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“銀十”失色 樓市量價齊跌
2018-11-08 07:47:56 來源: 北京青年報
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  二手房成交繼春節後再次不足萬套 業內預計未來走勢穩中有降

  “銀十”失色 樓市量價齊跌

  “金九銀十”黯然失色已經是業內公認的事實。北京青年報早在9月初《北京樓市還會有金九銀十嗎?》的報道中,就採訪了多位業內專家,普遍的觀點是金九銀十難以再現。

  如今,十月份的成交數據陸續出臺,二手房方面,成交套數再次跌入1萬套以內,成交價格也出現明顯下降。新房方面,限競房集中入市,但卻陷入簽約難,整體簽約率僅有16%。

  面對當前疲軟的新房和二手房交易,未來樓市走向將如何呢?是繼續下探還是隨著大量新房源的入市,有所升溫?對此,接受採訪的業內人士表示,在政策從緊基調不變的情況下,未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動,但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現出來,未來兩個月房地産市場將呈現降價潮擴大、成交趨冷的態勢。

  新房:“銀十”成交量環比下跌7%

  隨著10月的結束,比天氣轉冷更快的是樓市下墜的速度。根據中原地産的數據,北京的新房市場雖然供應量開始增加,但成交卻明顯下降。數據顯示,10月北京新房共成交新建住宅2738套,相比9月份的2948套,環比下調7.12%。

  最受關注的限房價項目雖然進入供應井噴,大批房源入市,但卻遭遇成交難。據中原地産研究中心統計數據顯示,截至10月31日,今年北京合計入市限房價項目共26個15982套,而網簽累計只有2581套,累計網簽比例僅16%。雖然網簽數據有所滯後,但統計實際銷售也只有3成。

  目前,限房價項目出現區域供應扎堆現象,部分區域入市超過3000套,這使得一些區域市場出現供大于求的局面,項目分化明顯,一些項目接近售罄,而部分項目去化不足兩成。價格方面,限房價項目也開始出現了價格調整現象。

  對此,中原地産首席分析師張大偉指出,過去兩年,北京土地供應高峰逐漸反映到住宅房源數量上,預計後續還將有大量房源上市,隨之區位屬性較差的限競房有可能開始價格戰。

  不僅是北京新房交易下降,從58安居客房産研究院重點監測房價數據來看,全國多個城市的成交套數環比交易量都出現了下降。例如同為一線城市的廣州,10月份成交房屋僅5111套,環比大幅下降56.8%。

  價格方面,10月份58安居客統計的36個城市新房房價均值為16453元/平方米,環比增幅0.56%,新房價格保持穩定。其中,價格最高的是深圳為58281元/平方米,其次是上海、北京、廣州,分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

  在58安居客房産研究院首席分析師張波看來,未來兩個月商品房市場整體穩定,但受到市場預期變化影響,房企的降價步伐會加快,一線熱點城市降溫趨勢會更為明顯,有價無市局面將更多出現在部分一線城市。

  二手房:成交量不足萬套 價格跌至5月份水平

  不僅是新房,今年“金九”褪色,“銀十”不見的情況在二手房的表現更為明顯。北京市住建委存量房成交數據顯示,今年10月,北京二手房成交量僅8700余套,近半年來首次低于萬套,也是今年2月以後成交量再度回歸至萬套以內。同時,多家房産中介發布的數據也顯示,今年9月,北京二手房成交量大約1.5萬套;而10月8700余套的成交量也環比9月下降了4成。

  貝殼研究院近日發布的數據也顯示,2018年10月北京二手房市場繼續降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚,市場成交節奏放緩,入市積極性降低。業主預期持續松動,調價房源中漲價佔比回落至“317調控”後低位,議價空間持續擴大。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期松動,買賣雙方入市積極性不高,又遇限競房項目集中入市,預計11月二手房成交量價將繼續低位保持。

  低溫市場狀態下,二手房買賣雙方入市積極性回落,新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續下降,環比降幅分別為5.4%和1.4%,與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金周影響,總體水平較低,後期成交有所恢復,預計11月成交環比或有增加。但需要注意10月限競房項目集中入市,批準上市房源5000余套,環比增加33%,將分流部分二手房市場需求,因此,預計11月二手房市場成交增幅不大,均價將在當前水平附近波動。

  價格方面,Real Data數據顯示,2018年10月北京二手房市場繼續降溫,成交量繼續下探,均價出現實質性下跌。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,連續兩個月環比下跌。10月成交的城區分別回歸9月之前的常態水平,在城四區佔比回升的基礎上,均價的下跌是實質性松動。分城區來看,大興及通州兩外圍城區均價連續兩月環比明顯下跌,10月與8月相比分別累計下跌7.3%和5.5%。

  買房人:預期持續回落 觀望情緒進一步蔓延

  10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降超4成的原因,一方面與國慶假期網簽數據減少一周有關,另一方面也受9月公積金政策收緊有關。低溫市場狀態下,二手房買賣雙方入市積極性回落。

  業內人士認為,當前市場預期松動,又遇限競房項目集中入市,購房人可選范圍擴大,新房、二手房供應增加也使得購房需求持幣觀望情緒濃厚。

  許小樂表示,9月公積金政策調整後,市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱,同時市場預期受此影響進一步回落,客戶入市積極性下降。10月新增帶看客源量環比下滑1.3%,于低位穩定。核心500盤7天帶看比例繼續下探至7.8%。

  已入市業主心理預期繼續減弱。受市場需求低迷影響,10月調價中漲價房源佔比繼續下降至10%,低于去年同期水平,接近“317調控”以來最低值。新增挂牌均價亦呈現出下跌趨勢,10月環比下跌0.8%。在成交環節,業主繼續讓步,議價空間進一步擴大到4.6%。

  業內人士稱,雖然成交數據受到朝陽區暫停網簽的部分影響,但從近期二手市場的微觀表現來看,房客比持續低迷,新增置業需求後續乏力。而新房隨著後續供應量的繼續上升,去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

  預期:降價出現 四季度穩中有降

  在成交乏力的同時,為了尋找出路,開發商也看上了“雙十一”的招牌。迫于銷售壓力以及未來更多限競房入市的加壓,不少項目都在“雙十一”期間推出特別優惠。據了解,北京地産行業正在掀起一場房産促銷熱潮——“合碩雙11光盤節”,包括萬科、保利、金地、中鐵、中糧、遠洋、招商在內的多家大型品牌房企的部分在京樓盤均有參與,優惠樓盤數量達到50個,推出150余套特惠房源,優惠總金額高達5000萬元。該活動由從事房地産營銷代理業務的北京合碩機構發起,據合碩方面透露,截至目前,該活動已吸引到數百組意向客戶,150余套優惠房源有部分已被認購。

  不過,合碩機構首席分析師郭毅對媒體表示,上述活動優惠房源僅在“合碩雙11光盤節”期間,限時限量提供給購房者,這也是北京房地産領域首個跨房企、跨區域、跨産品業態的優惠促銷活動,但這並不意味著開發商會大面積降價。“其實看著50個項目挺多的,實際總共150套特價房,平均到一個項目也就3套,在單個項目房源佔比較少。”

  即便如此,但這種促銷的方式也表明開發商當前的去庫存壓力。那麼未來樓市走勢將如何呢? 58安居客房産研究院首席分析師張波表示,7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號成為2018年樓市降溫的 “分水嶺”,剝離投機屬性之後,住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級,而四季度的調控重點依然是穩定,穩地價、穩房價、穩預期。張波預計,房價穩中有降的同時,成交降溫依然是2018年最後兩個月的大趨勢。(記者 李桁)

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【糾錯】 責任編輯: 孫蒙蒙
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