推動中心商圈租金同比上漲近6%
	記者發現，五個項目的入市，使中心商圈對購物中心的巨大需求得以極大緩解，並且直接推動首層租金和出租率的上揚。 　　戴德梁行華東區研究部提供的數據顯示，二季度，上海五大中心商圈零售物業首層租金平均為每天每平方米人民幣60.37元，同比上漲了近6%，環比亦有近1%的漲幅。 　　值得一提的是，逾140萬平方米高端商業集中入市，並沒有推高上海中心商圈的空置率。第一太平戴維斯報告顯示，二季度上海中心商圈購物中心空置率環比下降0.6個百分點至3.7%。截至第二季度末，淮海中路空置率甚至達到2009年以來最低水平。 　　戴德梁行近期一份報告顯示，由於越來越多國外的零售品牌通過上海這個門戶而進入中國市場，再加上市中心商業物業的升級，中心商圈主要商業物業的租金在今年會延續上漲的趨勢。然而，考慮到GDP 和消費品零售總額增長放緩，中心商圈主要商業物業租金增長會比較平緩，出租率在 90%到 95%之間徘徊。 　　針對目前滬上商業地産的格局的微妙改變，有業內人士分析，隨着市區開發空間的縮小，不少項目只能在品牌升級上下功夫，而外圍市場的熱度將與區域人口和産業的導入息息相關，未來內外格局將會更加明顯。 　　目前，除了新增供應外，越來越多的老舊零售物業預計將加入翻新和重新定位的行列當中，以適應消費者日新月異的需求，並在競爭激烈的市場上取得一席之地。世邦魏理仕的報告顯示，核心商圈的可租鋪位有限，加之零售商需求不減，使得市場仍處於業主主導市場。

	五大項目風頭正盛，而預計下半年還將有數個大體量新項目入市，第一太平戴維斯的報告中稱，下半年市場表現將愈加分化，不同區域、不同項目乃至品類都將有差異性表現。具有標杆意義的成熟項目仍受品牌商戶熱捧；而對於新興區域項目而言，潛在經營風險增加，租戶握有更多主動權。 　　在商業地産資深研究專家陳麗琳看來，未來購物中心要成功需要具備多個要素，其中“體驗”感頗為重要。 　　“k11是個很典型的案例，開業爆棚，而且得到都是一些正面的評價，因為它是自然的文化體驗。其實像這樣的購物中心，造價成本是非常高的，單價成本達到1.2萬元/平方米左右，共花費需要約5億元。像這樣的後面有藝術基金會的支持，這個前期的投入包括一些非營利的項目是它核心價值的所在。讓消費者感覺到有心、有互動的東西比較多，無論是門口的旋轉木馬，還是裏面營業員的穿着，它在細節裏面讓你體會到了不一樣的東西。”

世茂商投的業態助理總裁陳宏偉也認為“體驗”應該成為新的核心競爭力，尤其在電商咄咄逼人的形勢下，“電商、實體店、購物中心都是購物的形式，區別就在於體驗，要從競爭中脫穎而出，就要在體驗上下工夫。” 　　他認為，在體驗層級上，目前很多購物中心還停留在低層次的體驗式消費，只是業態上的增減，還沒有從環境氛圍、文化上跟進。 　　至於文化，在他看來是最高層次的消費體驗。“讓消費者來了還想來，享受購物全程得到精神上的愉悅。”據他觀察，“K11里面綠植的墻，水幕，農莊，荷蘭豬以及繽紛的藝術品，這些都是電商那裏感受不到的。” 　　嘉裏中心方面此前也&&，打造體驗式購物正是其日後運營的重點，他們還特地把中心位置預留給了毛澤東故居。“作為重要的歷史文化公共空間，我們將圍繞這一核心地帶，營造四通八達的人性化空間。”

	在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，城市綜合體當中每個項目可以採取各自不同的方式營造具有“主題”概念的消費。如項目中可以融入更多的中國元素，注重“休閒”因素，能夠讓更多的消費者體驗“慢”生活的樂趣等等。 　　陳麗琳則認為，時下購物中心主題化的比以前更加明顯，“有的主打家庭特色，有的主打文化特色，有的是區域型的，也有可能是年輕主題的，她們會鎖定她們的客戶群體，不會泛泛一起抓。然後在品牌選擇上面，等級分化情況會比較多。” 　　據記者現場走訪來看，iapm商場引入全新“夜行購物消費”概念，確實吸引了很多消費者和媒體的目光。部分餐飲將營業至凌晨，開創了滬上“夜行商場”的先河。
	K11則在購物、餐飲業態之外，引入了藝術和若干定制活動。顧客可以在Costa的咖啡教室學習拿鐵、卡布奇諾製作，也可以在近300平米的都市農莊裏，零距離接近自然，體驗種植的樂趣。還有學習陶笛、手工香皂製作、手機殼DIY等豐富課程。將藝術人文自然的三大主題完美的契合於消費體驗中。

	城市綜合體同質化競爭嚴重。在各地城市綜合體井噴，挺進“地標時代”的同時，城市綜合項目能否定位差異化，彰顯各自特殊元素，將成為其成功的關鍵。張宏偉如此&&。 　　陳麗琳也直言，“在上海這樣的一線城市，如果還是做泛泛的産品已經是不能吸引眼球了。” 　　目前，五個購物中心無一不在定位上標新立異，以圖在競爭中獨樹一幟。 　　K11定位於購物藝術中心，將藝術欣賞、人文體驗、自然環保完美結合和互動的生活品牌，創意、自由及個性化，為大眾帶來前所未有的感官體驗。 　　尚嘉中心作為LVMH旗下所有奢侈品的集成店，在虹橋地區顯得與眾不同。Iapm則成為首個糅合“品味生活雜誌”及“夜行消費購物”模式於一體的“i世代高端潮流商場”。

環球港則是集“商業、旅游、文化”三大中心功能於一體的全業態城市中心商業綜合體，在歐式穹頂和廊道設計的烘托下，移步換景，製造出獨特的“情景商業”氛圍。 　　陳麗琳&&，像靜安的“嘉裏中心”走的是純高端的路線，其品牌相對高端，零售配給會相對高一些。而以年輕人為目標的iapm，它裏面也有一些高端的零售，但是它會把年輕的一些休閒、娛樂、餐飲等配備會做的大一些。針對它的主題和消費主體的鎖定，它會相應的調整它的業態、配比和業種的配比。

為什麼綜合體會成為熱潮？ 　　為什麼綜合體會成為年度熱點，同策諮詢研究中心總監張宏偉對此做了分析： 　　如果單純從開發的角度來説，以城市綜合體為例，如果可售型物業與持有型物業的比例（一般按照6:4或5:5）安排的合理，一般來講，一個項目開發完畢，基本上就可以收回整個項目的開發成本，或略有虧損，但不至於影響開發企業的資金鏈的周轉。因此，一般一個項目的開發周期2-3年，也就是項目實際成本回收的期限。 　　但是，對於持有型的物業或單純購物中心來講，就很難實現短期的成本的回收。很簡單，這些物業需要長期的經營來獲得利潤，平衡項目的開發成本。按照商業地産的基本規律，如果選址得當，定位準確，正常的話，回收成本需要12-15年左右的時間，但是，往往這些購物中心面臨同質化競爭與經營上的風險。因此，多長時間回收成本還存在一定的變數和風險。（新華房産上海調查記者 徐健 明智 張靖）