客戶跨這麼長時間付房款、過戶,是因為項目存在整體抵押,解除抵押也要兩年多時間。”上述樓盤銷售人員對中國證券報記者表示,“限購政策頒布後,新房商辦項目只能由公司購買。個人客戶想買這個項目,正好可以在這段時間注冊公司。”

  當記者問及不能網簽是否可以正常入住時,上述銷售人員稱,不能以業主的方式入住。如果有特殊需要,可以先簽一份租房合同,以租房的形式入住,然後等正常網簽。

  記者觀察到,這類商住房無論從戶型設計還是內部裝修,都和普通住宅基本沒有區別。有的商住房直接宣稱,是民水、民電配置,客廳、臥室、盥洗室、廚房等一應俱全,都是倣照民宅進行整體布局。

  抵押貸款超房屋總價

  中國證券報記者調研發現,商住項目的二手房價格遠低于2017年高點,但仍然存在難以銷售的問題。

  究其原因,很多二手房源業主在最初購買時,進行過公積金、商業貸款,且貸款比例較高。2017年後,在商住房限購的情況下,價格大幅下降。目前二手房銷售總價已遠低于銀行貸款額。

  有的商住房業主在購買後,還在非銀行機構進行了抵押貸款。“有的小金融機構可以把抵押貸款比例做得很高。比如2017年之前,100萬的房子,抵押可以貸出7成房款,當然利息較高。有的房子目前只值50萬元,而背後的抵押有70萬元。接盤這些房子,先要拿出70多萬元還給金融抵押機構,解除抵押後才能銷售。但這些業主如果有錢解除抵押,就不會賣房了。因此,要麼購房者掏70萬幫助業主解除抵押,要麼中介機構走過橋資金幫助業主解除抵押。無論是哪種情況風險都很大。一旦業主跑路,這筆損失誰來彌補?所以這類房子一直不好賣。”多位資深二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。(董添)

【糾錯】 責任編輯: 薛濤
加載更多
國際·一周看天下
國際·一周看天下
初冬時節景如畫
初冬時節景如畫
賞雪
賞雪
長春:“凍城”美景
長春:“凍城”美景

010030090900000000000000011101301126810161